银行：贷款利率又又又降了！专家：房价今年还得升升升！

甫一进入2021年，西太平洋银行（Westpac）即宣布将其主要抵押贷款利率做大幅的下调。今天起，该行一年期抵押贷款的“特惠”利率将削减20个基点，降至2.29％。Westpac毫不讳言其目标是迎合当前住房市场火爆的热度。

该行发言人表示：“我们知道，在假期期间，买房卖房可能是许多Kiwi家庭的热门话题。因此，无论您是想在2021年实现购房的梦想，还是想要更快地还清抵押贷款，这种特惠利率都可以帮助到您。

“两年前的同期特惠住房贷款利率为4.15％。这意味着一份为期30年、额度为500,000纽币的抵押贷款，每两周需偿还1,119纽币。而现在的利率意味着相同的贷款，每两周的还款额仅为885纽币，全年可节省6084纽币。”

这是自2020年11月6日后，9个星期以来，新西兰主要商业银行首次降低抵押贷款的固定利率。但有理由相信，这肯定不会是最后一次，Westpac也不会是唯一一家。储备银行的贷款融资计划（FLP）已经到位，将允许银行以OCR的0.25％提取资金用于房贷。如果银行使用该融资额度，则其利率可以保持在2％左右的水平。去年年底，已有银行从FLP额度中提取了10亿纽币，10亿纽币足以支付大约2000笔房屋贷款。

诚如年前已经反复讨论的，抵押贷款低利率是导致房地产市场如此火爆的关键因素。那么当又一波利率下调风潮已现端倪，2021年的房地产市场又会呈现怎样的趋势呢？

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未来几个月，房价将上涨13％至16％。

新年伊始，Westpac、ASB、BNZ和Kiwibank的经济学家们就纷纷对今年的新西兰房地产市场走势展开了预测。 

虽然具体预测各不相同，但经济学家们的分析几乎一致认定低利率和高需求仍将在新的一年继续产生影响，2021年的房地产市场将在去年创下的历史纪录的基础之上，出现进一步的上涨。并认为尽管储备银行计划在3月对投资者实行更为严格的贷款规则，但上述预测仍然有效。

Westpac的首席经济学家Dominick Stephens表示，房价的上涨仍将持续很长一段时间，并认为今年的房地产市场还将出现大涨的行情。

 “我们预计，到2021年6月，年度房价的通胀将达到16％的峰值，到2021年底，全年将增长12.2％。” 他说，“房价受到低利率的推动，而利率将在未来一年继续保持低位或进一步下调。与此同时，其他因素的作用也不容忽视，例如净移民数量以及经济状况将有所改善等。”

这一预测与ASB高级经济学家Mike Jones和BNZ的Stephen Toplis的观点基本接近，他们也都预测，截止至2021年底，房价将出现两位数的增长。

KiwiBank的首席经济学家Jarod Kerr是几家主要银行的专家中观点最为保守的。他认为，随着放贷限制的出台，房价在2021年只会有小幅的增长，幅度在5％至6％左右。

但即便是这最为保守的预测，对于那些预备进入房市的购房者来说，也并非一个轻松的消息。

REINZ数据显示，奥克兰房价中位数在去年10月首次达到100万纽币，全国的中位价则在一年里上涨了19.8%，从605,000纽币涨到725,000纽币。

然而，高涨的房价却丝毫没有动摇购房者的热情，2020年11月的销量创下了自2007年3月以来的最高记录，Barfoot & Thompson过去五年的12月份平均销售量不足2020年12月的一半。。 

供不应求是难以解决的根本问题

当储备银行在早前宣布将于3月恢复LVR限制时，各方对住房市场失控的紧张情绪显露无疑。那时，财政部长Grant Robertson 和储备银行行长Adrian Orr就住房的经济承受能力展开了讨论。一些银行也随之做出了反应，表示将对投资者的LVR限制提高至30％，ANZ银行甚至将之提高到40％。

但ASB的Mike Jones一针见血指出，某些调整可能会使市场上的行动力有所缓解，但核心问题并未能彻底解决。

 “几家商业银行都反复向政府呼吁，要求将OCR转为负值，抵押贷款利率的前景显然不会因此而受到不利的影响。”他说，“而市场上供不应求的根本问题仍然存在。11月份，未售出的住房库存量创下历史新低，销售/挂牌的比率表明，市场供求关系依然异常紧张，因而价格持续承受着上涨的压力。因此，我们有充分的理由相信，到2021年年底，全国房价将继续保持两位数的增长速度。”

Westpac的Dominick Stephens就此列举了一些可能抑制房价上涨的措施。

比如，他通过计算指出，征收10％的资本利得税，将可能使价格降低约10.9％。此外他还提出了一些解决方案，包括：允许更多的城市集约化建设，限制抵押贷款，削减建筑成本，增加土地供应和按需购买方案等。

更严格的贷款规则

KiwiBank的Jarod Kerr认为储备银行考虑在3月恢复LVR限制是一个对房地产市场降温的可行性办法。

：“储备银行计划将在3月份恢复LVR限制，而商业银行则应从现在就开始限制放贷。” 他主张，“如果需要的话，储备银行可以调整LVR的限制比例，比如说对投资者的存款要求上升为40％。”

Kerr说： “ LVR限制将使与住房投资相关的泡沫，从市场的顶端被去除掉。此外，边境的继续封闭意味着人口增长的速度正在放缓。房价增速将在2021年下半年逐步放缓至年度同比5％至6％。如果没有产生预期的效果，那我们希望看到更为严格的LVR限制，以促进房地产市场降温。”

新西兰人房屋拥有率持续下跌

新西兰人的房屋拥有率，现已降至1951年以来的最低水平，并且人们也越来越担心抵押贷款负担对人们生活的影响。

信贷机构Centrix的研究显示，新西兰人首次购房的平均年龄从2012年的31岁上升到2020年的36岁。

同样令人担忧的是，在65岁以上的老人中，有近五分之一的人仍然有抵押贷款的负担。而一般在这个年龄段，许多人本应该开始考虑结束工作生涯、退休安享晚年了。

这充分表明，抵押贷款的负担已经成为一个跨代际的普遍问题。而且，房价的继续飙升似乎一眼看不到尽头，由此伴随而来的负担问题也似乎还会愈演愈烈。