买新房，旧房怎么处理？这一招可以让你规避不必要的巨额税务支出

作为一枚硬币的正反两面，房地产市场火爆、成交量和成交价格持续破纪录的另一面，是市场库存水平的持续破纪录下降。

很多自住房主跟着这股风潮加入抢购大军，唯恐落后一步就会错失在可承受范围内改善住房的最后机会，为此他们中的一部分选择出售已经不再能满足自身或家庭需要的现有住房以贴补购入新房的首付资金；而另一部分房主则意识到现在卖掉的房屋可能很难在未来再有机会买入，于是选择将现有房屋保留作为出租物业。

对于后者，需要做什么？怎么做？专门研究房地产问题的会计师Anthony Appleton-Tattersall给出了一份实用的攻略。 

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在购买新房后保留原来的自住房产用于出租，这可能是很多投资人在房地产投资市场迈出的第一步，如果一切顺利，你也许可以期待未来更早的财务自由和舒适的退休生活。但是，在财务上，这并不总是可行的：就算是资金没有问题，正确的时机也至关重要；就算是资金充裕、时机准确，你的房屋可能也并不一定就是适合市场的、合适的出租物业。

所以，如果资金和时机都合适，请首先务必认真考虑你的房屋的实际适用性。

是否具备良好的出租物业所应有的条件

以下是你在做出出租自住房决定前需要慎重考量的一些方面：

• 花一点时间，做一些研究，查看TradeMe网站上的出租房源，与所在地区的物业经理取得联系，以了解本地区是否有较多的租房需求。
• 未来的收益回报如何？试着算一算这个公式——总收益=周租金x 50 /物业价值。将这个收益值与其他可能的投资选项和债务成本进行比较权衡。
• 考虑一下，如何进行物业分割或增加一间次卧，有没有可能提高收益回报率。
• 出租房的维护成本是否低廉合理？一般来说，住房通常都是出于喜欢而购买的，而不仅是基于财务资金条件所做的选择。但作为出租房，思考角度就必须有所变化。

最后，千万不要忽略你和家人对这套房屋的感情，当最终决定是否将它变为出租物业时，你会发现感情很可能会对做出这一决定带来非常大的阻碍。毕竟，虽然也许好的租客会像你一样妥善地爱护和使用房屋，但完美的租客往往可遇不可求。 

资产重组规避巨额税收负担

在新西兰，绝大多数的房东都是利用房租养老的爸爸妈妈们。早先有一项根据《官方信息公开法案》获取的数据显示，新西兰将近80％的房东，仅拥有一处出租房。通常该出租房曾是他们以前的住宅，而且在许多情况下，并没有进行过资产的重组，因而这类出租物业往往给业主带来了不必要的巨额税收负担。那么，如何减少这种不必要的支出呢？

大多数会计师们通常会给出的建议是——偿清抵押贷款。总的来说，这是一个非常好的建议。你在这栋房屋里已经居住多年，想来很可能已经还清了全部的抵押贷款，或者已偿还了相当多的一部分。这是最好不过的。

但是，如果仍有未还的抵押贷款，而现在你又想将房屋作为出租物业，那么前景可能并不理想。以下案例可供参考：

一个家庭在2012年以40万纽币的价格购买了一套住房，抵押贷款为32万纽币。几年来，他们一直努力地偿还贷款，并利用了各种降息的优惠。到2021年初的时候，他们的贷款负债已只剩10万纽币——更妙的是，这套房子现在的价值已经升到了90万纽币。 

现在，他们以120万纽币的价格购买了一套新房，但是，由于他们之前数年已经将所有的资金都投入到了旧房产抵押贷款的偿还中，因此，购买新房的借贷都是利用旧房中的权益而获得批准的。即他们如今的总债务是130万纽币。

此时，如果不进行任何房产所有权的重组，这一项新的120万纽币债务，将完全是他们个人的，因为其目的是购买自己的住房。具体使用哪些财产作为抵押，并不重要，因为都是不可抵扣的债务。只有当初购买旧房所剩余的10万纽币的债务可用作税务抵扣，也就是说，其利息成本可以在计算税款之前抵扣租金收入。

这时不妨考虑将旧房所有权转移到另一个实体（通常是一家LTC透明公司，也可以是信托基金），这样债务就可以进行重组。新实体以市值90万纽币购买该房屋，并可就该房屋筹集至多90万纽币的可抵扣债务。这样一来，虽然总债务仍然是130万纽币，但其中只有40万纽币是不可扣减的私人债务。以目前基本为2.5％的利率计算，这可以提供每年高达6500纽币的税收优惠。如果利率提高，则优惠收益还将会成倍增长。 

不过在进行资产重组前，有几点需要注意：

（1）上述重组必须经过明线测试（bright line test），也就是说，如果在明线期内（当前为五年）再次出售该物业，则其后产生的任何升值收益都是必须课税的。

（2）此外，如果在首次购房后的几年内出售房屋，请进一步咨询具体的税收建议，以确保你之前没有未通过明线规则审核的记录（明线规则是评估投资性私人住宅的房地产资本利得税）。对于私人住宅，可以不受明线规则的限制，但是也有例外的情况。