LVR恢复，房价会可控？67%的受访者表示：反正我是不信的！

ASB银行今天发布了2020年第三季度住房信心调查报告，调查显示：

• 住房信心随着新西兰住房市场的上行而出现飙升；
• 但是，经济承受能力使人们怀疑当前是否是购房的最佳时机；
• 市场毫无趋缓的迹象，因此这种苦乐参半的心情看来在2021年还将继续。

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住房信心↑VS购房情绪↓

调查结果显示，新西兰人对住房的信心比以往任何时候都要强。在经历了短暂的疫情封锁之后，如今有67％的受访者预期房价在未来12个月内还将继续上涨。这是24年来该项调查结果显示信心水平最高的一个第三季度。ASB银行的经济学家也对此预期表示支持，专家的预测显示，至少在明年第三季度之前，房价将保持两位数的增长。

但是，这种信心之中是否隐藏着风险呢？对此见仁见智。调查结果表明，住房投资越来越被视为一次“单向的豪赌”。正因为这样的趋势，央行已经考虑将在明年提前恢复LVR限制，并考虑引入负债收入比（debt to income ratios）以控制过度贷款，至于这些手段是否有望让原本炙手可热的房地产市场降低一些温度，尚未可知。

而目前，调查显示，与住房信心高涨形成鲜明对比的是，买家的购房情绪正急剧下降。对于“现在是否购房的最佳时机”这一问题，给出肯定回答的人数较上次调查几乎减少了一半。明显反应出人们的经济承受能力在高涨的房价之下，压力重重。换句话说，市场已经成为了卖方市场。

价格预期：强势反转

在第三季度，新西兰公众对于房价的预期转向强劲的积极态度。净45％的受访者，预计房价将在未来12个月内继续上涨。相比在第二季度的调查中，当时有净9％的受访者认为房价将出现下跌，可以说出现了非常显著的变化和反转。 换句话说，由于4-5月间的全国封锁，不仅仅是经济学家未能准确地判断房价的变化，公众对于市场的变化也是始料未及的。

从这个意义上讲，住房信心同其他许多经济指标一起，共同显示出新西兰经济正在呈现出一种由低谷反弹的“ V型”复苏。实际上，进一步分析单月的住房信心数据可以发现，10月份的数值高达67％，创下了该项调查24年以来的最高水平。种种证据表明，住房市场越来越多地被视为一次“单向的豪赌”。住房的市场供应似乎将在一段时间里继续维持较低的水平，抵押贷款利率上涨的可能性也很小。

分地区来看，除奥克兰以外的北岛各地，市场表现仍然是最为乐观，这与实际观察到的房价数据相吻合。其中吉斯伯恩（Gisborne）、霍克斯湾（Hawke\\\'s Bay）和惠灵顿等地的房价一直处于高位。在这些地区，整个第三季度有净52％的受访者预计房价在未来12个月内会上涨，高出南岛的41％和奥克兰地区38％的数据。

购买情绪：卖家市场

在lockdown封锁期间，人们普遍认为房地产市场将成为买方市场。但是，这种观点似乎已经发生了变化。此次接受调查的受访者中，只有净12％的人认为，目前是购房的好时机，远低于上一季度21％的结果。

从表面上看，这似乎并不符合当前市场火热的状况。毕竟，抵押贷款利率处于创纪录的低位，LVR限制已经（暂时）取消、抵押贷款假期计划已经延长，并且大多数人似乎都认为房价将持续上涨一段时间。

因此，经济承受能力可能是产生这种情绪的一个主要原因。实际上，在对调查结果的分析中可以发现，房价上涨的水平与是否应该入市购买之间存在着非常强烈的反比关系。鉴于这样的事实，由于预测这一波房地产的热潮将至少持续到2021年中期，买家的情绪可能会面临进一步的压力。现在的市场，显然已是卖方市场了。由于卖家争先恐后地积极采取行动，最近上市房地产的数量出现激增。而经济承受能力的指标已经接近有历史纪录以来的最高点，并且看起来还会愈演愈烈。

利率期望：越低越好

第三季度中，公众对于利率的预期一直维持在非常低的水平。净29％的受访者认为，利率将继续下降。向前追溯，自3月份以来，持利率将继续下降观点的受访者就始终徘徊在净30％左右。

在大多数情况下，接受调查的受访者所反馈的感受是正确的。尽管新西兰央行的官方现金利率自3月份以来一直维持在0.25％，但零售利率一直呈现出持续而缓慢的下跌趋势。

ASB银行的经济学家认为，央行应该不会采取负利率政策，但是随着官方贴现率OCR处于“有效下限”，央行已经或将采取一系列其他措施以降低利率。其中最新的一项政策是所谓的“借贷计划”，该计划将于12月推出，并有望保持抵押贷款和定期存款利率的下降趋势不变。例如，一年期和两年期抵押贷款的利率可能会在目前约2.5％的水平上继续下调，至近2％的水平。

经济学家们由此预测，未来房地产市场的趋势将会是房价和住房信心水平的进一步提升。