央行新举措无异于“烈火烹油”？专家们众口一词：抑制房价哪有那么简单？

房价已成为这个初夏最热的话题

自从储备银行宣布取消LVR限制和实行低利率政策后，新西兰的房价就犹如坐上了火箭，直线飞升。

就在昨天，Epsom双校网内一块CV值470万纽币的地产拍出了706万的高价，成为本周当之无愧的地王。

而这绝非单个案例，据Barfoot & Thompson公司介绍，仅昨天下午拍卖的24套房产中，就有9套售价超过200万纽币，4套售价超过300万纽币，曾经被视为房产价值基准的CV报价如今在拍卖市场上已形同虚设。

新西兰房地产协会（REINZ）的最新报告显示，10月份的全国房价中位数同比上涨近20%，奥克兰房价中位数更是首次突破百万纽币。

就连再次当选的总理Jacinda Ardern也在前不久的一次采访中对高房价带来的社会影响表示出“担忧”。

而经济学家们则纷纷追根溯源，把高房价的“罪魁”指向了疫情初期，新西兰储备银行为稳定新西兰房地产市场而推出的两项经济扶持政策：取消LVR和降低贷款利率。

在这种大背景下，储备银行昨天发出新声明，意图抑制房地产市场的过热现象，也就不足为奇了。

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储备银行打算考虑恢复LVR

储备银行昨天宣布，将在12月启动研究磋商，以决定是否可能在明年3月恢复LVR限制。

其副行长Geoff Bascand表示：“我们目前正在密切关注高风险投资者贷款的快速增长。我们将就是否恢复至疫情前的LVR限制进行研究，该限制对银行发放的高风险贷款数量给予了限制。”

众所周知，今年5月，储备银行宣布暂时取消购房贷款的LVR限制，当时的表述是该政策将持续至少一年，再评估是否更改。当时储备银行此举，意在鼓励商业银行放贷。

不曾想，过犹不及。取消LVR限制，不仅意味着银行可以根据较为宽松的规定，向存款较少的贷款人发放 “高LVR”的住房贷款，也意味着银行不再受此前最多只能向

房产投资者提供不超过其购房总价值70%贷款的限制。

ASB银行的经济学家Nick Tuffley表示，与去年同期相比，该行向房地产投资者提供的高LVR贷款，增长了134％。

那么，储备银行在新政出台半年后即打算提前评估政策的实施效果，是否能起到“及时止损”的效果呢？专家们可不这么认为。

明年3月再恢复LVR为时过晚？

专家称，LVR贷款价值限制似乎将被回复，但储备银行所发布的信号可能为夏季房地产市场火上添油。

……

根据储备银行的计划，如果LVR限制回归，可能将从明年3月1日开始生效。尽管这一进展并不令人意外，但经济学家Tony Alexander认为，直到明年才采取变化，实在是大错特错。

Alexander此前与REINZ进行的联合调查和他所做的最新消费计划调查均显示，过去一个月，房地产市场上投资者数量有了很大增长，而首次购房者正在退出。

“储备银行的主要责任是保持金融稳定。现有市场上低存款的借贷大量增加，并且更多地发放给了投资者，而不是首次购房者。”

 “现在，投资者才是推动市场的关键。而储备银行的政策意味着，如果你是正在有意购房的投资者，那么应该抢在LVR限制之前立刻行动。”因此储备银行昨天的声明，无异于给当前火热的房市又添上了一把火。“这样的做法，确保了近来房地产市场的热度将持续整个夏天。”他说。

Alexander认为，储备银行本应该做的是就如何恢复LVR做出果断的决定，并立即生效实施。

房地产网站OneRoof.co.nz的编辑Owen Vaughan也表示，这一举措只会给房地产市场火上加油。“储备银行的声明，实际上是在告诉买家、卖家和投资者们，抓紧时间在3月之前完成交易，否则将会受到LVR的限制。”

来自Loan Market公司的贷款顾问Bruce Patten佐证了专家们的预估，他说他的公司已经收到了大量客户的咨询，试图在政策变化前继续获得高LVR的贷款。

创纪录的低利率才是更关键因素

但是，Alexander同时强调，不应夸大LVR限制的重要性。因为，实际上近几个月来，高LVR贷款仅占房屋贷款总额的五分之一。

因此他预估，即使恢复LVR限制，也可能只会对房价上升起到暂时的抑制效果。

 “我预计市场将在3月、4月和5月出现放缓，但在6月以后再次回热。”

西太平洋银行（Westpac）的经济学家Dominick Stephens也认可这种观点，他预计恢复LVR限制只能“滤去市场的泡沫”。相反，创纪录的低利率才是推动房价上涨的最重要因素。

他说：“在过去的三十年中，新西兰房价上涨的最大原因是利率的急剧变化，我认为现在的情况就是最好的证明。”

这意味着，储备银行昨天宣布的第二项措施可能更加重要。这第二项措施就是：将于12月推出一项“融资促借贷”计划（FLP），向商业银行提供更多低息贷款资金，降低其融资成本并使其能够进一步降低抵押贷款利率。

储备银行的政策自相矛盾？

考虑恢复LVR限制是为给房地产市场降温，但同时向市场注入廉价资金又意味着将会有更多低廉的资金流向购房者，进而推动房价上涨，两项政策间显而易见的矛盾，遭到了国家党影子内阁新任财政发言人Andrew Bayly的批评。

 “一方面，储备银行通过宽松的货币政策为房地产市场火上浇油。而另一方面，却又在试图为房地产市场降温。政府必须对储备银行及其做法的一致性，给予认真严肃的考虑。”

Ray White Manukau分公司的老板Tom Rawson也表示，这两项强有力的干预措施可能反而会刺激购房者和投资者，让他们下定决心赶紧入市、尽早购房，以免错失机会，从而有可能使得房价的上涨更为迅猛。

LVR限制怎么用才真管用？

其实，储备银行也很无辜，要提振经济、刺激消费，维持低利率，鼓励贷款是必须的。那么，抑制房价，就只能指望LVR限制这一条路了。目前，关于恢复LVR的具体措施还远没有成型，而各路业内人士纷纷给出了他们的建议。

• LVR限制对首次购房者豁免

Go2Guys公司的抵押贷款顾问Campbell Hastie认为，如果重新引入LVR限制，储备银行应将其施用于购买第二套房产的人身上，而不是首次购房者。因为“对于只有10％购房存款且没有股权的首次购房者，贷款审核中的服务和收入测试要比拥有20％存款且拥有大量股权的人更为严格”。他认为如果储备银行只是简单地全面恢复实施LVR，那么对于首次购房者（尤其是在奥克兰）来说，是很不公平的。

• 进一步提高LVR限制

Mortgage Supply公司的经理David Windler表示，如果储备银行希望LVR能够影响到热火朝天的市场，则应该采取更为严格的限制。比如将LVR恢复到2016年时的最高标准：要求投资者在申请抵押贷款时自筹40％的房款。

Windler认为，考虑到目前市场上房源库存短缺，而人们又普遍将房地产视为i其他投资具有更高回报的安全资产的现状，“如果储备银行采取中间立场，仅将LVR恢复到疫情之前的水平，其作用不会太大。”

 “因此，如果储备银行确实计划重新实施LVR限制，最为合理的，是严格限制投资者，而为首次购房者留出空间。”他说。