贷款需求激增，如何备足 “粮草”保开发？

1000平方米土地的梦想离奥克兰人越来越远，独栋建筑占新建建筑许可的比例正逐年下降；与之相对应的是中高密度房产的激增，可分割的土地变得越来越有价值，全民开发的热潮正在席卷奥克兰。加上房屋供需严重不平衡、前所未有的低贷款利率，特别是政府新近推出的贷款融资计划（FLP）点燃了继续降息的预期……这些因素层叠交织，正在把房地产市场推向一个又一个高位，尤其是土地开发市场变得疯狂，贷款融资需求日益激增。

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然而，土地分割的过程非常繁琐，每个领域、每个阶段都存在不同程度的风险，也都会影响到开发成本、工期和回报率。而整个过程中，初始却也是最重要的一步，就是备够资金“粮草”。

开发建房相关的贷款有哪些，傻傻分不清？

想如贷款买房那样申请放款一步到位？不可能！在土地开发的每个阶段，需要申请不同类别的贷款，申请条件也是各不相同。

一般来说，开发建房相关的贷款是根据抵押物的不同来分类的，放贷方接受的抵押物种类包括土地和建筑。

建筑自不必说，而土地又可分为两种：一种是“熟地”，即成熟的建筑用地，水、电、煤气全部到位，直接可以在土地上面建房；另一种是“生地”，一般是指一整块大地，需要向政府申请资源许可（Resource.Consent）后才能进行分割，然后等水、电、煤气到位时才能够建房。

因此，针对开发建房的不同阶段，衍生出三种贷款类别，分

别为土地贷款、土地分割贷款和建筑贷款：

1. 土地贷款（ Land loan）

土地贷款一般是指利用土地本身作为抵押物来进行贷款，贷款的用途是为下一步建房而进行的土地开发。我们这里讲的土地贷款是针对“生地”的贷款。购买一块生地时，有很多事情要考虑，提前做好可行性分析可以节省您的时间和金钱，避免很多麻烦。

土地贷款特点：

• 贷款年数相对短：一般不会很久，通常取决于施工时间。

• 贷款比例相对低：银行一般不超过50%，通常取决于土地所在区域。

申请条件：

1. 土地位于保值或价值快速上升的城区，也就是位置好的土地；

2.申请人有充足首付，或已有房产可以拿出增值的部分作为首付；

3.申请人有长期稳定的收入，有偿还贷款的能力或者有明确的投资计划及融资计划（通常指有经验的开发商）。

 

2. 土地分割贷款（ Subdivision loan）

土地分割贷款一般分两种，一种是将已有住宅的熟地一分二或一分多的贷款。这种开发一般规模较小、所需资金较少，很多开发者在这个阶段会选择使用自有资金，不贷款。但分割之后还有建房需求或手中流动资金较少的客户，我们的建议是：咨询专业人士，根据土地、资金及开发计划等具体情况来具体分析是否需要贷款以及如何贷款。

另一种土地分割贷款主要针对生地的分割开发，例如一块大地分割成几十块乃至上百块土地，并完成水、电、污水管道等的铺装。在这个过程中，分割及开发都会涉及到资源许可申请，并需要许多专业人士的协同工作。

需要注意的是，后一种贷款需要根据项目的实际情况独立申请及解决融资问题。有些大项目工期长达5到10年，每一个阶段的融资需求都不一样；有些是土地贷款与建筑贷款捆绑在一起申请，同时将土地和建筑一起作为抵押物；还有一些超大型的开发项目，一块地要分割出几十块或者上百块。这类贷款比较复杂，由于本文针对大众开发项目，因此不在此具体展开。

 

3. 建筑贷款（ Construction loan）

通常来讲，建筑贷款是为自己盖投资房或自住房，或为各类开发商开发楼盘项目提供资金的短期贷款。这类贷款的融资渠道分为银行与金融公司两种，各有优势：银行有非常明确的针对中小型建筑的要求，但利率较低；金融公司利率高于银行利率，但要求较低、批准快速、放款方式简单。在新西兰，建筑分为建房( h o u s e / u n i t ) 和建公寓(apar tment)。小型开发，如在一块约300平方米的土地上根据设计图建造一套房屋，或在一块900平方米的土地上建4套房屋，其贷款相对简单、快速；而大中型开发，如建多个别墅/联排或公寓楼，这类建筑开发需要投入的资金量更大、建造的时间更长，贷款也因此更复杂——一般需要根据项目的总体成本和预售情况来衡量融资比例及利率。

建筑贷款的时间一般为1年、18个月或2年。贷款到期后，如果项目顺利完工，可以将房屋销售后还款；如果没有售完，可以申请延期或者更改贷款类型，比如保留房屋出租、并将房屋抵押给银行，然后向银行申请把建筑贷款转换成房屋贷（Home loan）以减轻利息负担。不过需要注意，申请延期一般会有额外费用产生。

申请需提供的基本资料：

1. 申请人长期稳定的收入证明

2. 负债情况

3. 支出情况

4. 资源许可

5. 建筑许可

6. 估价报告

7. 建筑合同（Fixed Price Contract）

8. 建筑公司资质要求：通常是指有经验的建筑公司。

需要注意，不同银行和金融机构的要求是不同的，要根据申请人和项目的实际情况准备材料，满足贷款条件。

小贴士

分步放款（progressive drawdown）：建筑贷款放款方式和房屋贷款完全不同，房屋贷款是交割后一次性放款，而建筑贷款是根据建房计划一步一步放款的，需要按步骤拿invoice和现场工程进度的照片进行证明。有可能还需要QS。

银行给出最终部分的贷款，必须要完成：

• 建筑合格证（CCC）

• 物业估价师确认报告

• 建筑保险转为房屋保险

 

贷款难，难于上青天？

了解了上述贷款的内容，却觉得自己的条件绝对贷不到款——没关系，你不是一个人。

本来，在土地开发的诸多环节中，备足资金就是最困难、最需经验加持的环节之一。当我们提到资金贷款时，第一个想到的就是去银行借钱，因为借贷成本低。然而，想要完全满足银行对项目预售和利润率的要求，从而顺利获批贷款，并不是一件容易的事。

其实，数年来银行对开发贷款的基本要求几乎没有变化。正是这些不可协商的条件，让许多中小型开发商头痛不已，因为这些要求给小项目增加了不少难度和成本。

例如，多年实际操作中，华人建筑及开发商很少会做QS报告，但这却是银行贷款必不可少的要求之一。银行贷款的严格要求，使得金融公司受到欢迎。目前新西兰市场上活跃着三四十家金融公司，虽然他们提供的利率不如银行低，但是帮开发商避开了许多难题，提供了相对灵活的融资方案，由此节约的成本足以抵消利率差价。

小贴士

银行贷款的硬性要求

1. 建筑合同：指业主或开发商与建筑公司所签订的建筑大包合同，银行对合同内容还有许多要求，如工期、价格、条款等。

2. 开发商及建筑公司的从业经验要求：之前有没有做过相关项目，需要经验审核。

3. 前期资金投入：银行要求开发商用自有资金先投入，银行后期确定房屋有价值后才拨款。

4. 预售要求：通常要求超过50%的预售，且通常一个买家不能买2套以上，还必须付至少10%以上的定金。

5. QS报告要求：由银行指定监督项目进程及风险的公司。

 

如何申请更高的贷款额？

无论你是准备购买第一套自住房、第3套投资房还是买地建房，提高贷款额度的潜在逻辑都是一样的：银行评估贷款额的重要标准是你的收入及支出比例。银行有一个自己的计算公式，是通过新西兰可负担的还款金额来确定每个客户的贷款能力。

主要收入一般包括：

• 工薪人士的薪水，这是最容易获得贷款的群体；

• 如果你是自雇人士或者自己开公司，则有公司收入或股东收入；

• 在国外工作的海外工资收入，需要提供较多收入证明。

除了主要工作，你的兼职薪水、奖金补贴、租金收入、家庭福利、子女抚养费等都有可能被认可或部分认可，为你的总收入添砖加瓦，从而提高借贷能力。但需要特别注意，大部分贷款机构只考虑长期、持续的额外收入，偶尔或一次性的收入是

不会被接受的。同时，你的所有收入均需要提供收入证明，比如近两年的税单或持续几个月的银行流水等。此外，由于疫情的影响，许多之前认可的收入今年都不被认可，所以具体的案例要具体分析。

针对建筑贷款，除了上述收入来源之外，影响贷款额度的因素还有项目总成本和项目终期价值（as if completed value）。银行主要按预计完成后的价值来设定贷款比例(LVR- Loan to value ratio) ，贷款需求/（土地价值+建筑成本）=LVR。

总而言之，什么样的建筑贷款才叫最好？这并没有统一的答案。但我们可以用产品思维来评估建筑贷款的好与不好，标准可以概括为：额度多、批速快、放款合理、费率省。同时满足四个要求拿全A并不容易，由于市场上金融机构众多，要求不一，有时需要找到自己信赖的贷款经纪人，他们具备专业知识和行业经验，可以根据开发商客户的自身情况和需求，协助借款人获得融资的最佳方案。

作者简介：

York Zhang

2006年，York.Zhang（张勇）创立了华融信贷，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。

结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York.Zhang希望借助华融信贷的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。