『立行挑房』机会难得！名区稀缺可分割大地将拍卖，选地金守则助您所向披靡！
自然、醇美、安静、祥和……在人人渴望拥有的Mission Bay，也许是最后一块帮您实现大地、豪宅梦想的土地。
立行是谁？
2021年，21岁的梁立行（Bernald Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场20年，是业界知名的房地产投资专家和资深的住宅/商业物业管理者。
坚持不懈寻求机遇的人，才会获得成功和好运是Bernald的信条。因此，20年来，他坚持每周亲自去考察Open home，看过的房源不计其数。
逸居联合Bernald推出“立行挑房”专栏，旨在将值得投资的房源实时分享给大家。并在进行案例分析的同时，将Bernald多年实战精炼出来的“挑房金守则”分享给逸居的读者。相信通过阅读“立行挑房”专栏，您也能成为房产投资的绝对赢家！
- 土地实景
位置: 11 Marau Crescent, Mission Bay
土地面积(Land area)：约683m2
规划分区(Proposed zone): H5住宅-城市混合房屋规划区(H5 Residential - Mixes housing urban zone)
土地用途(Land Use):完全独立式或半独立式风格的住宅(Residential Houses of a fully detached or semi - detached style)
政府估价(CV) : 170万纽币 （2017？）
上次出售价格：248万纽币（2019.12.12）
拍卖时间：4月8日10am
拍卖地点：50 Remuera Road,Remuera
- 土地亮点
Mission Bay是生活方式首屈一指的海滨天堂：集木板栈道、水上运动、游泳、各色餐厅、酒吧、咖啡厅和电影院于一体；加上优质的学区和便利的交通，从来都是开发商、建筑商和家庭购房的梦想之地。可步行至Mission Bay海滨、距海岸公路（Tamaki Drive）仅一条街……这块离Mission Bay海滩最近且唯一的未开发土地，是您住在城区、却享有lifestye田园住宅的绝佳选择。
- 2个section一起出售，占地面积约683平方米。
- 可自由规划独栋住宅或多单元住宅(multiple units)。
- 距离Britomart和CBD仅15分钟车程。
- 前往Eastern Bay郊区的公共交通便利。
- 隶属于Kohimarama school、St Thomas\\\\'s school和Selwyn College学区，还有著名的幼儿园。
立行金守则
——土地位置和分割潜力决定了其价值
判断一块土地有没有投资价值，是否应该购买，到底应该看什么？
最重要的一点当然是Location、Location、Location，重要的事情说三遍。在这个案例中，Mission bay的位置之优越毋庸置疑，这块土地也绝对是可遇不可求的稀有珍贵，那么我们就无需再讨论Location，而是来具体聊聊，土地的区域规划是如何影响一块土地的价值的——即如何通过在黄金位置上建造更多的房子来获得利润
案例中这块土地所属的Mixed Housing Urban Zone，可谓是Unitary Plan提升奥克兰整体居住密度的“重中之重”。本来这个区域内的房子都是低密度建筑，现在，同一块土地上，房子可以建得更“多”。按照目前Unitary Plan的规定，Mixed Housing Urban Zone内符合各项标准的房屋，可以无需申请资源许可，最多在原有地块实现“一变四”；与此同时，这些房子还能建得更“高”！Mixed Housing Urban Zone最高可以建到3层，平均限高11米。
也就是说，在协调建筑体量和院落关系的合理性前提下，Mission Bay的这块土地上，可建房屋数量有“一变四”的潜力，可以根据需求具体规划；如果想“一变五”或者分出更多，则需要申请资源许可。
目前，Mixed Housing Urban Zone覆盖奥克兰的30%左右，靠近联排及公寓区以及公共交通设施。因为允许建造从低层（2-3层）的公寓到house等一系列住宅，这一区域蕴藏着巨大的发展机遇。
但在您决定购买、开发前，我还是建议您要提前考虑清楚以下问题：
- 我想要建造什么？
- 我想建立什么样的类型？
- 我想建在哪里?
关于Mixed Housing Urban Zone的更多信息，请浏览：
除了最近大热的分割开发之外，就像投资股票或其他类似投资一样，“购买与持有(Buy and Sold)”策略也同样适用于土地。如果现在购买并持有该土地20年，出售后有极大可能获得丰厚的回报。
此外，为了获取现金流，可以将“购买与持有”的土地作为停车场租赁，以租金抵扣银行贷款。
——周边物业出售价格有助于判断最终成交价
在同一条街上去年出售的几个物业的成交价格如下：
基于以上数据，我认为，这块土地的合理成交价格区间为250万-300万纽币。需要注意的是，如果您打算买地建房后再出售以获利，需要将土地成本和建筑成本综合考虑。
——购买前要充分进行风险评估
当然，土地和股市投资一样，机遇和风险并存：
和买房后出租就会产生现金流不同，购买土地并开发，需要考虑到房屋建完之前，土地是不会产生收益的。现金流断裂是一个潜在的巨大风险。
而如果您购地时需要从银行贷款，也可能面临一定的财务风险：
*贷款利率可能上升，从而导致房产利润缩水；
*有一些不可抗因素，导致您必须在房市下跌时抛售房产，出售后仍负债；
*如果投资物业和自住房的贷款在同一家银行，出现债务危机时，银行可能会卖掉这两处房产；
*由于特殊原因，在房产无法出售或出售价值低于贷款的情况下，贷款机构要求提前偿还贷款。
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