一线观察：想“捡漏”又怕坑？ 前期可行性评估一定不能省

作为奥克兰市议会（Council）的开发工程师，Ethan Fu的日常工作主要是根据《奥克兰统一规划（Unitary Plan）》负责对土地开发项目进行资源许可和EPA的审核和批准。因此，Ethan接触到大量土地开发案例，日常也帮助朋友解决了很多相关问题。在《逸居新西兰》的邀请下，Ethan首次将他在土地规划开发方面的经验分享给广大杂志读者。

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案例一

有朋友在中区看中了一块地，位置不错、价格合理，且属于混合住宅城区（ Mixed Housing Urban Zone）。考虑到开发后的销售价格，他希望能把未来兴建的高密度住宅的污水通过自然排污的方式直接连接到下游 60米外街角处的公共污水系统，而不是像此前的独栋房屋一样，通过污水泵把污水引到上游邻居家的公共污水系统排放。

案例分析

评估这个方案是否可行，Ethan建议首先需要了解下游公共污水系统的允许排放状况。结果，通过CCTV管道检测发现该公共污水系统存在堵塞现象。随后与Watercare.Ser viceLimited联系时，被告知该路段的公共污水系统存在积年堵塞的问题，且已经超负荷，因此不再允许新的管道接入。同时另一方面，做延伸管道至下游60米处公共污水系统的可行性调查。经过现场地下utilit y.ser vice探测后，搜集到的信息显示：该段地下有很多地下管线，包括上水管道系统、网络、电缆系统等，经评估，在管道延伸施工时，将有较大难度且成本高昂，初步估计成本可能达到30万新西兰元。

结果

要铺设管道，成本很高，而且为了取得Watercare Service Limited的许可，极可能被要求升级公共污水系统，这个成本更是无法估算；或是安装污水泵，则达不到朋友不使用污水泵的预期，因为污水泵的使用将影响未来的销售价格。最终，朋友放弃了购买这块地。虽然整个调查过程用了近4周的时间，且花费了三四千新西兰元，但因此及时止损，认定此代价是完全值得的。

案例二

这是一块位于混合住宅郊区（ Mixed Housing Suburban Zone）的地，照理这样的区域可以进行中高密度住宅开发，而业主只是想把原有的独栋住宅土地分割成两块，在新的分割土地上再建一栋新房。表面看似乎完全不成问题。

案例分析

这是Ethan在审核工作中遇到的案例。他发现，该地块位于西区一个交通繁忙的丁字路口，而且对面就是学校。所以任何可能会给这个路口增加交通量、且可能对孩子安全有影响的开发，Council在审批时都会持保留态度。

结果

业主与Council几经协商后，最后决定就此项开发做一个有限公告（limite d.n otif ic atio n），即邀请社区内所有Council认为会因此项目受到影响的人来参加听证会，如果听证会能够通过，就可以批复该土地开发项目。由于来参加听证会的人几乎都不支持业主的开发意向，所以最终Council否决了这个申请。

案例三

这块地在南区，土地的 3/4属于洪水区域，而且这个洪水区不属于我们平常熟悉的 flood plain and overland flow path，而是属于 flood prone area。与属于 flood plain and overland f low path区域的土地只需要抬高房子并牺牲一些土

地用于洪水地面径流导流即可建设不同，flood prone area的土地一旦遭遇洪水，洪水是无法泄流的，而是积蓄在地块中直至达到溢出水平（ spill l evel）才会自然流出。

虽然 flood prone area是否需要做洪水灾害审核在奥克兰统一规划里没有明确的规定，但 Council仍然有权力考虑在flood prone area里进行土地开发后，未来的业主将会受到洪水灾害影响而限制土地开发申请。业主在两年前买这块地的时候，根本不知道这两种洪水区域的差别，还以为只要抬高建筑就可以开发，结果因为是 f lood prone area，导致其中 3/4的土地是根本不能开发的。

案例分析

由于该地块上游有一座教堂，教堂通过回填的方式解决了洪水积蓄的问题。那么考虑到这块土地在flood prone area 里所需的回填量相对教堂回填的量较小，Ethan 认为，Council能审批通过教堂的建筑，也应该能同意这块地以同样方式处理。

结果

业主请专门的洪水工程师做了详细的洪水分析报告，包括土地回填的方案及该方案会给下游其他物业带来的影响等，经过一年的努力终于通过了审批，然后把整块土地都填到spilllevel的高度。虽然开发还是会受到限制（因为是填土，所以上面不能建太高的房子），但至少这块土地被激活可以开发了。

但这还不是全部土方工程的成本，因为这里有沉积水，所以地质情况非常糟糕，地下土基本都是没有承载力的淤泥，都需要替换成适合工程承载力的工程级配回填才可进行建筑施工，成本不菲。

专业建议

1.如果要买土地，一定要找到富有经验的开发工程师为你分析这块土地是否能最终实现你预期的土地开发目标。如果存在疑问，那就一定要舍得花一些钱，从规划和工程两方面做可行性评估。尤其如果碰到有些土地，什么都好，也适合高密度开发，却价格不贵，这时候更要谨慎，不要光想着捡漏，要了解清楚为什么价格会这么便宜。

2.买土地的时候，一定要了解周边的建筑环境和交通状况，是否是交通特别繁忙的十字或丁字路口？除了民居是否还有一些公共建筑，比如图书馆、学校、医院等等？如果存在这些情况，这块土地的开发可能会受到很大的限制。需要提前请规划师、建筑师和开发工程师共同进行可行性分析。

3.洪水区的土地因为价格便宜，可能是个很好的投资机会，但也有可能是个难以填补的大坑。尤其很多人往往会忽略flood.prone.area的区别。如果这个区域（flood.prone.area）在该土地内占比比较小，并计划作为室外活动区域，那影响不大,但如果要在flood.prone.area内建造房子，成本会非常大，且存在不能获得资源许可的风险，不建议购入。如果一定要买，一定要提前做好可行性评估，预估好回填量和回填成本。这需要规划师、开发工程师和地质工程师的提前介入。

4.虽然专业的问题可以留给专业的人去解决，但作为开发商、投资人，掌握一些基本的开发知识和政府的政策，有助于在需要时做出基本的判断，少走弯路。这里推荐大家阅读《奥克兰统一规划（.Unitary.Plan）》中以下这些章节：

• 关于土地区划的规定：H3，H4，H5，H6；

• 关于交通部分的规定：E27。