土地分割时代的消防工程主张

从消防工程师的角度来看，大地分割不是热门话题也不是可观利润，而是土地边界距离变化，对逃生通道、消防救援等多个因素都造成了影响：一般情况下，对土地进行分割之后再开发，往往会造成人员数量（人口密度）上升、和邻居的边界距离变小，从而出现逃生通道变窄、逃生通道数量变少、消防救援难度增加等问题。

然而，这一改变却常常被人们忽视。事实上，妥善处理好分割过程中的消防难点、有效控制项目的支出，是开发项目成功的关键之一。*

大、弯、宽面

大地分割之后，新建房屋和相邻地面的边界距离，是房屋外墙是否需要建造成为防火墙的依据。

以下是新西兰建筑法规手册中关于“相关边界”的定义：相关边界是指分配的边界，该分配是与所讨论建筑物相关的其他财产，并且可以从建筑物的边界测量建筑物与该其他财产之间的距离。

对于任何建筑物的外墙来说，相关边界是永久业权分配的边界中最接近的边界；但如果其他财产是道路、铁路线或公共休憩用地，则相关边界是其他财产的远端。

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在防火设计中，“相关边界”距离足够的话，建筑外墙就无需建成防火墙，而且外墙装饰材料的选择也有很强的灵活性，外观精致的木材、铝塑板等都可以选用。

而要达到和邻居地面的相关边界距离足够远，在选择土地进行开发的时候，大、弯、宽面可以作为一个参考原则：

• 大：土地面积足够大，开发的时候就可以合理放置建筑物边界，避免和邻居地面的相关边界距离过于靠近；

• 弯：选择转角地，转角地周围通常是公路、公园、公共休憩用地等，相关边界为公路、公园、公共休憩的远端——这样，建筑物离邻居地面的相关边界距离足够远，建筑外

墙不用考虑太多防火需求。

• 宽面：土地的面宽足够（避免狭长地块），这样易于设计较宽车道，方便消防车出入，并使两栋建筑间有足够的距离。

有意思的是，“大、弯、宽面”这一有利于消防设计的原则，和开发价值较高的土地的特点不谋而合。

室外逃生通道

在大地分割之后，一般是一条室外逃生通道连接多个物业。这就使得逃生通道的宽度格外重要——如果宽度足够，逃生要求就能够得到满足。逃生通道本身有宽度要求，同时还需要考虑到逃生通道和相关边界的距离要求。

足够的距离，才能够保证在火情发生时，居民逃生过程中受到的热辐射、烟雾扩散等影响降到最低。因此，逃生通道的宽度，实际包含了“通道自身宽度”+“通道到相关边界距离”两方面的综合要求。

但在某些情况下，逃生通道的宽度仅仅能够满足通道自身宽度要求，而不能够满足通道到相邻地块边界有足够的距离。这种情形下，可以通过设计多个逃生方向来进行安全逃生的补充，从而达到消防安全要求，例如：

• 如果物业临街，可以在物业中设计自有的通道，从而居民可以通过自家通道逃生到安全区域；

• 如果物业不临街，可以设计一条通道，拥有两个或者以上的最终出口，这样即使室外通道较为狭窄，火情发生时，能够保证居民至少有一个方向逃生。

车位灵活分配

在大地分割之后，有不少开发项目的车位规划在室外空地上。为了规范停车秩序，一个车位往往专属某一套物业。这时候需要特别注意车位和建筑之间的距离：

• 如果车位和建筑距离在1米以内，而该车位的土地所有权属于其他业主，建筑的外墙需要建成防火墙。此时，可以通过车位调度的办法，将距离该建筑最近的车位分配到该业主产权名下，从而避免进行防火外墙建设。

• 有的情况下，一套物业会紧邻多个车位，并且车位和建筑距离在1米以内。此时，车位归属的改变不能够解决距离过近的问题，就需要把该部分外墙建成防火墙。

• 为了避免车位带来的外墙防火问题，部分开发商将车位设置成了公共产权，每一个单元业主仅拥有车位使用权，从而较为合理地避免了建筑外墙和“相关边界”距离1米以内的问题。

（注意：这种分配方式虽然合规，但是可能会增加一些消防风险。）

消防救援

土地分割之后，由于原有地块建筑密度增加，消防救援难度会增大。如果不增加额外的建筑消防设施，一般来说，消防水带（fire.hose）从消防车拉到建筑室内最偏僻角落的消防管道距离要在75米以内。

如果地块比较宽大（一般要求车道宽度至少3.5米，消防车停靠点宽度至少4米），消防车可以开到该物业的公共停车区域，因此75米的管道距离一般可以满足。

但是，如果开发物业本身位于长车道的底部，而车道宽度又小于消防车可以行驶的宽度，那就可能超过75米的消防水带距离。这种情况下，一般需要增加额外的建筑消防设施。消防设备一般有两种可以选择：

• 一种是消防喷淋设备，安装在每一套房屋的每一个房间内部；

• 一种是建筑消防栓，消防员可以从消防栓连接消防水带救火。中高密度联排住宅的消防栓通常设在室外空地。一般来讲，消防栓比消防喷淋设备造价更低。不过，即使在有消防栓的情况下，消防局可能依然会要求开发项目中有消防喷

淋系统，具体需求要和市议会以及消防局商议。总体而言，长车道并且车道较窄的情况下，开发商需要把额外消防设备的花费考虑进去。

特别要指出，河流、湖泊和海边虽然有水源，但一般不会被视为合理的消防取水位置。消防取水一般必须是消防车或者永久性的管道设备。

案例分析

• TK长车道联排项目

该项目位于高密度开发区，地块面积大约是1000平方米。美中不足的是，该项目地块属于后座地，并且车道长度超过50米，宽度却小于3.5米，消防车不能进入到项目公共停车区域。

由于项目开发有多套联排，并且层数不低于两层，消防水带从消防车到物业最远角落位置大于75米。

为了满足消防救援的需求，通过和消防局、市议会商议，该项目在所有单元的每个房间内都安装了喷淋系统。

喷淋系统降低了消防救援难度，可以免除安装消防栓。由于喷淋系统的安装要求，该项目的消防设备预算有所增加。

但是，由于建筑安装了喷淋系统，建筑位于“相关边界”距离1米以内的外墙免除了建设防火墙的要求；相邻物业的矮屋顶，也免除了建设防火天花板的要求。此外，喷淋系统增强了建筑的安全性，这在物业销售的时候，也成为该项目很好的卖点之一。所以，喷淋系统的安装，在一定程度上降低了建筑本身的建造难度和花费，并且在后期推动了销售。

• BW临街联排项目

该项目位于高密度开发区，地块面积大约是750平方米，项目规划为多套三层联排。项目地块亮点是属于“隐形”转角地块，地块有一面连接公路、一面连接公园。但是，美中不足，地块面积不是很大，并且形态较为狭长，为室外逃生通道和车位分配等问题带来挑战。

通过设计分析，由于地块直接连接公路，消防水带从消防车到建筑最远角落小于75米，不需要安装额外消防设备。不过，由于地块较为狭长，室外的逃生通道不够宽；并且，多个车位紧邻建筑。为了达到更优化的开发目的，该项目有以下设计点：

• 为了满足室外逃生通道要求，室外逃生通道有两个最终出口，一个出口连接公路，另外一个出口通到公园。双方向逃生通道有效弥补了室外逃生通道过窄的问题。

• 为解决多个车位距离建筑过于紧密的问题，通过和土地规划团队协商，将车位变成了公共产权区域：业主共同拥有车位土地，但是通过后期的物业管理，帮助业主实现专属车位的使用权。因为车位是公共产权，就避免了建筑外墙和“相关边界”距离1米以内需要做防火外墙的问题。

（注意：这种分配方式虽然合规，但是可能会增加一些消防风险。）

以上处理办法，帮助项目顺利实现了开发商设定的项目目标，降低了建设花费，并且解决了消防安全问题。

*由于公寓开发更为复杂，本文阐述的内容更多适用于联排开发。

作者简介：

 

Alex Zhu

Alex Zhu 博士是新西兰顶尖建筑防火咨询公司

Origi n f i re (w w w.originfire.co.nz) 防火工程师和项目发展经理，多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验;参与多个大型建筑的防火工程设计和建设。

他的博士学位涉及研究流体动力学，了解气流动力学以及它如何与消防安全设计相关联。

他的研究直接应用于与Origin的现代消防工程高精度设计：使用高端虚拟技术构建3D火灾模拟，以了解火灾发生的位置以及火灾在大型建筑物中行进的速度。

 

Michael James

新西兰顶尖建筑防火咨询公司

Originfire (www.originfire.co.nz)CEO及总工程师,超过25年的建筑防火工程设计、管理和实践经验;参与和主持多个大型建筑的防火工程设计和建设。

Michael有丰富的经验,与市议会和消防服务商等打交道的经验。

针对公寓楼、高层建筑、大型建筑防火难题有独到的解决方式。

Michael还曾经担任太平洋工程咨询公司的管理总裁;

目前担任国际防火工程师协会新西兰主席。