现在真是土地分割的黄金时期？技术专家提醒你：经济学家不可信哦！

 “系列讲座的主题在我这个做技术的人看来有点标题党。全民分割，土地分割这样专业性与风险性并存的项目是否适合全民参与？不要认为做土地分割开发一定有利可图，事实上成功的只是少部分。是不是黄金时代？不好说，但今年疫情教给我的最重要一课就是，相信自己，而不要轻信经济学家。”

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这话出自华人建筑业协会（NZCBIA）秘书长、奥克兰建筑设计院（Archiland Auckland）总经理Dylan Huang在“土地分割黄金时代”系列专题讲座最后一期的压轴发言。听着是不是有点别扭？是不是感觉到了忠言逆耳的尴尬？对，由逸居新西兰和新西兰华人建筑业协会联合主办的土地分割系列专题讲座就是这么实在。不玩任何虚的，不画任何大饼，只想帮助有志于做开发的朋友，厘清开发流程，找准项目目标、获取有用信息、用对人才物料资源、躲避潜在风险，提供各类经得起考验的干货。

昨天下午，该系列讲座完美收官，最后一讲延续前两期的脉络，围绕“项目后期”的关键环节和需求，邀请业界资深人士就政策解读、城市规划、工程许可、市场营销、实例风险分析等方面进行了经验分享。

      

• 作为三期讲座当仁不让的主持人，华人建筑业协会会长Frank Xu此次特别向与会者分享了一些他多年从事土地开发项目总结出的分割工程实施攻略：
• Value & Price

对于投资者来说，最重要的是下手买一个项目时一定要清楚它的价格低于它的价值，即它是超值的。

• Want & Need

开发商不能只想着他要什么，而要通过与利益相关的各方充分沟通磨合，达到最终的共识。只有所有人的需求一致，项目的推进才会顺利。

• Plan by milestones

用里程碑来做计划，以有效管控项目、时间和质量。Council各种类许可证的申请、施工过程中的各类审查，以及最终获得CCC等合规证书，都可以作为一块块里程碑。

• Long leading items

对于那些需要较长时间加工制作的物品，比如铝合金门窗、厨房配件等，应尽早计划，提前完成加工，以确保能在需要时及时到位。 

        

• 磐石工程（Prostone） 总经理Peter Niu详细介绍了项目经理、开发经理以及工料测量师（QS）在开发项目中的重要作用。Peter强调很多业主会在项目前期跳过项目管理，但如果其本身并不了解相关法律法规的情况下，他不建议这样做，毕竟项目管理与任何设计和施工单位不同，作为独立第三方在项目进程中是代表了业主的利益，帮助业主管控造价和工期，所以越早介入，越能为开发商把控全局。此外，Peter还介绍了一个对20套以上的高密度中大型开发项目的利好选择：之所以会出现“全面分割”的热潮，一定程度上也反应了政府想为社区提供更多更好的住房，那么这样的项目不妨可以考虑与Kiwibuild合作，搭上政府住宅大开发的快车。
  
  

• 他认为“全民分割”不只是涉及开发商个人的利益，为什么叫顺风车，而是从工党政府的层次出发，这也是政府想为社区提供更多更好的住房，kinora 其实kiwibuild,接洽投资人里最棒的营养师Ben Yu基于其在奥克兰交通局的工作经验，分析了政府交通和基建政策对房地产价格可能产生的影响。奥克兰每三年制订一次城市十年规划，Ben以2009-2019年的十年规划对照2018年房屋中位价格增长幅度最大的区域，指出两者之间是向关联的。Ben指出，过去两三年，奥克兰的公共交通规划发生了很大改变，如以各种限制手段鼓励市区乘坐公共交通；城市去中心化，发展区域卫星城；控制城区规模，鼓励旧房改造等。而这些都将影响到土地的开发潜力，因此未来最具开发潜力的土地将是以公共交通枢纽为中心的。
  
  

• Envivo设计顾问公司的土木工程师Jim Jiang继上期讲座与同事、规划团队主管John Yan一同介绍了资源许可申请流程后，本期延续这一主题，介绍获得资源许可后如何准备223和224C这两个文件的申请，以完成从土地局拿到title的过程。相比223的准备资料只涉及到注册测量师做边界测量，224C的申请复杂得多，难度也大得多，涉及雨水污水供水三通到家、且车道、以及电力通讯线路等多个方面的设计审批施工验收，EPA申请即包含在224C文件申请的过程中，但远不是全部。 
  
  

• James Law Realty Ltd创始人James Law具有上千套房产成交经验：销售与营销的区别在于，前者是生硬地推销给买家，而后者是通过种种策略吸引买家自动迎上来。James在演讲中与听众分享了他的4P营销策略。
• Products

同样是房产，却有各种不同类型，商业、民宅，商业又可细分零售业、商务楼……民宅又有别墅、公寓、庄园……不同类型的房产面对的就是不同的市场，所以采用的营销方式也不同。

• Price

房屋的定价直接影响到营销结果。调查当地市场需求；先设定最低价位再逐渐提升价格；为定金设置个较低的起始点；首付采用分期付款的方式；针对不同客户的需求和习惯允许多种支付方式；了解周边有没有可替代的产品……这些窍门都会对潜在买家的心理产生影响。

• Place

要了解房产的销售渠道，是适合投资还是自住？采用什么销售方式，是用自雇的销售人员还是与其他公司合作，如中介机构？是完全针对本地市场还是部分外销？支付方式是现金还是允许分期付款？

• Promotion

找准目标客户群，然后有针对性的解决三个问题：一、怎么引起他们的注意；二、怎么吸引他们，怎么与他们对话来打动他们。

        

• Dylan Huang的演讲则通过一系列他经手的实际案例反复强调了土地分割开发是专业性与风险性并存的项目，想尽可能规避风险，必须步步谨慎，事先多做调查以免到施工甚至销售、入住阶段才发现问题，难以补救；购买项目时就要在合同中约定条款，要求前屋主在交割前就允许设计工程人员做必要的勘测；不要忽略任何小问题，哪怕只是垃圾桶的摆放位置，相邻屋顶的坡度设计，都可能带来隐患，一定要早发现早解决；按照流程按部就班，而不要操之过急跳步骤，比如做建筑设计前该等的报告一定要等，该要的数据一定要要，不要盲目相信经验；术业有专攻，对有潜在风险的地块进行开发，相应领域的工程师一定要尽早介入，比如对洪水区的设计，防水工程师和土木工程师的意见就很重要；大型项目还要考虑基础设施的承受能力，要提前获得Council和相应政府管理部门的同意，比如要与交通局协商车流大量增加的问题。

讲座收官更多信息待续

昨天的讲座，没有抽奖，没有一元起拍，但仍然吸引了七八十位听众到场，很多还是前两期讲座的老面孔。与前两期讲座一样，这又是一次到点仍然无法准时结束的盛会。其实，无论是意犹未尽的与会者，还是有需求却因为种种原因错过了讲座的开发商、投资人、业内人士，后续都可以期待我们即将出版的《逸居新西兰》第16期杂志，其中对如何进行土地分割开发，有更详尽全面的指导。我们的微信公众号也将持续关注这一领域，陆续分享更多信息。对于土地分割有任何疑问，欢迎随时在下方留言。