商业地产长盛不衰？看看数据怎么说？

高力国际最新的两项主要空置率调查的结果显示，奥克兰的工业用地和市区办公楼市场的状况都在趋向疲软，但其未来的趋势却可能会呈现出不同的走向。 强劲的租赁需求表明工业物业的空置率正处于或接近顶峰；而与此同时，由于租户搬迁、缩减租用面积和采取灵活工作方式等情况，市中心区域的商务楼空置率则可能会在未来一年中呈继续上升的趋势。

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工业地产

• 空置率可能已近顶峰

尽管COVID-19疫情以及lockdown封锁措施导致经济下滑，但奥克兰各工业区的空置率上升却相对有限，并有望已经达到或接近峰值水平。截至2020年8月的六个月中，总体空置率从2月份的1.4％上升至2.1％，相当于新增加了90,850平方米的空置库存可供租赁。同期，在接受调查的13个工业区中，有9个区的空置率出现了增加，调查显示共新增加了67,135平方米。尽管空置率有所增加，但目前总体比率仍然没有高于2.1％的十年期平均水平。在全市最大的工业区East Tamaki，空置率从2月份的1.2％增加到1.7％。Mt Wellington的空置率，从1.3％增加到2.2％；而在机场走廊地带内，空置率相对保持稳定，维持在0.5％以下。其实空置率的增加是物业本身有关，优质工业用地的空置率仍然很低，仅为1.2％，自2月份以来并没有发生变化；只是次级工业用地的空置率从1.6％上升到了2.5％。机构的报告显示，全市各行业部门对工业物业的租赁需求依然强劲，因此未来空置率进一步上升的可能性似乎较为有限。

• 投资者和自用业主争夺有限市场

由COVID-19疫情带来的经济刺激方案将银行利率降至了历史低位，而且这一状况可能还将会持续很长时间，这导致人们对高收益投资物业需求的增加，特别是那些具有较强抗风险能力的资产。由此，拥有高净资产的个人、房地产公司和大集团，都纷纷争相入市，对工业产权地产的竞争愈演愈烈。

低利率同时也有利于企业主抓住机会购入目前所使用的物业地产，从而减轻未来因租金上涨而可能受到的不利影响，同时提高未来的资本收益。

鉴于工业部门坚挺的抗风险能力以及创纪录的低利率所驱动的市场动态变化，目前工业地产市场出现了严重的库存短缺，业主们需要有非常充分的理由才会决定出售其物业。

• 工业地产审批一路绿灯

新西兰统计局最近发布的建筑审批的数据，生动地说明了地产开发商对工业领域未来前景的信心。

 9月发布的工业部门建筑审批的总造价，不论是在奥克兰地区还是在新西兰其他地区，均创出了历史新高。以奥克兰为例，审批的总造价在8月份达到了创纪录的1.15亿纽币，在9月份超过了1.19亿纽币。最近两个月的总额，超过了之前六个月相加的总额。

在全国范围内，9月份共审批了2.1亿纽币，超过了2018年3月创下的2亿纽币的纪录。8月和9月的总建筑面积为223,200平方米，是自2019年5月以来两个月相加的最高纪录。

过去两个月的建筑审批发放数量激增，使得年度审批数量的总数相应上升到新的历史水平。截止到9月份的十二个月内，建筑审批一路绿灯，奥克兰地区的新开发项目的价值接近6.15亿纽币，而全国范围内这一数字也首次突破了15亿纽币的记录。

商务楼

• 市区办公室空置率上升

截至2020年9月的六个月间，奥克兰市中心的商务楼空置率出现了明显的上升，这与早前高力国际调查中预测将低于5％的趋势相反。总体空置率从2月份的4.7％上升至6.3％，相当于增加了28,120平方米的空置面积。目前市场上总空置面积为108,970平方米。

最新的调查还显示，优质楼宇的空置率从3月份的2.0％上升至9月的3.3％，而在此同期，次一等级楼宇的空置率从5.5％上升至7.3％。

在所有城市边缘地区和CBD，市场需求状况的疲软松动都非常明显。奥克兰东区是一个例外，调查显示该地区的空置率增幅最小。奥克兰东区的范围包括Botany、Howick和East Tamaki。占中心城区市场40％的CBD边缘地区的整体空置率则增加了120个基点，达到6.8％，与北岸主要商务楼市场的情况相似，后者的空置率为6.4％。在南区，Manukau中央商务区的办公室仍然较为紧缺，只有1.7％的空置库存。 

• 公司财务和租户搬迁带来的变化

COVID-19带来的财务方面的影响，已导致许多公司通过裁员或采用更灵活的工作方式，来减少对办公空间的需求。由此为市场增加了额外的空置空间。大量超过1,000平方米的办公空间被推向市场。

未来一年里，租户的搬迁也将为中心城区市场带来更多空置的空间。 Fanshawe Street 136号和155号的建成竣工，将使2 Degrees和Fidelity Life等大公司将员工从目前的办公地点迁至CBD的Wynyard Quarter，从而在Newmarket和Grafton地区释放出超过10,000平方米的空间。

投资者关注长期基本面

投资者继续关注由COVID-19引起的商务楼租用情况的变化，对于拥有强大租户基本面、地理位置优越的物业将持有更大的的兴趣。例如，Manukau地区的22 Amersham Way地块，最近以1100万新元的价格售出，收益率为6.44％，而15 Lambie Drive以1200万新元的价格，被私人投资者所购入，收益率为6.1％。

零售业

澳新银行（ANZ）最新发布的罗伊·摩根（Roy Morgan）消费者信心调查结果显示，消费者信心的反弹和对未来的乐观预期，变得非常显而易见。10月份该指数上升了9点，至108.7点。尽管仍略低于历史平均水平的120.0点，但指数反弹是一个令人鼓舞的迹象，这是自3月份首次Level4封锁以来达到的最高信心水平，。

当受访者被问及与去年的财务状况相比的情况时，有5.5％的人表示他们的状况不降反升，这是在连续三个月出现下降反馈之后首次出现了改善。更多的受访者还认为，现在是购买主要家居用品的好时机，这是自6月以来首次出现正面的调查结果。对前景的信心也在逐渐提高，有28％的受访者（上升了6个百分点）认为他们下一年度的财务状况将会更加改善。