星光璀璨、干货满满： “土地分割”系列讲座完美收官

新西兰房价高企、房市火爆，怪投资者？怪归国者？怪政府？怪央行？甭管还有哪些其他推手，市场供应不足都绝对是根本性的促因。更多区域的大地允许分割，更多中高密度住宅投入建设，这已经无关新西兰人的“四分之一英亩”梦想，而是未来住宅市场避无可避的现实趋势。

也因此，近几个月，奥克兰乃至整个新西兰的大地资源正变得越来越抢手、越来越昂贵，只因为一个理由— —可分割、可开发。

然而，土地的分割开发流程繁琐复杂，远非普通投资人、开发商所能应对。因此，《逸居新西兰》携手新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）联合推出了“全民分割黄金时代，是否人人都能操盘做土地分割”系列专题讲座。

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从10月31日首期讲座开讲，到12月10日整个系列收官，紧锣密鼓地安排只希望能及时为有需求者提供各类经得起考验的实用性指导，帮助大家厘清开发流程、找准项目目标、获取有用信息、用对人才物料资源，从而获得更高收益、规避潜在风险。

三期讲座均由华人建筑业协会会长Frank.Xu主持，按项目流程的顺序，讲座主题分别针对土地分割的前期、中期和后期。就信息检索、规划设计、工程施工、材料选择、法律文书、金融信贷、政策解读、城市规划、市场营销等诸多项目开发过程中涉及的领域，每期讲座都邀请了数位在各自领域深耕多年的专家分享其经历的土地分割实际案例及其中的经验教训。

讲座内容既在时间线上有所区隔，又在相关联的领域相互衔接，纵向与横向交织，向有意参与土地分割的投资界、房地产界和建筑业人士提供了跨领域、各阶段的全方位指引。

三期讲座共吸引逾400人次参加，因现场座位有限，一些晚到的听众甚至站着听完了整个讲座。每期讲座都因听众踊跃提问而无法准时结束，即使如此，结束后仍有不少听众围着嘉宾们进一步咨询。有听众表示，自己曾经在土地分割开发的过程中走过弯路、吃过亏，所以听说有这个讲座就赶紧来学习，果然获益很多；也有听众是希望在这里获得更多人脉，“土地开发不可能单干啊，需要各领域好的团队，这里有很多资源”。

信息检索

 

不同于新西兰市场上的众多房地产网站，房研网是专为帮助房地产专业人士节省调研时间而打造的，从顺应开发商需求的地产搜索，到设计师和施工方需要的管线地图，再到用于成本核算的分割计算器……各领域从业人员都可以从房研网找到所需的信息和工具。

规划设计

 

从Basic和Bonus两个方面，解析了如何寻找适合中高密度分割的土地——哪些是必要条件，而哪些又是加分项。他反复强调土地分割开发是专业性与风险性并存的项目，因此始终把如何避坑作为分享的重点。

实施攻略

Frank Xu .分享了一些他多年从事土地开发项目总结出的分割工程实施攻略：

•Value & Price：对于投资者来说，最重要的是下手买一个项目时一定要清楚它的价格低于它的价值，即它是超值的；

•Want & Need:开发商不能只想着他要什么，而要通过与利益相关的各方充分沟通磨合，最终达成共识。只有所有人的需求一致，项目的推进才会顺利；

•Plan by milestones:用里程碑来做计划，以有效管控项目、时间和质量。Council各种类许可证的申请、施工过程中的各类审查，以及最终获得CCC等合规证书，都可以作为一块块里程碑；

•Long leading items :对于那些需要较长时间加工制作的物品，比如铝合金门窗、厨房配件等，应尽早计划、提前完成加工，以确保能在需要时及时到位。

法律文书

从购买土地、土地开发许可申请、建筑施工、许可证申请等几个方面，通过具体案例，对新西兰土地开发的法律法规进行了深入浅出的解读。并详细介绍了不同土地分区中开发的限制点以及相关的regulatory engineering规则，以及如何在地块条件不理想的情况下通过规划设计来达到Council的要求。

从律师的角度，根据不同的住宅产权类型以及土地规模，通过实际案例，介绍了转让交割阶段对相关地役权（easement）文件的准备、资源审批和建筑审批中的法律规定、Unit/公寓建造中需要注意的法律问题（如物业管理、公用单位等）、如何处理同开发商（客户）间的责任关系、新建房屋产权申领的注意事项等一系列土地转让和分割中会涉及的法律问题。

如何通过完善的法律文本规避和降低房产开发合作中可能出现的矛盾和风险。股东协议书、合资协议、有限合伙人合同这三种针对不同合作类别的法律文本应如何制定条款，从而保护合作各方的利益。

金融信贷

从开发、建筑贷款的类型和贷款人的身份这两个不同的角度，通过一系列实际案例，探讨了开发、建筑类贷款的申请条件和流程等，并提出了如何贷才能贷得更多的建议。

材料选择

就市面上现在最流行的纤维水泥板外墙材料做了详细介绍。由于土地分割后的开发目标往往是建筑中高密度住宅, Meng Zhang特别介绍了外墙材料如何在确保该类型住宅防火耐火性能要求的同时，辅助不同色彩、样式的多层次搭配，以满足市场和Council在环境和美观方面的要求。

市场营销

4P营销策略

• Products：不同类型的房产面对的就是不同的市场，所以采用的营销方式也不同；

• Price：房屋如何定价会直接影响到营销结果；

• Place：要了解房产的销售渠道；

• Promotion：找准目标客户群，然后有针对性地解决三个问题：怎么引起他们的注意；怎么吸引他们；怎么打动他们。

工程施工

介绍了在土方工程施工中如何更好地控制成本和提升效率的经验。材料是控制成本的关键，所以工程外包时最好材料不要外包，而是货比三家后筛选出一个可靠的供应商长期合作，这可以在很大程度上节约成本；此外，提前请有经验的工程师进行充分地实地考察，也是控制计划外费用的良策。

土地开发，必然会面临土地上旧房如何处理的问题，而拆旧房必然要面对石棉处理难题。他不仅系统介绍了石棉清除的安全规定和施工流程，还贴心地对想要在家中D I Y进行小修小补的听众给出了避免石棉污染的建议：尽量避免在水泥板上打洞，如果必须打洞该如何做有效防护等。

政策解读

强调项目管理越早介入，越能为开发商把控全局。他指出，之所以会出现“全面分割”的热潮，一定程度上也反应了政府想为社区提供更多、更好的住房。因此，如果有20套以上的高密度中大型开发项目，不妨可以考虑与K iw ib uil d合作，搭上政府住宅大开发的快车。

过去两三年，奥克兰的公共交通规划发生了很大改变，如以各种限制手段鼓励市区乘坐公共交通；城市去中心化，发展区域卫星城；控制城区规模，鼓励旧房改造等。而这些都将影响到土地的开发潜力，因此未来最具开发潜力的土地将是以公共交通枢纽为中心的。

申请流程

如何在C o u n cil允许的范围内，通过了解客户需求，充分进行可行性分析，以及结合专业经验，最大化土地开发成果。并对资源许可批复后，后续审批申请和施工流程如何进行最有效率作了细致地讲解。尤其是如何准备223和224C这两个文件的申请，以完成从土地局拿到新产权的过程。