“农村包围城市”——抑制奥克兰房价的新战略？

火热的房市、高涨的房价，恐怕是即将过去的2020年里除了COVID-19疫情之外，人们最关心和议论最多的话题了。新西兰政府和储备银行，也似乎正在考虑采取措施介入市场，以抑制房价的继续上涨。

但是，与其通过政府行为干预市场，也许还可以尝试利用市场本身的经济运行规则，展开更为有效的调控。毕竟前者即使能暂时压抑市场情绪，但并不会增加住房的数量，也就无法从根本上解决住房紧缺的刚需。所以——抑制房价上扬最好的方法，就是增加供应。

高力国际（Colliers International）的一项研究调查认为，新西兰房地产市场的最佳解药是增加新房的供应，政府应牵头带动和加大住房建设的力度和速度，鼓励开发商和建筑商向市场更快更好地提供各种类型的住房，缓解住房紧缺的局面，扼制房价的炒作和泡沫。

{ad}

而有鉴于传统热门地段寸土寸金的土地价格，由城市外围展开的住宅建设，或许可以通过“农村包围城市”的策略，解决奥克兰的房价问题。

高力国际的最新研究表明，奥克兰的郊区公寓市场近来表现强劲，销售业绩优于曾经占据主导地位的CBD中央商务区。最近的一项发展调查发现，最畅销的公寓住宅项目位于北岸的Albany，这或许可以作为一个案例反映房市的变化趋势。

Risland Albany是位于北岸Albany的一个带封闭式地下停车场的中层公寓楼项目，包含141个居住单元，距离Westfield Albany购物中心、公交枢纽和高速公路都只有2分钟路程。该项目是在lockdown封锁解除之后，新西兰第一个开始动工建设的新公寓项目，目前已成为奥克兰最畅销的楼盘。共达成了60笔无条件交易。

而这并非特例，高力国际对公寓楼盘进行的这项最新调查，调研了整个奥克兰的58个公寓项目，共3733个居住单位。调查发现，在2020年上半年，位于郊区的公寓楼盘占了三分之二的交易量。曾经占主导地位的CBD公寓市场现在仅占整个销售量的12％，中心城区的周边地区占21％。

高力国际住宅项目总监Pete Evans在报告中指出，类似Risland Albany这样的公寓楼盘的购房者中不仅有首次购房者，还有投资者，而不管哪种类型的买家，以下因素的综合考量都决定了他们的购买意向：

• 低利率，且可能还会更低，这一方面降低了购房成本，一方面使得定期存款的收益微乎其微；
• 工党连任，投资者可以不用过于担心未来开征资本利得税的前景；
• 为踏上住房阶梯的首次购房者提供了在经济承受能力范围内的第一步；
• 优秀的设计；
• 良好的交通和便利的生活圈；
• 永久业权、高质量、低维护。

Pete Evans在报告中以Risland Albany为例，详细分析了与建筑本身相关的几个方面：

地段

优越的地理位置，由此带来的周边服务设施、工作就业、高速公路、公共交通的便利，以及该地区快速的经济发展相结合，共同构成了Risland Albany项目成功的关键。

• 生活

Risland Albany位于Albany中心地带，坐享Albany地区所能提供的一切便利，包括选择多样的零售、娱乐和餐饮场所以及一流的体育设施。

• 交通

楼盘距1号公路的上下行匝道，仅两分钟车程，可驾车轻松到达奥克兰市中心。公共交通方面，可从Albany汽车站短时间步行到达，居民可以选择乘坐公交车，经北岸专用公交车道，在短短的20分钟内抵达中央商务区。

• 教育

距梅西大学仅1.6公里，可步行抵达，同时位于Albany小学、初中、高中和Pinehill中学的校区内。两所著名的私立学校Pinehurst和Kristin也都在附近。

• 就业

Albany地区已被奥克兰市议会确定为未来城市发展的重要增长点，并定位为奥克兰北部的枢纽。可以预见Albany及周边地区，也将因此成为重要的就业中心。到2026年，在45分钟的通勤范围内，估计将提供200,000至300,000个就业岗位，这也将使当地的住房需求不断增加。

 

设计

在设计上，Risland Albany由著名的建筑公司Leuschke Group打造，该公司在过去30年中设计了许多在新西兰具有独特风格的建筑，尤其擅长高档住宅和公寓，以及精品商业项目。

该公寓的设计，将三栋低层到中层的建筑错落有致地组合在一起，环绕中央景观庭院构成了一个垂直的住宅小区。设计中充分利用了场地自然的坡度和南北走向，使所有公寓单元都可以朝东或朝西欣赏到阳光和美景。

设计师充分考虑并结合了美学、实用、耐用和安全等多方面的考量。外墙色彩丰富，巧妙地将彩绘砖、粗糙的混凝土、以及镶板的质感与能带来温暖感觉的木材、深铜等融合于一体。而公寓的室内设计则追求简单和现代感，以中性的单色调和木地板为基础。

开发

Risland Albany由国际房地产开发公司Risland投资开发。该公司致力于提供以人为本的动态居住方案。其建设项目遍布世界各地，包括美国、英国、澳大利亚和亚洲各地。

该公司在新西兰的第一个开发项目——Neo，位于奥克兰的Grafton区，目前正在建设中，计划2021年完工，也是由Leuschke Group设计打造。

建造

Risland Albany的主要承建商是CMP，这是一家信誉卓著的新西兰本地私营建筑公司，在大型住宅、商业和工业的建筑开发领域拥有30多年的经验。CMP于8月开工建设Risland Albany项目，这是继COVID-19疫情导致新西兰全国性封锁之后，第一个开工建设的新公寓项目。

营销

目前，受到创纪录的低抵押贷款利率和巨大的市场需求的共同刺激，奥克兰的房价继续呈现上升趋势。

Risland Albany项目的公寓，预计可有4％到5％的年收益率，在定期存款利率将继续保持历史最低水平的情况下，这将为购房者提供高收益率和资本增长的市场潜力。

此外，作为一个新建公寓楼盘，Risland Albany在海外投资限制和首付款（居民为10％，非居民为20％）方面的要求，也均低于一般物业。

 

总结

Pete Evans在其报告中选择了Risland Albany作为案例介绍，并非只是基于该单一楼盘的营销表现，而是认为该案例，为未来奥克兰房地产市场在高需求的形势下如何抑制和稳定房价指出了一个方向，即通过在周边地区大规模开发优质楼盘，提供充足的市场供应，以解决住房紧缺的问题，化解供需之间的市场矛盾。