越夜越精彩？未来奥克兰市中心的变化不容错过

在奥克兰经历的两次封锁期间，许多行业通过居家工作或在线交易的模式得以尽可能地维持正常的业务开展。但毫无疑问，COVID-19疫情已经根本性地改变了人们的生活、工作和娱乐方式。

奥克兰市中心由于海外游客和外国留学生流失、失业率上升以及大量上班族居家办公，尤其受到了沉重打击。通过评估租赁、投资和建筑这三个主要指标，我们或可对该区域的经济前景有一个更为清晰的认识。

现状

商务楼租赁 

经济的衰退或繁荣往往与商务楼盘空置率的上升和下降密切相关。自全球金融危机以来，新西兰度过了近年来史上最长的经济繁荣期，市中心的办公楼空置率已降至历史低位。但近期情况则有所不同，租户更多转向对品质的需求。

由于这一次经济衰退不是金融领域的危机，因此对于高端商务楼宇空间的需求似乎相对仍然较为活跃。但是在短期到中期，现有企业对空间面积的平均需求将会减少，因此，将可能导致较低品质的空间出现更高的空置率。目前尚不清楚，在居家办公和办公室协同工作两种模式之间，未来趋势将更倾向哪一方面。但许多行业领袖仍然相信，现代企业对协同工作的要求，将在长期确保对办公空间的市场需求。

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商业地产投资 

投资者的需求占到商业地产购买的80％以上，且在近年来一直保持强劲的势头。当下，一些积极因素正在驱动这方面的投资。包括：

• 全球范围创纪录的低利率正推动着投资者寻求收益更高的市场；
• 过去两个月新西兰相对不那么悲观的经济数据；
• 政府和央行出台的一系列政策的大力扶持。

但与此同时，也有一些现状可能会阻碍投资者的决策。比如：

• 较高的失业率（以及较为缓慢的就业增长）和较低的GDP增长；
• 虽然高端租户和低利率使得地产价格保持稳定，但由于空置率上升，预计租金和收益率将有所下降；
• 租户对品质的要求提升导致需要较高投入，可能会带来投资减缓的局面。 

建筑/装修

在创下历史最高纪录后，商业地产的建筑审批在2019年末开始逐渐放缓。尽管如此，待建项目的进展仍然值得关注。

许多受访者认为，虽然进度较慢，但已经通过审批或正在建造的工程仍可能按时完成交付。但在失业率上升和居家办公不断增加的情况下，未来对办公空间的总体需求将大幅减低，许多公司可能更愿意通过缩小办公空间来追求更高品质。因此，例如商业湾（Commercial Bay）这类项目的建成完工，可能会进一步推动许多商务楼宇的改建翻修。

未来

市中心的变化

众所周知，奥克兰市中心一直以来提供了大量的就业岗位，有超过13万人在那里工作，其中许多是高生产力的行业。该区域所创造的GDP约占奥克兰全市GDP的19％。

市中心成功的部分原因，在于集中了高密度的零售业和酒店业员工。地图显示（链接里最后那六张图，能否做一个左右移动的图集，像你上周做设计本来想做的那样），六个主要行业在市中心雇佣了80％的员工。其中金融和专业服务业占40％以上，这是奥克兰作为大型城市在生产力方面的最大优势。如果未来，人们在工作模式上延续疫情封锁期间的趋势，那么市中心将会面临重大的变化，这些变化可能会降低传统意义上繁忙的市中心通常所有的集聚型和规模化经济效益。 

商住综合体

 

对于市中心区域工作人数减少对零售业造成的冲击，或可以通过保持并增加城市常住人口的做法来抵消其负面影响。

目前在奥克兰市中心，约住有37,000人。他们选择居住在那里，是因为离工作场所较近，并能享受市中心区域提供的各种便利设施。但是，随着城市外沿的扩大、郊区公共交通和各种现代化附属设施的改善，市中心是否有优势继续吸引居民？居家办公会不会促使员工选择空间更大而不是离办公室更近的居所？

未来需要关注和考虑的是，零售业应该如何发展，以不仅满足于在午休时间出门午餐、购物或喝咖啡的人们的主要需求。从其他大城市的发展经验中可知，将市中心作为休闲购物目的地的“下班后”零售商业模式，将是使城市中心区域能够与众不同的重点之一。

企业和政府的作用

奥克兰市中心的发展和未来出路，需要私人企业和政府（包括中央和地方政府）的共同努力，其目标是吸引更多的游客、员工和居民回到市中心。

• 零售企业及其员工尤其需要适应变化并做出调整，如改进产品与服务、增加营业时间等。尽管在Wynyard Quarter等商区有不少很好的零售、餐饮和服务行业，但市中心的零售商不能继续仅依赖于上班族。企业需要共同努力，将市中心转变为更适应人们夜间购物需要的目的地。
• 政府（中央和地方政府）能发挥的首要积极作用是树立信心：人们对于乘坐公共交通或进入市中心的健康卫生方面的信心；以及政策支持带来的人们对经济前景的信心。
• 中央政府可以充分利用调控机制来刺激经济。例如，当务之急是如何通过严格的管控以促成国际学生回到新西兰。国际学生是市中心区域商业和教育出口产业等领域重要的经济来源。
• 奥克兰市议会可以通过不断改善公共交通网络，尤其是在日落以后的公共服务方面提升市中心的安全性和吸引力，以支持市中心转变为夜间商业的目的地。此外还可以将服务业和城市规划相结合，以支持新的变化。
• 市议会应评估城市管理的各项规章政策，以使奥克兰这座城市更加宜居，并且应继续鼓励城市的住宅开发。住宅开发应遵循公共交通便利、靠近工作场所，减少碳排放等原则，从而为市中心的发展提供更大的经济潜力。
• 政府应继续努力吸引具有高生产力的企业进驻市中心。例如，奥克兰的高科技产业在市中心区域员工中所占比例只有5％。