官方盖章！房贷利率将长期维持在历史低位，如何才能从中获益？

财政部：预计利率将长期在低位

随着经济的逐渐修复，许多经济学家预测，利率将在中短期内开始上升。

ASB的经济学家表示，经济状况的改善以及全球范围内长期利率的上升，也将给新西兰的利率上升造成压力，尤其是对于长期固定房贷而言。

Westpac报告更是直接给出了上升的时间和数值：“我们预计两年固定利率将在今年晚些时候开始上升，到2022年底达到约4％，到2023年底达到4.5％。”

虽然也有一些经济学家持相反意见，如独立经济学家Tony Alexander认为，央行对于利率的上升会“相当谨慎”，“因为，即使只上涨1%，也会对市场造成相当大的影响”。但总体来说，对利率不会持续维持在低位的业界声音要比相反论断多得多。

如今，官方终于出来“盖棺定论”了！

新西兰财政部秘书长Caralee McLiesh日前接受Interest.co.nz采访时表示：“我们现在知道利率低且预计利率仍将很低”，低利率有利于借款人、资产所有者和处于劳动力市场边缘的人，以及不力的储蓄者和那些试图购买房屋等资产的人。

McLiesh还指出，低利率并不是造成房市火爆的唯一原因：“在大流行初期，几乎所有的预测师都认为房价和其他资产价格将会下跌，其中包括国债。因此，我们对利率推动房价上涨的程度也感到很惊讶，但是也有其他因素共同导致。”

 

三大原因导致：利率持续走低是必然趋势 

事实上，如果能够具体分析一下过去近一年间新西兰房贷利率持续走低的根本原因，就会发现，利率在未来很长一段时间将保持在低位，是不可避免的客观趋势。

从政府宏观调控的角度来看，低利率是全球大趋势：瑞士、日本等国早已步入了负利率时代，其他很多发达国家的央行基准利率（central bank interest rate）也保持在0.25%以下。之所以这么做，其中最重要的原因就是刺激内需、恢复经济。

从经济的角度分析，我们认为：房贷利率之所以会保持在低位，因为商业银行获取资金的成本一直在降低：无论是官方贴现率(Official Cash Rate,OCR) 、银行的低储蓄利率，还是贷款融资计划（Funding for Lending Programme,FLP），都在帮助商业银行减少成本。此外，由于持续的低利率，使得那些储蓄投资者也降低了他们对于利率收益的预期，加之对未来持续低利率的预测，一些风险偏好保守的投资者便会把资金投入到较为安全的银行定存里去，这为商业银行提供更多便宜的资金。

从自由市场的角度来看，由于商业银行之间的激烈竞争，一旦一家银行降低利率，其他银行则会大概率跟随，互相牵制之下，利率很难大幅上涨。

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三大因素影响：利率不是考量的唯一因素 

利率是贷款的成本，但对有贷款需求的人而言，首先要考虑的是能否贷到款、能贷到多少钱，其次才是如何拿到更好的利率。除了利率之外，影响贷款的还有三大重要因素：

• 贷款比例(Loan to value ratio,LVR)

贷款比例即我们常说的LVR，对贷款有着最直接的影响，特别是对投资房购买者而言，LVR的重要性要远远大过利率的影响。在不考虑收入的情况下，如果购买者需要从已有房屋增值中套现购买新的投资房，20%和40%首付比例，可能是投资一套房和两套房的差距。

对于首次购房者来说，较低的首付比例也能帮助他们早日购买到可负担的房屋。值得一提的是，对于低于20%首付的自住房购房者，各商业银行在批贷款时也有诸多的限制和额外的成本。

• 房贷负担性要求(Mortgage affordability requirement)

现今,每个商业银行都有自己对于贷款总额的（还贷）收入要求，即servicing ability。由于银行长期的房贷期限为30年，考虑到通胀、经济波动以及生活成本， 银行往往会用一个较高的“测试利息(test rate)”来计算贷款者的还款能力。例如，现在的四大行利率是2.29%，但是较多银行的测试利息介于5.8%-6.45%之间。

更有甚者，部分银行会根据申请者的收入来提高标准成活成本（responsible lending），如果生活成本增加，则相应的贷款额也会降低。

• 贷款收入比(Debt to income ratio,DTI)

贷款收入比，顾名思义，即银行批的贷款总额受限于贷款者的总收入。除了上面说的负担性要求，部分商业银行已经颁布了DTI措施。例如，某银行的DTI设定为7.2，就意味着如果你的年总收入为10万纽币，那么银行最多能够给你贷款总额不能超过7.2万纽币。如果未来有更多银行引入这个限制，会大幅降低贷款申请者的总贷款金额。

  

三大方向考量：适合自己的就是最好的

相信很多读者都很关心，在各家银行激烈竞争、利率变化也较快的低利率时代，如何才能顺利贷款，并拿到尽可能低的房贷利率呢？以下三点来自在信贷业摸爬滚打十几年的资深专业人士的建议，值得您在准备贷款之前仔细阅读：

一是要持续关注利率的动向：

现在市面上的银行其实有很多家：除了大家熟知的四大银行以及Kiwibank外，还有很多其他银行。

有些银行虽然不经常做广告，但其实拥有更优惠的利率。再者，利率的下降往往是由其中一个银行发起，然后其他银行逐步跟进。由于利率的变更在近期较为频繁，这种跟进可能有一定的滞后性。

所以，对于追求低利率的顾客来说，需要一直关注利率的动向或者寻求有经验的贷款经理的帮助。

二是要考虑贷款结构：

降低贷款成本最直观的体现是利率，但很多人都不知道，贷款结构有着不可忽略的重要意义。

根据贷款人的收入结构、贷款的用途，选择不同的贷款结构可以带来非常不同的效果 : 比如对于投资房的贷款（如果和自住房在一个银行），首先可以通过分割贷款、让投资房贷款比例尽可能增加到最多来节省税费，其次可以选择只付利息的方式减少还款压力。

而对于收入结构不同的客户也有很多技巧：比如对于有大量现金流进出或者有存款的客户，可以使用浮动额度账户（revolving credit）或者抵消账户（off set account）来达到部分贷款0利率支出的效果。

真正的难点往往是根据每个人收入以及用途的独特性，选择出一个最好的结合方式，特别是对于拥有多套房产贷款需求复杂的客户尤为重要。

市面上的银行房贷产品种类繁多也有很多差异，如何找到适合自己的贷款产品组合往往需要专业人士的帮助。

三是要考虑时间成本：

时间就是金钱，这和货比三家并不冲突，特别是在贷款这件事上可以做到很好的结合。其中的诀窍就是通过专业的贷款经纪人团队来处理你的贷款。

 

专家介绍

York Zhang 张勇 

华融信贷 (Plaxo Mortgages)董事长

2006年，York Zhang（张勇）创立了华融信贷 (Plaxo Mortgages)，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York Zhang希望借助华融信贷 (Plaxo Mortgages)的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。