奥克兰住房均价破120万 央行发布LVR恢复时间表 能否遏制房价？经济学家表示：悬！

今天最新发布的QV房屋价格指数显示：

• 过去三个月中新西兰全国房价平均上涨了27％，高于去年第四季度5.35％的涨幅；
• 目前全国平均价格为838,826纽币；
• 年度同比增长11％；
• 奥克兰地区的平均房价达1,207,860纽币。

{ad}

QV总经理David Nagel表示，过去三个月，新西兰主要中心城区的房价继续保持强劲增长。

“在较大的中心城区，房价的增长相对较为快速，这主要是由于首次购房者和投资者竞相入市，低端入门级的住房存量非常有限。但是，随着对封锁后国内经济复苏的信心提升，市场的注意力目前也已扩散到主要中心城区的高端住宅区。”

“持续而快速的房价上涨，加剧了人们的经济承受能力，对于许多首次购房者来说，倾其所有也很难在大城市中够得片瓦之地。这似乎成为首次购房者进入市场的主要障碍。”他说。

虽然Nagel 认为持续而快速的房价上涨，已经成为首次购房者入市的主要障碍，并认为3月后LVR限制的恢复有望使房地产市场在下半年逐渐降温，尤其是在一些适合首次购房者的入门级地区。但他表示：“对新西兰住房需求的长期预测仍然是积极的，在未来短时期内，市场还不会出现低迷萎缩的重大转折。”

北岸房产成奥克兰最大热点

2021年1月，奥克兰地区的房价涨幅为2.1％，过去三个月的涨幅为5.56％。全奥克兰平均房价达到1,207,860纽币。

过去三个月内涨幅最大的是北岸地区，为6.15％，创下了1,380,811纽币的新均价纪录。其次是奥克兰市中心区（5.99％），Manukau（5.63％），Rodney（5.47％）和Franklin（5.45％）。

目前，只有Franklin（774,789纽币）、Papakura（817,699纽币）和Waitakere（961,841纽币）三个区域的均价低于100万纽币。奥克兰市的平均住宅价格高居全国之首，为1,423,833纽币，其次是北岸（1,380,811纽币），Rodney（1,096,822纽币）和Manukau（1,061,285纽币）。

 “整个市场的价值全面上涨，由于目前市场供不应求，因此对于卖家极为有利。” QV高级顾问Rupert Yortt表示，

“奥克兰的投资者也表现强劲，尽管LVR限制的因素可能会在2021年产生影响。在农村和城乡结合的地区，如Huapai和Kumeu，市场相对更为稳定，许多上市住房主要是通过议价完成交易，而不是像中心城区那样，拍卖成为交易的主要形式。”

同时，在奥克兰，具有开发潜力的房地产继续被迅速抢购，其中Te Atatu半岛是目前开发建房的热点地区。

全国普遍性上涨陶朗加第一

陶朗加

在全国市场，陶朗加（Tauranga）以三个月内猛增10.46％的上涨速度位居首位，创下了平均价格920,427纽币的新纪录。

QV房地产顾问Derek Turnwald表示，市场上仍然有大量的首次购房者。由于低库存量和价格的迅速上涨，这些购买者不得不在住房的地点和条件等方面做出妥协然让步后，才有机会进入市场。

 “担心错失机会的情绪非常普遍，这使得不论价格高低、位置远近，对于所有的在售房屋都有非常强劲的需求。” Turnwald 说，“拍卖和开放日（open home）时，购房者们踊跃，并且拍卖出价或邀约价格都远远超过了售房者的预期。”

Turnwald说，Papamoa和Pyes Pa等区域的开发地块价格上涨迅速，一些人为建造开发的前景不惜一掷千金。“由于市场需求远远超过了供应，建筑商难以快速地完成住房开发项目以满足需求。”因此他认为陶朗加的建筑行业可能将会继续“繁荣”。

而Tauranga 房产和建筑市场的繁荣远非个案。事实上，根据QV的报告，因弗卡吉尔（Invercargill）可能是全国唯一一个在过去三个月内涨幅不大的地区中心城市，仅为0.71%，但399,935纽币的平均价格仍比去年同期高出了9.35％。QV房地产顾问Andrew Ronald表示，在整个2020年，当地对各类房地产的需求都很大。

 “买家主要为本地人和首次购房者，不过在2020年下半年，投资者的活动有所增加，因为相比全国其他地区，当地房地产市场的投资回报率较高。其中，对于价格在25万至45万纽币之间的经济适用房的需求最大。”

另一个令人瞩目的上涨是皇后镇湖区（Queenstown Lakes）。皇后镇的房地产市场在经历了异常艰难的一年后，似乎重新焕发了活力。当地的平均房价在过去三个月增长了6.51％，达到1,303,218纽币。

QV房地产顾问Greg Simpson表示：“随着市场交易量的增加，当地房地产市场在总体上已从封锁中迅速反弹，这出乎了许多专家们的预期。物业管理公司报告显示，住宅租赁市场目前已经趋于稳定，租金水平似乎也找到了较为稳定的平衡。”

 

政府、央行：政策将倾斜首次购房者

面对陆续公布的2021年1月房地产市场数据，财政部长和新西兰央行（RBNZ）先后表态，将推动一系列举措以给房地产过热现象降温。

财政部长Grant Robertson在今天发布的预算政策声明中表示，将于2月底就解决住房危机出台一系列方案，包括建造更多可负担住房以及通过管理遏制房地产投机。

RBNZ也在今天发布了重新引入贷款房价比（Loan-to-Value Ratio，简称LVR）限制的时间表：

从2021年3月1日起：

• 对于自住型购房者的LVR限制将恢复为20％。
• 对于投资者的LVR限制将恢复30％。

 

从2021年5月1日起：

• 自住型购房者的LVR限制仍保持为20％。
• 对于投资者的LVR限制将进一步调升为40%。

 

此次恢复LVR限制的政策，还包括将恢复适用于自住型购房者和投资者的抵押贷款LVR限制的已有豁免，如：

• 新建住房豁免，借款人承诺在建造初期就进行购买或（在完工后六个月内）从开发商处购买房屋的情况；
• KāingaOra的“首套房贷款”计划（原“欢迎购房贷款”），适用于低首付款借款人购买其首套房；
• 为使住房达到新的建筑规范或新的出租物业标准（如安装保温材料）而申请的维修贷款。

不过央行对LVR的恢复是否会对房价产生较大影响持保留态度，认为合理的预估是可能会下跌1-2个百分点。但基于目前房地产市场的非理性状态，央行更期望的是这一举措能有助于防止房价的进一步加速上涨。

 

经济学家：毋庸置疑，LVR无法遏制上涨财政

虽然政府和央行相继表现出控制房价的迫切愿望，但独立经济学家Tony Alexander则表示，他并不认为3月央行全面恢复LVR限制后房地产市场的疯狂会大幅驱缓——因为以下几个暂时无法改变的因素才是持续推高市场热度的持久推手：

• 面对低存款利率和可预见的通货膨胀，很多投资者只是单纯想购买足以保值或增值的资产；
• 新西兰的失业率已从2020年第三季度的3%下降到年底的4.9%，仅为第一次lockdown前预期的一半，高水平的就业保障使得住房市场需求旺盛；
• 渴望回归的海外新西兰人离岸购买房地产的需求还将在2021年持续；
• 虽然已在加速住房建设，但由于建筑人才和土地的短缺，未来几年增速有限。

Alexander因此认为：“今年的房价仍将一路上扬。”即使LVR的重新引入会导致房地产市场在一两个月内放缓，但并不会带来实质性的变化。“此后，任何进一步的实质性的对房价的遏制可能只能是寻求利率上升，而这极有可能在2022年的某个节点出现。”