大地分割依旧如火如荼！除了建筑行业的专业人士，你还离不开他们的帮助

2020年10月-12月，逸居携手新西兰华人建筑业协会成功举办了三期土地分割专题讲座，并在年底的最新一期《逸居新西兰》杂志上进行了总结和进一步梳理。2021年，我们的微信公众号将继续这一热点话题，希望给到关注这一领域的读者更多咨询和参考。 

近期，我们收到了大量客户关于房产分割的法律过程以及如何将住宅用地开发为公寓或联排别墅的咨询。今天的文章，我们就想从法律的角度和大家聊聊土地分割所包含的几个阶段，帮助您了解在土地分割以及开发的过程中，哪些时候需要律师的介入以确保您的开发得以顺利进行。

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第一步: 购置物业

购买具有分割潜力的土地以及用正确的法律实体来进行购买和交割。 

购买一处适合开发的房产, 其最常见的方式是通过公开市场或拍卖。所以查看物业相关文件并完成对房产的全面尽职调查尤为重要，将直接影响到您预估的开发成本以及回报率计算。因此，其实在这个阶段您就已经需要一个专业的团队，包括规划师、建筑师、房产顾问、会计师和律师等，共同协商土地开发的可行性方案。

那么此过程中，律师起到什么样的作用呢？律师需要检索您想要购入房产的产证，产证下面会包含很多interests（地役权），律师的工作包括对产证上面的每一条注册登记的信息进行详细调查，并向您提供相应的解释，以帮助您充分了解之后可能会导致您开发不利的任何限制。 

案例分析： 

A客户在购入房产的十年之后想要对其土地进行开发，在开发前A客户联系律师发现产证上之前注册过Land covenant in Transfer（土地转让契约），要求如果对该土地进行开发，在建筑高度上有限制，不能遮挡邻居家的视野。由于Land covenant（土地契约）是永久性的注册，所以受此条款限制， A客户因开发盘受高度限制而影响了利益最大化。

需要注意的是，并非所有的Land covenant都是一样的。Land covenant 更像是间的约定，常见的是与周边邻居、或者和土地开发商之间的约定，因此每块土地上都有可能会有不同的限制。您在参加拍卖或对房产出价之前，应该与您的专业团队联系，做好每个部分的尽职调查。

除了Land Covenant之外，产证上所有其他的注册信息也都需要了解。因为即便奥克兰统一规划（Unitary Plan）允许某些区域的土地可以分割开发，但不意味着该区域的土地就真的都可以分割或者达到您理想的开发目标，因为产证上的一些限制会局限土地的开发潜力。另外，法院也有权力在某些情况下，对于某块土地的开发提出特殊要求，或者限制在某块土地上建公寓或者别墅。 这些权力都会优先于Unitary Plan。

当所有调查完成，这时候您还需要与律师和会计师沟通，了解用不同法人实体购置该房产对未来项目可能会产生的税务影响。通常一旦交割，很多税务的产生就是不可逆的。常见的实体包括公司、个人、合伙制或者信托。 如果相关的购买后的目的是跟土地开发和建设有关的，例如建设投资房或者是开发后出售，那么，还需和会计沟通关于是否注册GST以及注册后退税的问题。 

 

第二步：申请资源许可

购买到了心仪的土地，下一步就是由规划师以及测量师帮您安排向市政府申请资源许可，以及随后的223和 224C证书。这些文件都下来才能完成最后的产证申请。

因此步骤不涉及到法律问题，在此不做赘述，我们直接跳到第三步。

 

 

第三步: 产证申请

产证申请是您在土地分割开发过程中必须要律师介入的一个步骤。在土地检测完成后，律师会直接与您的测量师取得联系，取得资源许可以及），根据上面的信息，律师会准备需要注册登记在产证上的相关契约以及地役权文件，这些包括政府要求注册的通告、土地契约、产权限制、地役权等。

那么都有哪些内容会注册登记在产证上面呢？

产证上会注册登记相关的产权利益(Title interest），包括土地契约或限制文件(Encumbrance)，还有政府要求（Consent Notice）等。这些文件在初期测量师会通过土地检测报告显示哪些最终会在产证上得到落实。 常见的一些地役权包括通行权 (right of way）以及电力、电信的等，有些时候如果两套房子紧挨在一起还会有共享墙拥有权和维护的限制(Party wall easement)。

开发商限定的土地契约也是很多 “新地开发中”常见的。

作为“开发商”您可以制订一些特别的土地契约，而以后的土地拥有者都需要遵守在产证上注册的这些土地契约内容。

比如常见的有：开发空地时，添加契约可以让以后购买土地的人都建设能达到一定统一标准的房屋；或者限制在住宅土地上进行任何商业活动，或者每一位土地拥有人需要在建造前得到开发商的图纸批准等。　

还有哪些第三方需要联系？

有一些开发项目牵涉草拟特别的，也会需要与第三方进行联系，譬如，很多时候现在的开发都涉及到：

1. 电信公司，他们会需要在新的产证上注册地役权，以获得权力可以进行维护维修等。
2. 如果建设的是公寓或者有些联排房屋，其产权是Unit title, 那么还会有物业的文件需要准备注册。
3. 另外还有常见的需要征得的是抵押权人（比如银行）的许可签字。

综上所述，产证申请需要准备的内容很多，涉及的方方面面也很多，所以一定要确保律师尽早介入，尽量让律师和测量师同时用 来向土地局，从而缩短其发布产权所需的时间。

 

第四步: 起草买卖协议 

您无需等待新的产权发布之后再出售您的新物业，而是可以采用预售的方式。这里需要律师协助您起草相关预售协议。

每个开发项目都有其自己的特殊要求，因此如何在协议中加入对开发商有利的条件尤为重要，尤其是常见的情况是加入一个对开发商相对保守的(Sunset Clause)，规定如果房屋在某一个日期（即太阳下山日Sunset date ）还没有完工交付的话， 那么在这个日期之后单方或者双方有权利取消合同。

这份协议也需要給您的银行过目，确保他们批准或者没有特别需要您加的条件。  

作者简介：

Joy Yuan

Joy Yuan 律师，新西兰高等法院律师，Turner Hopkins律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿Babson College MBA创业主修。

擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。