最新房东租赁指南，一文尽览下月生效的新租赁法给房东立了哪些规矩

1986年出台的《住房租赁法》即将迎来35年来最大的改变，舆论普遍将之视为有史以来对房东约束最多条件最严苛的修改，并认为会因此左右房东的出租意愿。因此，作为房东，即使你将自己的出租物业交给了一位出色的物业经理，也很有必要了解和遵守这些新的规定。

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房东受到哪些限制

看似2021年2月11日全面生效的该修正案其实可以根据具体实施时间细分为三个阶段，以下就让我们按照时间和内容，从纵向和横向两个方面归纳一下房东的界限在哪里。

 

第一阶段：

时间：2020年8月

内容：涨租频次

每12个月内，租金上涨不得超过一次。

 

第二阶段

时间：2021年2月11日起

内容：

• 终止租约

房东将不再能够在没有任何理由的情况下通过发出90天的通知来终止开放期租约。只有在满足“特定理由”的前提下，房东才可以解约，且通知期限有所调整。如90天通知期适用于房东要出售该物业，63天通知期适用于房东或其家庭成员要自住等。

• 租约到期

除非双方另有协议，或租客提前28天发出解约通知，否则所有固定期限的租约都将在固定期限结束时自动转为开放期租约，且房东必须按照开放期租约相关规定，不得无理由终止租约。

• 轻微改动

房东必须同意租客关于对房屋进行轻微改动的要求，当然房东可以对租客如何改动添加合理的条件；且在租约结束时，租客必须拆除租赁期内的改动工作并对房屋进行复原补救。

如果租客提出要求安装光纤宽带，且网络供应商可以免费安装，则房东必须同意安装。

• 禁止竞价

不得在未列出租金价格的情况下对出租物业进行广告宣传，即所有房产必须标价。并且房东不能邀请或鼓励租户对租金进行竞标。

• 转租许可

所有租约的租客都可以提出转租和分租要求，房东都必须对要求予以考虑，并不得无理由拒绝。

• 隐私保护

发生租赁纠纷导致租赁仲裁法庭介入后，租客可要求对其进行隐私保护，以避免自己被列入黑名单。

• 文件要求

房东将被要求保留更详尽的租约文件，而任何不提供书面租约的房东将被视为非法。如果需要，房东还必须准备好所有费用和维修收据的文件，以提交给商业、创新与就业部（MBIE）。

• 处罚力度

明确且加强了租赁监管机构商业、创新与就业部（MBIE）的强制执行权力。

租赁仲裁法庭的判罚金额上升到最高100,000纽币，且对于拥有6份或以上租约的房东的判罚将从高从严。

 

第三阶段

时间：2021年8月11日起

内容：家暴退租

遭受家庭暴力的租客可在提供适当证据的前提下，仅提前2天通知房东即退出任何期限的租约，而不会受到经济罚款。如果搬离者是唯一的租客，则租约将终止。如还有其他租客，则留下的租客可获得为期两周的租金按比例减少。

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自该修正案出台，即引起极大反响，与之利益相关的各方人士纷纷站队，对该法案或褒或贬。而随着法案全面生效日的临近，各种评论和预测更是甚嚣尘上。其实若加以梳理，不外乎围绕以下几大疑问：

出租房会大量空置？

NZ Herald报道了一位名叫John Kenel的投资者的态度。他表示将考虑退出租赁市场，“不幸的是，这意味着我将空置更多房屋。”

 “我投资购入旧房子进行开发，过去，我可以在开发之前，暂以较低的成本进行出租。现在，这么做变得太难了。” Kenel说，他认识的许多投资者都表示不会继续做出租房。他认为：“政府完全不了解住房问题的因果关系。”

Kenel拒绝透露自己拥有多少处房产，但表示有多处房产。不过对于大多数房东，由于空置房屋会在税收和贷款方面带来不利的后果，因此可能未必是符合自身利益的选择。

如果房东选择不出租住房，他们可能会损失包括利息在内的一些费用抵扣的优惠。也可能违反与银行的贷款契约，使得银行有权利收回贷款，而不论其是否已及时还款。此外，还可能会出现保险方面的问题。因为在任何时候，一旦房屋空置，投保人必须告知保险公司，因为在无人居住的情况下，房屋存在的风险将更高。

也有人认为，海外投资者可能会更倾向于让房屋空置。在没有太大经济压力的情况下，将房屋出租出去，可能会遭遇到不良租客以及需要应付数不清的维修要求的风险，显然要远远高过坐待房屋升值、赚取资本收益。

 

更多房屋投放市场？

也有专业人士认为，由于租赁法规的改革将使得很多投资者退出租房市场，预测很多出租物业将从下个月开始被上市出售。但是，经济学家Shamubeel Eaqub对此预期表示怀疑，并认为如果房东出售住房，那么“房屋将会被现在的租客或使用者购买” 。

有评论认为，如果投资者不想继续保留自己的物业，那么至少在低端市场上，房屋价格也许有可能会保持稳定。这将有利于首次购房者进入市场。

 

更守规则的房东将占据市场？

投资市场也如大浪淘沙，一种新规则的出台，可能会使一部分不适应者退市，但也有可能会吸引了解和掌握相应规则的其他投资者进入市场。

拥有三处房产的房东Jane就对新修正案表示欢迎。她表示自己从来没有遇到任何不能通过和平解决的租户问题。“在此过程中，我也许会损失一点租金，但这是身为房东的一部分。房东处于相对有利的位置上，而房客需要受到尊重，同样作为回馈，房东也会得到房客的尊重。”她认为， “与其他投资不同，在出租物业的过程中需要凭着良心做事。但如果很多人都昧着良心行事的时候，确实就需要政府介入了。”

 

房租会越来越高？

REINZ前首席执行官Bindi Norwell表示，一项调查发现，46％的房东和投资者表示，如果取消发出提前90天告知的权利，他们有很大的可能将会售出其出租物业。她认为，这将进一步减少市场上租赁物业的库存储备，并有可能使得租金水涨船高。

专门从事房地产业务的会计师Anthony Appleton-Tattersal 认为：“从短期来看，这些变化对房东来说是可怕的。从长远来看，其后果必然是抬高租金和房地产价格，坚持下去的房东最终总是必赢不输的。”

 

不良租客更难安居？

Appleton-Tattersal尽管认为“大多数房东会退出市场”的说法只是说说而已，但他断言：“那些记录不良的租户肯定不会有太多的机会。” Appleton-Tattersall说：“现在，将房屋出租给有问题的房客，将可能带来的风险将会非常之大，因此，大多数房东可能宁愿将房屋空置，也不愿意把它们出租给糟糕的房客。”

Norwell也给出了相似的预测，认为由于将不良租客逐出在未来将变得越来越不容易，因此没有良好租赁记录的租户在求租过程中可能会困难重重。