逸焦点·数据: 租金将大涨30%? / 仅29%小企业报增长

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30％

3月23日，政府宣布了一系列房地产调控新政。其中，消除利息可扣除漏洞的税法变更，剥夺了投资者可以用房贷利息抵消房租收入的能力。

ASB经济学家Mark Smith预测，与规则变更之前相比，投资者可能会涨租30％，以便从交易中获得相同的回报。财政部长Grant Robertson回应称：（税法变更）对租金价格的影响是复杂且不确定的，目前的任何估计纯粹是投机性的。如果投资者提高租金以抵消税法变更的影响，政府“将在必要时采取行动”。 

Tony Su有话说：

柏诚注册会计事务所成立于2009年，公司创立者Tony Su是新西兰及澳洲注册会计师协会 (CAANZ)，澳洲注册会计师协会 (CPA Australia) 和英国特许注册会计师协会 (ACCA) 的正式执牌会员。Tony在税务，税务审计，商业规划和商业咨询等领域都有着专业的知识和丰富的经验。

这个问题涉及到税务政策对出租房租金、乃至整个市场调控的影响，很多经济学家都各执己见、难有定论，未来可谓是“一切皆有可能”，发展趋势很难预测。

我个人认为，租金大涨30%的可能性较小，但政策变更给房主带来的影响，最后一定会慢慢转嫁给房客，但不会大幅度增加。这在租房市场是有例可循的： 

2018年12月12日开始，新西兰政府正式取消了租房中介费（letting fee）。根据规定，新的租赁合同生效后，物业经理将不得再向租客收取“租房中介费”（通常为一周的租金加GST）。这项禁令旨在为租户节省资金，并降低搬入新租赁房的成本。

但事实上，政府废除了中介费，中介立刻了发明租房费（Tenancy Fee），但该费用对房东而不是房客征收，这意味着房东只能通过提高租金来变相转嫁这个成本。商业、创新和就业部（MBIE）曾就法律变动进行调研，结论是并不清楚成本是否会发生转嫁效应；但其也指出，如果以增加租金的形式转移费用，按照目前全国平均每周房租452纽币的水平，房产中介对一年期的租约会主张9.99纽币/周的费用。 

如今，两年多过去了，房租稳定上涨，并没有大幅增加。我认为，和取消租房中介费相似的情况会出现在此次税法变更之后。

 

Franklyn Young有话说：

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团的物业管理。目前在Crockers物业集团担任业务开发和项目经理一职。

政府出台新政后，其中的“房东不能利用利息开支抵消所得税”这一变化，对投资者来说是一个巨大的冲击，尤其是将投资房产作为副业的人士。在奥克兰这类高房价的城市，许多小型投资者都是属于负杠杆投资或负现金流的。

房东的成本肯定会出在租客身上，那租金是否在未来的几年上涨30%呢？我认为可能性不大。

1. 租金调整周期自去年8月份起限制为每12个月一次。周期拉长减少了租金的短期波动。许多在近期已涨过租金的房东，或是新签或续约的合同将无法在短期内重新调整租金，因此市场租金不会像房价一样短期内出现大幅上涨。
2. 多数出租房都是由小房东持有。房地产一直以来是新西兰人除了储蓄以外的投资首选。绝大多数的房东都是拥有1 -3栋出租房且还有主职业的工薪阶级的人群。市场上没有一个大型的、能影响租赁市场的供应者，能通过他们短期内大幅上调租金，因此最终还是得遵循自然的市场规律。
3. 新政限制了现有的房源，但同时也使用明线测试政策鼓励投资者加入到新建房中来增加房源。未来的三年里，奥克兰将有许多新建房子投入到市场，供应的增加或许有助市场的平衡，但前提是供应必须赶上需求。新西兰的租赁市场自边境关闭以后，除了以留学生或海外人士也主要群体的房源受影响之外，其租赁市场还是属于供应不足或一个租住房有很多人申请的的情况。
4. 政府会对租金进行调控。财务部长已指出如果租金上涨失控，将实行租金管控。但是以美国为例，此举却将影响或限制了供应，并非一个上上之策。 

利息抵扣取消的政策将在接下来的四年里逐渐实施，对于已持有出租房的投资者来说，对其最大的冲击将是在未来的几年，而非现在。这意味着投资者必须在近期重审其投资方案，是否重组贷款，或是将其出售等。

 

29％

根据澳大利亚会计师公会（CPA Australia）的《亚太小企业调查（Asia-Pacific small business Survey）》，新西兰只有29%的小企业报告增长，低于一年前的49%。同年，亚太地区的平均增长率为46.2%，2019年为65%。

调查还发现，在网上销售利润这一领域，新西兰排名末尾。报告指出，新冠疫情对新西兰小企业的影响远大于2008年的全球金融危机，其中一个原因就在于在线消费的落后。 

CPA澳新主管Rick Jones指出，“由于缺乏数字经济的参与，新西兰企业在疫情冲击面前非常脆弱。” 

Jimmy Wu有话说：

派送宝(Parcelport)创始人、CEO。派送宝是一家新西兰快递平台下单系统，创於2013年，连续多年被德勤會計師行列入为亚太区增长得最快的五百家科技企业之一，与多家快递公司合作，云系统、月结账，不用提前购买快递票。可以同多个主流在线销售平台（如Shopify、TradeMe、WooCommerce）对接，节省人工，满足中小企业全方位快递需求。

根据电商快递平台派送宝（Parcelport.co.nz）的数据显示，封城Level 3和Level 2期间，在线销售是有明显增长的。我们认为，lockdown只是延迟了需求，并没有真正影响需求，主要影响其实是来自供应链方面，比如：疫情初期政府禁止非必需品的销售、疫情后期全球供应链的影响；加上全世界工厂停工，飞机停航，海运承载了超量的运输，导致运输费用上涨；船期延误、货柜短缺，造成了很多产品缺货、断货，有需求但没有供应，导致增长幅度表面不明显。 

在新西兰，许多商家的经营模式一直是实体店为主，没有有效地开展在线运营，这就使得在疫情突发时无法迅速转到在线销售，从而直接影响到了经济增长。几次lockdown对实体经济的打击非常大，大量的实体门店关闭就是最直接的体现。

做销售出身的派送宝总经理Jack Niu认为，每个新西兰企业都应该准备好一个在线销售策略，因为在线销售是个大趋势，疫情只不过是这个大趋势的一个加速器。目前，对于还在运营的商家来讲，最明显的痛点就是运营成本的上涨，加上政府最近再次上调了最低工资，节省成本的最佳方式就是转至在线销售，同时利用类似派送宝系统的商业工具来降低发货的人力成本、优化发货选项，从而增强客户体验、提升本身竞争力。尤其是在新西兰快递成本较其他国家地区都比较低的优势下，在线消费会在疫情的冲击下表现得更有韧性。总体而言，多重经营渠道及合理运用高效商业工具，是保持经济在疫情中仍然可以正常增长的最好方式。