租赁市场淡季不淡 房东利好之余慎对新规

 

租赁市场淡季不淡

虽然今天开始生效的《住宅租赁法修正案2020》第二阶段的一系列规定让很多投资者感叹房东难做，甚至有些人信誓旦旦要因此退出租赁市场，不过市场如大浪淘沙，总是不停在优胜劣汰，任何一种新规则的出台，都可能会使一部分不适应者退市，也可能会吸引愿意掌握规则的新人入市。正如Barfoot＆Thompson公司董事Kiri Barfoot所言：“虽然我们看到一些业主选择退出，但同时我们也看到提出租金评估申请的新投资者数量正在增加。”

只是对目前已经在新西兰占绝对多数的租房居住者而言，旨在保护租客利益的新修正案也许并非只有光明的一面。即将离任的REINZ首席执行官Bindi Norwell就认为，新规可能将进一步减少市场上租赁物业的库存储备，并有可能使得租金水涨船高。 而专门从事房地产业务的会计师Anthony Appleton-Tattersal 也表示：“从短期来看，这些变化对房东来说是可怕的。但从长远来看，其后果必然是抬高租金和房地产价格，坚持下去的房东最终总是必赢不输的。”

事实上， Crockers Property Management 的数据已经显示了这种趋势：看房和提出租房申请的人数都在稳步上升，新上市的租赁房子整体平均价格略有上升。 截至2020年12月底的租金报告显示，相比于2019年12月， 三房的租金在南区已上涨4-7% (中位价为569纽币)，北岸上涨1-5%(中位价为688纽币), 西区上涨4-5% (中位价为585纽币)，东区 4 - 5% (中位价为 620纽币) ，中区上涨1 - 8 % （中位价为713纽币）.

如何评价租赁市场在开年前后的异动，Crockers 物业管理集团的业务开发和项目经理Franklyn Young 对此从房源和租客两方面进行了分析。 

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房源数量的变动 – Supply

近半年房地产市场的火热导致租赁市场的房源产生了变化。

• 出租房进入销售市场

一方面，房价飞涨让许多手有余房的业主动了心，而住宅租赁法修正案和健康住房标准的陆续落实，又让他们重新评估对民宅的投资回报。那些已经老旧的房子是为了达到新标准而花上一笔不小的装修费用，还是直接出售换取高额利润另做投资打算？权衡利弊后，答案可能会是后者。而即使此前的贷款政策一直被舆论视为助长了投资者的投机行为，但不可否认，还是有很多首次购房者利用低利率的机会成功入市。因此许多出租房在上市出售后转为自住房，导致出租房源减少。

• 开发项目上市尚待时日

很难说如今的房地产市场，究竟是开发热潮带动了市场热度，还是市场热度催生了开发热潮。但到处都有开发商正在或计划购入并拆除大地上的老房子重新进行分割，却是不争的事实。这也导致在一些老区的出租房源减少，尤其是那些上世纪90年代以前的带有大面积土地的别墅。但开发项目往往需要在一至两年后才会回到市场上售卖或出租。因此，实际导致了短期内流失的租赁房源会多余新增房源。

租客生活的改变 - Demand

传统上，每当新的一年开始，许多人的工作、生活会发生一些变化，例如换工作、换学区、升学等等，因此会选择在假期后考虑搬家。而今年的租客群体，还出现了一些特殊的变化。

• 疫情过后带来的租赁反弹

许多新西兰年轻人在去年因疫情和封锁的缘故，工作或收入受到影响而暂时搬回父母家。而当下新西兰整体疫情和经济都比较稳定，于是安下心来的年轻人也开始考虑重新过回自己独立的生活。

• 海外回流人士的刚性需求

据说很多海外新西兰人在回流前就已经开始通过网络远程看房和准备购房，这也已经成为推动房价的一大因素。但对于绝大数回流者而言，无论是打算买房彻底回新西兰定居，还是只是在疫情肆虐全球大部分地区的时候回新西兰暂避风头，过后还要离开，他们都需要通过租房解决暂时的居住问题。

• 因房东变化被迫搬迁

如上所言，销售市场的活跃让很多房东考虑出售房子，因此原本并没有搬迁念头的租客，可能因收到解约通知而不得不另觅居所。而另一些租客，虽然并没有收到房东的通知，但考虑到长久居住的稳定性，在评估其租住房屋的销售可能性后，也或许会为掌握主动，选择换房租住。

综上所述，租赁市场在原本的淡季异常活跃也就情有可原了。至于在接下来的传统旺季又会有怎样的变化，值得拭目以待。只是在此要提醒房东，千万不要因为利好的局面而掉以轻心：

• 在这段时期签订的新租约，业主必须提供给租客保险细则以及健康住房标准声明书(Healthy Home Compliance Statement)，而不只是一份意向声明书(Intention to Comply with the Healthy Home Standard)。
• 须熟悉《住宅租赁法修正案2020》，尤其是那些做出重大调整的条款。
• 解约越来越难，所以一定要谨慎筛选租客，做好信用调查等风险评估。
• 提升或维护好出租房，优质出租房更易受到优质租客的青睐，优质租客不但会按时付租金而且会更用心维护好出租房，这一良性循环将有助于投资增值和提高收益。

 

作者介绍

Franklyn Young

毕业于奥克兰大学物业管理与评估本科Bachelor of Property (BProp)。毕业后曾工作于民用住宅物业管理(Residential Property Management)、私立学校校园与大楼设施管理（Facilities Management） 及商业零售与办公室物业管理 (Commercial Retail and Office Property Management)。 目前在奥克兰物业管理公司(Auckland Property Management)担任业主法人团经理及业务发展经理一职。