住公寓不操心? 厘清权利义务更“逸”居

位于核心地段、公共交通便利、易于打理、居住安全……享受公寓带来的种种便利，是很多公寓业主购买的初衷。然而，住公寓真的和想象中一样便利吗？购买公寓以后，真的就可以不再操心，尽情享受 Lock and Leave的生活方式吗？

从某种程度上看，答案是 Yes！但是，想要真正“逸”居公寓不操心，要在买房时就未雨绸缪，厘清业主的责任和义务，才能够在遇到问题时知己知彼，兵来将挡、水来土掩。

那么，关于公寓，我们需要了解什么呢？

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公寓产权：单元内外产权持有形式不同

在新西兰选购房产的时候，一般会遇到以下几种类型的产权（Title）：

永久业权（Freehold Title，也称Fee Simple）是新西兰最常见的所有权类型，也是享有相关地产权益最多和最完整的一个。在该产权下，产业永久全部归业主所有，业主可以将房产随意出售或转让，购买者在买下房产的同时也买下了所占的土地，在获得政府批准后可对土地进行分割、加建、改建等。

租赁权（Leasehold.Title）即业主跟地主按照租赁条款，在特定时间段内拥有该土地的专有使用权。也就是说，房屋的业主并不拥有土地的产权，而且一般来讲每隔一段时间就要重新续一次土地租约，租金也会根据当时的市场做出调整。

 

交叉租约（Cros s.Lease.Title）是指业主与其他交叉租约持有者，共同拥有在特定时间段内该土地的专有使用权的同等份额，并拥有其建筑物和所占用的特定区域的租赁权益。

单元产权（Unit Title）比较普遍地适用于单元房，例如Flat或多层公寓大楼，由于各单元之间并不像其他类型的房屋那样有完全独立的结构，因此以每个单元的三边空间为界来决定产权，称为Unit Title。

与永久业权的物业相比，单元产权的概念和法律框架更为复杂。

简单来说，作为单元产权的业主，您除了拥有自己的单元，同时也自动成为了由该建筑全体业主共同组成的业主法人团体（Body Corporate）的成员之一。产权人对自己的Unit有绝对的永久业权，而大楼里的结构和公共区域如健身房、电梯及

泳池等则由业主法人团体共同持有。

日常管理：业主大会保证大楼正常运转

业主法人团体由全体业主组成，那谁是其中的代表？团体事务都是由谁来决议？

业主委员会和主席都是由全体业主投选产生。其成员必须是业主，如果单元非个人持有，比如属于有限公司，则必须是该公司的董事长。

法人团体的主席和业主委员会的主席虽然一般是由同一个人担任，但其实是两个独立的角色。委员会在他们的会议中以简单的多数投票议决事务，并在每年的业主大会上向全体业主汇报其履职情况。

业主法人团体必须要有主席。

虽然团体的决定权在于委员会，但是主席是与大楼经理（Builiding Manager）、行政经理(Account Manager)等第三方之间的首要联络人。

他是业主法人团体的联系人/发言人，其工作由物业行政经理和大楼经理协助执行与完成。

大楼经理主要负责楼宇的日常维护维修，监督与联系维修工人，巡视大楼确保大楼在良好的状态并确保居民们都有遵守物业规则。

行政经理则负责日常的文书事宜，如代团体支付费用、按通过的年度预算向业主征收物业费、制作财务报表、会议记录等行政工作。

业主法人团体需要每年召开业主大会，在业主大会上总结上一年并商议下一个年度的事务。如：

1. 物业保险的更新；

2. 物业的年度预算，该年度预算通过后便会按产权比例(ownership/utility.interest)分配，这也就是您每年需缴纳的物业费；

3. 重新投选团体的主席和委员会，并授权他们代表全体业主履行法人团体的职责和监管大楼例常的运转。

此外，如果业主想装修，则需要事先确定装修工作是否局部属于共同区域，或会影响大楼结构。如答案是肯定的，该业主必须向委员会提出正式申请，以准许其进行所需的工作。常见的比如空调的安装，多数公寓大楼的外墙属于公共区域，如

果业主为了符合健康住房标准而需要安装空调，那该业主必须将安装方案和明细准备好并提交给委员会，以便他们商议。如果有的公寓其业主委员会已经制定好了一个统一的空调安装方案，那业主只需要按照方案要求委托指定的安装公司完成安装即可。

业主义务：遵守规则共创宜居环境

买下一套单元产权的房产，就意味着您将与其他人共同居住在一个环境中。因此，您和其他业主都必须履行一些严格的规定和限制，目的是为了创建一个更好的居住环境。

那么，住在公寓或是其他单元产权房中，除了维护好自己的单元，按时缴纳地税、物业费等开支，不做出会造成大楼的破坏或影响其他居民安宁生活的行为以外，还需要履行哪些义务呢？

业主需要：

1. 遵守物业规则；

2. 配合法人团体安排的维护/检查，包括允许工人进入单元内，例如消防系统的例常检测和执行，或对该户是否遵守物业规则的例行检查等；

3. 履行或遵守业主法人团体的决定。

物业规则(Operational.Rules)的设立是为了业主生活在密集型住宅中时，居住品质能有一定的保障和秩序。最初的规则是在单元产权生成时，由作为第一大业主的开发商设立的。

此后，业主们可以通过平时商议或重审后，在业主大会上决议修改规则。

如果业主屡次不遵守规则或不按时缴纳物业费，委员会可以决定委托律师代团体向租赁仲裁庭申请采取法律追责行动 。

业主权利：支付的物业费包含什么？

前面提到大楼的公共区域和结构都是由业主法人团体持有，而团体因此产生的费用由全体业主共同承担。所以，团体会每年制订一个营运预算，根据该预算按业主的产权比率向各业主征收物业费。

一般来说，预算里会包括大楼保险、公共区域的卫生与维护、大楼系统的定期检测与维护，以及垃圾回收和公共水电等。

由于预算是按照往年的开支加上对新一个年度开支的预测制订的，因此其额度会出现调整。此外，业主大会上也会商议调整其中一些分期付款的细节，因此每年的业主大会后，预算都极有可能出现变动。

年度预算虽然由业主大会商议决定，但委员会承担着平时监管团体日常支出的职责。除了定期的小维护，如剪草和清洁外，特殊或大支出如外墙清洗、更换大型机械零件等费用都需经委员会同意。

作者简介:

Franklyn Young

奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团体的物业管理。目前在Crockers物业集团担任业务开发和项目经理一职。

业主委员会的工作之一是可以重新评估大楼的服务提供商，如果有不满意也可以将其更换或重新商讨大楼的维修计划。

好的社区需要全体业主的共同经营与维护，需要业主主动站出来担任团体的代表，在经理的协助和配合下经营好小区，维护业主的利益及该产业的价值。