是什么阻碍了你购买公寓的想法？工党政府关于改革body corporate制度的竞选承诺是时候兑现了

工党政府在竞选时曾承诺将对body corporate制度进行重新评估和改革。那么现在连任成功的新政府，可能会在未来如何解决这一阻碍中高密度住宅发展的大难题呢？

其实，采用body corporate制度进行物业管理的房产种类很多，包括很多商铺、写字楼、工厂厂房等，但在住宅范畴内，大家通常最容易想到的就是公寓。这种制度，简单来说就是每套公寓单元的业主，都是整个建筑的业主法人团体（Body Corporate）中的一员，而整个建筑包括小区内的公共区域都属于Body Corporate中所有成员共有。

对于很多房屋买家来说，宁愿购买价格更高、地理位置或屋况不尽如人意的独栋住宅而不选择位置更佳、性价比更高的公寓，一个重要原因就是后者这令人头疼的body corporate制度。

那么这种制度会带来哪些问题呢？

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滥用代理投票业主利益受损

专营公寓销售业务的Apartment Specialists的老板Andrew Murray就对现有的body corporate制度有着倒不完的苦水。

在他看来，虽然在一个多单元物业中，每一个单元的业主都对body corporate的决定拥有表决权，看似十分民主和公平。但是由于很多业主为投资者，而非实际的住户，这些缺席业主大会的房东，往往会选择放弃投票或通过请人代为投票的方式行使其业主权利。这导致获得代理投票权的人可以在很大程度上按照他们的意愿行使权利，有时甚至会做出损害那些赋予其投票权的业主们自身利益的决定。

Murray举例说，例如一些酒店集团所经营的酒店式公寓，酒店往往会获取大多数业主的代理权，而完全主导整个会议，然后对仅酒店可从中受益的改建项目投赞成票。而在另一个案例中，通过代理投票，酒店否决了业主将一个大单元分割成两个较小单元的提案，而事实上，如果这一决定得到通过，公寓的价值将会翻倍，从之前投资的24万纽币，增加到50万纽币。

买家被有意无意剥夺知情权

Murray指出，现行body corporate制度的另一个弊端是，在有关于body corporate的购房合约中，有许多内容未被公开，甚至有所隐瞒。例如，委员会的会议记录常常不会主动向买家公开；而如果关于楼宇存在的某些问题正在调查当中，通常也不会披露（除非调查已经得出结论）。“业主（必须）绝对公开他们所了解的任何可能的问题。但是，可以想象，一位身在澳大利亚业主，在出售其名下公寓时，实际上可能真的不知道任何问题。”

Murray说，合约中的相关文件一般非常冗长枯燥，大量重复的信息令人困扰，往往使得买家无所适从。文件中还会遗漏很多关键信息，如保险条款的细节、以body corporate名义所签订的合同，或楼宇的长期维护计划等。

虽然未公开的许多内容，可以另行包括在购房合约附加的公开声明中，买家有权向卖家索取，并在签署和解协议后确认交易。但是，如果附加声明中有他们不喜欢的内容，除非事先有约定，买家实际上并不能撤销购房合约。

 

影响销售价格和所需时长

body corporate制度也令房地产开发商头痛不已。

专注于联排开发的Williams Corporation最终选择预先创建一个独立的法律架构，根据单个产权收费并组成强制性的业主共管，以代替基于单元产权组成的body corporate。。因为这样做更有利于房屋的销售。

“在房屋上市之后，市场研究表明，body corporate房屋的售价要明显低于带有单一产权的房屋，而且平均销售所需天数也要多得多。”该公司常务董事Matthew Horncastle解释说。

 

单一产权简单叠加带来的法律问题

还有人认为，body corporate制度在立法上存在着更为严重的问题，他们指出，这是由于政府和管理部门将传统的单一永久产权的概念简单地叠加在房屋的集体产权上而引起的。

Ben France-Hudson 2017年在《奥塔哥法律评论》（Otago Law Review）上发表的一篇论文中指出，立法者往往把单元产权的公寓楼视为垂直分割的私人住宅用地，但其实两者并不能相提并论。

单元产权的买家，就好像是在参与购买该楼宇的共同股份。“与独立产权相比，单元产权业主所拥有的权利要少的多。他们也许能够随心所欲地处理自己单元内部的事情， ……但除此之外，他们必须通过民主的决策过程才能处理其他的问题。”因此，Ben France-Hudson认为：“单元产权拥有者们应被视为是一个业主社区中的成员，而不是某个恰好居住在这一群体环境中的个人。”而解决大量类似问题的办法，不仅在于制定出一套新的公开透明的规则让业主们接受，还应使其了解各自的职责，甚至主动地干预以帮助body corporate减少和解决各类纠纷。

 

不能顺应高层公寓的管理需求

body corporate制度依据的是诞生于1972年的《单元产权法》，虽然该法案在10年前进行过一次修订。但仅在2010年至2017年期间，仅在奥克兰，新建的多单元楼宇占全部新增住房总量的比例，就由15％增长到了40％。而未来，可以预见，这一比例还会进一步上升。过时的针对联排小型公寓出台的法律，显然无法顺应单元数量上百甚至数百的高层公寓的需求。

对其进行重新修订的需求已经迫在眉睫。“它必须重新修订。已经有人从研究的角度对其进行了评估，我们需要让这项法案真正发挥作用。” Matthew Horncastle表示。

 

改革该从国家党提案入手吗

那么，政府又是如何打算的呢？

工党在大选中曾表示将在本届任期内对整个body corporate体系进行评估审查。未来可能的前景，或是对此展开一项全面而广泛的评估，或是基于国家党议员的已有提案通过一项新的法令。

早在几年前，前国家党议员Nikki Kaye就曾提出了修改《单元产权法》的草案，但时任住房部长的Phil Twyford表示，政府不会支持该草案， Twyford所希望的，是对该法案进行更加深入的评估和审查。

然而在此次竞选期间，当对《单元产权法》的改革再次被提上议事日程时，时任财政部长、现任副总理Grant Robertson在8月的一次会议上，公开表示支持Kaye的提案。当然，他也认为有必要先对整个法案进行全面评估。

 “就像类似情况下经常发生的那样，既想要通过立法手段果断而真正地解决问题，又试图对整个问题有一个全面的认识和评估，因此不得不花费更长的时间，由此陷入到两难的境地。” Robertson当时这样解释body corporate制度改革迟迟未决的困境。

如今，随着新政府尘埃落定，国家党新任住房发言人Nicola Willis敦促政府加快行动，尽快接受国家党的提案。 Willis表示， “我不想看到的是积年累月的拖延，因为我们已经组成了工作小组并展开了评估工作，在相关的各个方面我们已经形成了基本的框架。”

但新西兰房地产协会首席执行官Bindi Norwell却认为 “欲速则不达”，确保对法案进行正确的修订比单纯追求速度重要得多。目前，政府尚未决定由谁来负责推动这方面的改革，还是由国会二读来决定是否支持国家党的提案。但住房部长Megan Woods在一份声明中表示，政府仍将继续致力于对《单元产权法》的评估。 “还有待于更多的工作来确定哪些方面需要改革以及下一步如何推进。”

对于关系到切身利益的业内人士，Murray看法也许代表了一种普遍意见，即无论政府决定采取哪种方式，这种改革都需要随着社会的变化不断地深入和推进，因此评估要求应被纳入法律当中，以确保每十年自动对其进行评估修订。