解决住房危机 你听说过英美流行的“建后出租”吗

 以出租为目的建造开发的大型建筑项目，并提供专业的租赁管理服务，“建后出租”（build-to-rent）正成为一个越来越受业界关注的领域。仲量联行JJL负责澳新地区“建后出租”项目的负责人Paul Winstanley在最近的一份报告中表示，随着去年所经历的各种挑战，在整个大洋洲市场对该行业的需求势头正在增强。 “我们迫切需要它。” 他在接受OneRoof的采访时表示，“我认为‘建后出租’在同样质量的产品下，提供了价格更为合适的住房选择。”

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新西兰解决住房危机的最后选择？

Sense Partners的经济学家Shamubeel Eaqub认为，政府想让首次购房者买得起房和建筑足够多的公共住房以满足申请名单的梦想都注定要破灭，而“建后出租”可能是解决住房危机的最后机会。

“建后出租”的支持者认为，目前在私人房屋租赁市场上，存在着良莠不齐的情况。虽然新的《健康住房标准》和《住宅租赁法修正案》均已在实施中，但租房者面对的两大困境并不会从根本上被改变：

• 去年以来，新西兰出现了有史以来最大的房租涨幅；
• 租客很难在租期上得到长期的保证，房东可能随时会决定出售房产或搬回自住。

Crockers房地产集团的首席执行官Helen O\'Sullivan表示，这种困境的根源在于，新西兰的房屋租赁行业主要由小型的家庭投资者所主导，他们靠投资住房以获得资本收益，但并不能保证足够的收益平衡以进行定期维修或满足严格的租赁规定。“以出租为目的开发项目与这些小型投资者最大的区别是，他们会专业地将房客视为客户。”

O\'Sullivan主张，建造更多的低收益率的出租住房开发项目，以大型公寓和住宅区的形式，向租房者提供长期生活居住的场所，而不是出售。

英美早有成功先例

Paul是最早参与提出“建后出租”概念的专业人士之一。该概念最早由英国房地产联合会提出，并得到了英国政府的积极响应。当时，由于全球金融危机，建筑行业大幅紧缩，英国出现了严重的住房短缺。 “这个时候，就需要政府能够出面来提出解决方案，因为市场不会拯救这个国家。老实说，我认为现在新西兰的住房问题也到了同样的关口。” Paul说。

在美国，“建后出租”被称为“多户家庭”（multifamily），是一种资产投资类别，其主要的资本来源是公共养老金等基金。

 

什么阻碍了本地“建后出租”项目

• 建筑行业的产能限制

Simplicity的首席执行官Sam Stubbs表示，优质的建后出租项目，通过规模提高效益，并在建筑过程中使用高质量的材料，以使得长期的维护成本保持较低水平。“大规模的‘建后出租’项目，是非常好的一项长期投资，与固定利率相比，投资者可以获得更高的回报。”

Stubbs估计，如果将Kiwisaver基金、新西兰超级基金和其他机构投资者加在起来，至少可以有2000亿纽币的资金用来进行住房投资。“问题不是钱。钱就在那里，而且根据现有的利率，大量的钱可以转向投资这类资产类别。”从他的角度来看，最大制约因素，是建筑行业的产能运转。

New Zealand Living的主管Shane Brealey表示，“建后出租”项目的开发建设，目前并不享有任何优惠条件。新西兰住宅建设的主力，是资金有限、的中小型企业，它们对银行信贷的依赖性非常高。而“政府政策和管理滞后、建筑成本高昂，以及建筑行业分散的特点，使得建后出租很难成为一种成功的金融模式。”

• 海外资本的投资限制

另一些支持的专家则认为，即使国内有大量资本闲置，但对海外资本的限制仍然是发展“建后出租”一个大障碍。

开发和投资“建后出租”业务的New Ground Capital公司的Roy Thompson表示，如果政府能够像对学生公寓和老年公寓一样，对“建后出租”项目的海外投资给予豁免的话，将会有数十亿计的资金流入。“事实上，有许多有经验的大型外国投资机构，想要在新西兰投资‘建后出租’项目……但是，海外投资审批的限制，对这些投资者来说是一个很大的障碍。”

Winstanley也说，许多在澳大利亚投资“建后出租”开发项目的经理人，非常乐意将业务扩展到新西兰，并且对新西兰的投资也是他们职权范围的一部分。

Dentons Kensington Swan律师事务所的合伙人Paula Ormandy认为，海外投资法是“建后出租”的最大法律障碍，同时，对于GST和折旧规则的修改，也有很大的必要性。

“繁文缛节的限制措施，使得大型跨国公司对新西兰的投资环境缺乏信心。”Ormandy说，“最重要的是，许多外国投资者认为，新西兰的海外投资审批流程比澳大利亚的更为复杂、更为耗时。”

Eaqub认为，海外资本是推动“建后出租”最为需要的资源，“因为外国投资者知道如何使这类投资发挥作用并愿意承受较低的资本回报率”。

 

政府：正寻求建议鼓励更多开发

Paul认为，对于“建后出租”项目的推进，政府的支持非常关键。“英国在最初阶段时，也是如此。”

新西兰住房部长Megan Woods就此表示，她正在寻求政府部门的建议，以鼓励更多的“建后出租”开发项目，并计划与业界人士见面沟通。“我们认识到，在我们希望增加新西兰住房供应的同时，一个运作良好的“建后出租”的市场可以帮助增加整体住房供应量，并为租房者提供更多选择。” Woods认为， “建后出租”为投资者和租房者提供了双赢的结果：

• 可以使那些没有资格申请公共住房的人，有机会获得优质安全、经济适用和租金稳定的居住环境。
• 可以吸引更多的机构资本来开发建设新的住房，将资金从现有投资物业的交易中转向直接的投资。

政府的发言人承认，在《海外投资法》第2阶段的讨论中，对“增加流动性”（向海外资本开放“建后出租”项目）的重要性进行了广泛的讨论和建议。并表示，政府正在考虑进行某些调整，这将使监管机构在进行投资审批时，可以考虑到增加流动性的考量。

国家党的住房事务发言人Nicola Willis也表示，有必要对调整有关“建后出租”的监管规则进行讨论，“应该使房东通过竞争来获得租户，而‘建后出租’可能是实现这一目标的一个办法。”但她同时表示，对过快地给予海外资本在“建后出租”项目上的豁免权须持谨慎态度。她指出，其他国家对海外投资也均有限制。尽管Ormandy称在英国不存在这方面的投资限制。

 

今年“建后出租”会否实现突破？

房地产投资者协会的执行官Sharon Cullwick认为，之所以在租赁行业中没有大型企业的参与，是因为其中没有利润。“在新西兰，没有大型企业从事住房出租业务，因为除非依靠房屋投资的资本收益，否则很难获利。”也因此， 2021年被一些人视为可能在“建后出租”开发方面有所“突破”的一年，在接近零利率和负利率的时候，投资者几乎可以保证获得几乎没有风险的回报。

但Eaqub对此持消极态度。他认为，在今年，“建后出租”不太可能出现大的突破和改观。Eaqub说，目前形势下，政府对于非疫情相关的紧急情况，处理缓慢，因此对于“建后出租”短期内不太可能有太多新的进展。

房地产委员会的首席执行官Leonie Freeman也认为一切尚有待时日，“这将是一个需要时间积累和发展的行业，因此不可能突然之间在今年建造出成千上万套住房单元”。