奥克兰市场地王频现！全民分割时代，你准备好了吗？（一起来聊聊土地分割那些事之一）

9月中旬，奥克兰东区Pakuranga两套建于1960的普通住宅，因为合并出售，卖出了405万纽币的天价，高出CV总估价200.5万一倍有余；在这之前几天，南区Papatoetoe的一位业主被邻居说服合并出售两家房产，距离他购入该房产仅半年就获利20多万纽币……这些看似传奇的案例，在近期的房地产市场上却并非罕见。

新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu在接受采访时表示，虽然近期一系列房地产拍卖价格令人咋舌，其原因众说纷纭，但如果由专业人士进行客观分析，这些备受青睐的房产都有以下两个共同点：

• 占地足够大，一般都超过800平方米。比如位于Mt Eden的一套占地1047平方米的房产就在8月以高出CV200多万的价格最终以5万纽币成交。
• 位于允许开发中高密度住宅的区域。比如前面提到的Pakuranga的两套房产，就分别属于政府划分的联排房屋和公寓住宅区（terrace housing and apartment buildings zone）以及混合住房城区（mixed housing urban zone）。 

“当下奥克兰市场住宅紧缺，供需关系失衡，尤其是可负担性住宅；而大地分割后进行开发，如果建造联排或公寓，投资回报潜力巨大，这是抢购的根本原因之一。” Frank Xu说。

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但通过激烈的竞争拍到大地，仅仅只是第一步，有了土地资源，如何真正着手分割开发，尚任重而道远。Frank Xu表示，仅以分割开发的过程为主线，以下步骤就缺一不可：

• 买地前：

需要做尽职调查，完成可行性研究报告。

• 买地后开发前：

需要更详细的可行性报告，以及完成初步的开发计划，制定潜在的开发方案，还要有初步的资金计划等等。

• 准备开发期：

-资源许可证申请：需要进行场地测量，资源许可证方案设计及审批，以及制定初步造价和时间计划等等；

-建筑许可证申请：建筑许可证的方案设计及审批，并制定完善的开发计划包括造价、时间、市场以及资金等。

• 项目开发阶段：

-工程施工：需要进行招投标及建筑施工管理，后者包括质量、时间、造价的管控，此外还需要进行施工合规管理等；

-市场营销：制订并实施市场营销计划，以争取利益最大化。 

土地分割开发的步骤那么繁复，专业性那么强，如何在这个全民分割的时代，分一杯羹，却又避免陷入千头万绪无从入手的泥沼呢？逸居新西兰携手华人建筑业协会将推出系列专题讲座，遍邀土地分割开发各领域专家齐聚一堂。

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