『立行挑房』看上去很美的Ponsonby精装商业物业，到底值不值得买？

立行是谁？

2001年，21岁的梁立行（Bernard Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场20年，是业界知名的房地产投资专家和资深的住宅/商业物业管理者。

坚持不懈寻求机遇的人，才会获得成功和好运是Bernard的信条。因此，20年来，他坚持每周亲自去考察Open home，看过的房源不计其数。

逸居联合Bernard推出“立行挑房”专栏，旨在将值得投资的房源实时分享给大家。并在进行案例分析的同时，将Bernard多年实战精炼出来的“挑房金守则”分享给逸居的读者。相信通过阅读“立行挑房”专栏，您也能成为房产投资的绝对赢家！

• 物业实景
  
• 物业信息
  位置: 5 Rose Road, Grey Lynn, Auckland
  
  

  土地面积(Land area)：379m²

  建筑面积(Floor area)：566m²

  建筑楼层：二层

  政府估价(CV) : 340万纽币=土地价值 187.5万+改造更新152.5万纽币（2017年7月1日）

  地税(Council rate): 211,116纽币/年

  停车位：无

  租客：无

  潜在用途：办公室、零售、餐娱、展览室或综合

  其它收益：广告牌每年收益7200纽币+GST

   

  • 物业亮点

   

  一般来说，和住宅相比，投资商业物业意味着更高的回报率、更少的支出、更长的租约和更可靠的租户。 

  具体到该物业，则有以下多个值得投资的亮点：

   

  地理位置优越：

  该商业物业位于高速发展的Ponsonby中心，靠近1号和16号高速，对面是Ponsonby Countdown；周边有著名的Vinegar Lane公寓，其他高档住宅公寓如The Greenhouse也在建设中，将为此地带来大量的人口。

   

  土地开发潜力大：

  这个多功能的商业物业坐落在备受欢迎的商业城镇中心，该中心的区域规划中规定，可以开发高达13米高的建筑，未来极具发展潜力，空置出售为再开发创造了可能，但所有这些可能性都需要加以规划和研究。

   

  使用功能多样：

  想要在Ponsonby路上开夜店？不要错过这个机会！这座以最高标准翻新的独立建筑分为两层，有开放式区域、露天平台，也有私密性的空间和令人印象深刻的庭院。之前它是一个餐厅，但其物业实质上具有多种用途，可用于办公室、陈列室、零售或此类用途的组合。

  同时，广告牌（Ponsonby Countdown对面的巨大位置）每年还可带来7200纽币 + GST的收入。

   

  更有利的税收政策：

  和住宅相比，商业物业拥有更优惠的税收政策。自2021年4月起，住宅物业的所有者将不再能够申报其贷款利息作为可抵扣的税项支出，且根据明线测试，如果他们在购买后的10年内出售该物业，则将对任何资本收益征税。

  但这一在新规定在商业物业如商店、办公室、仓库和工厂等并不适用，其所有者仍可以申报贷款利息作为可扣税费用。

  入门级价位：

  购买商业物业的资金门槛通常高于住宅。此物业属于少有的入门级价位，值得资金有限、经验较少的投资者考虑。

  有一定增值空间：

  如果物业的租金收入增加，那么其就有机会增值，这将直接反映在物业的估值上

   

  • 物业劣势

   

  不容忽视的是，投资商业物业也有一些弊端：

  空置的风险更高，这是因为大多数商业地产通常都适合特定类型或规模的企业，而住宅地产通常适合更大范围的人群。如果您需要租金收入来支付贷款还款，空置就会是大个问题。

  对经济变化的敏感性强，当新西兰经济强劲时，商业房地产市场通常会紧随其后；但当经济低迷且企业陷入困境时，对商业地产的需求会下降，从而增加空置的风险，并降低物业的价值及其市场租金。而住宅物业不易受到经济波动的影响。 

  物业的价值与租赁的强度有关：如果租赁市场强劲，并且您的物业有具吸引力的租客，且租赁条件优惠，则物业的价值将会增加；相反，如果不得不在租赁条款上做出妥协，或者为填补空置而收取较少的租金，那么物业价值可能会迅速下跌——这意味着商业物业的价值与租赁的质量有关，而租赁市场疲软期间的空置可能会损害您的投资价值。

  具体到该物业，主要存在的问题有以下几点：

  物业不带停车场：

  众所周知，是否方便停车是消费者选择逛街地点的重要考量因素之一，也因此，停车的便利性对商业运营而言非常关键——商业物业的租户非常关注物业停车的情况，是否有停车场会间接影响商业物业的价值。所以，投资者应首先考虑拥有足够停车位的物业。

  但是，没有停车场的商业物业也并非不能考虑。

  物业用途不同，客户对停车便利的关注程度也不尽相同。具体到此物业，周围人流量不足、且没有停车场，不适合作为零售业务。因为零售客户在逛商店时需要轻松、舒适和便利，在繁忙时间段容易到达、停车便利，更能帮助客人安享购物的乐趣。 

  没有收入的空置物业：

  对于商业物业的投资者而言，物业有优质租客、并带来稳定的月收入非常重要。尤其是对新手投资者来说，通过购买已经长租给优质租客的商业物业可以有效降低风险。

  可惜的是，案例中的物业是空置出售的。且目前受疫情影响，寻找合适的商业租客较为困难，可能需要花很长的时间才能找到；判断租客的资质、选择租客也很重要，如果租给了不合适的租客，会浪费您的时间、精力和资源。 

  商业贷款需要更多资金：

  购买商业物业，按照目前的LVR，您需要支付约35％的首付。商业和住宅贷款的利率也有所不同，商业贷款利率通常比住宅要高。

   

  差异业务需考虑装修/翻新费用：

  以前的租户The Vodka Room是一家餐厅，其已花费上百万对建筑进行装修和翻新。但也许您的潜在租客不想开餐厅，您就可能需要花钱再翻新，以找到新的潜在租户。切实可行的预算是确保您在进行商业翻新时不会超支的必不可少的步骤。

   

  缺乏流动性：

  出售商业物业可能要花费几个月的时间——通常比出售位置优越的住宅物业要花费更长的时间，资金流动性相对较差。 

  • 物业收益估算

   

  正如上文所述，该物业之前是餐厅，如今可以实现多种功能。我们以其作为餐饮、办公和零售三种功能为例，对其可能产生的收益进行了估算。 

  需要特别说明的是，在表格中：

  1.物业的使用面积根据不同的用途计算，其中餐娱类别已包括（Ground floor entry& deck及First floor deck面积）；

  2．所有租金收益为根据市场租金水平预估；

  3．还款利率根据银行商业贷款利率计算。

  
  
  
• 立行金守则

  ——关于商业物业，你需要知道这些要点： 

  • 尽管商业物业的空置风险可能比住宅高，但在很大程度上取决于位置。
  • 商业地产问题也以“商业”方式处理，而不是通过住宅租户法庭来处理。
  • 商业物业也具有资本增长，但净收益率通常比住宅更高，为5％或更高。在过去的几年中，奥克兰的住宅市场获得了巨大的资本增长，但收益率可能相当低，扣除成本后约为2％至3％。
  • 商业物业的房东比住宅物业的房东拥有更多的权利。
  • 作为住宅物业的房东，房东支付房费和保险费等费用，而房客则拥有大部分权利；商业物业的房东则会有一份详细的租赁协议，其中租户有可能支付更多的费用，但是租赁费用和代理商费用将由房东支付。
  • 商业财产的额外风险围绕租赁条款和租期，租户的质量和数量。这需要在购买前进一步详细调查，可能会产生额外的成本。

   

  ——这些地方的投资机会不容错过：

   

  • 奥克兰，惠灵顿和基督城都是商业地产的发达地带，但汉密尔顿、陶朗加和北帕默斯顿等地区也显示出巨大的增长机会。
  • 由于市场不及奥克兰那么强劲，在陶朗加和汉密尔顿商业地产仍在发展，收益率也在缓慢增长。
  • 由于其历史上强劲的收益率、低利率环境和高租金增长，奥克兰商业地产的收益率明显压缩，产生了巨大的资本增长。
  • 随着奥克兰的土地价值和建筑数量的增长，平均租金成本要高得多。
  • 住宅也取得了巨大的增长，但其资本增长已逐渐减少，而商业资本增长却没有减少。

   

  ——没有最好、只有最适合您的商业物业：

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  商业和住宅物业的投资回报以及风险状况可能大相径庭。适合您投资的物业取决于您的情况和投资目标。在做出投资决定前，以下五个问题需要您仔细思考：

  • 您希望在多大程度上参与您的投资？
  • 这将是您的单笔投资还是投资组合的一部分？
  • 您的财务状况如何？
  • 您的投资计划是短期还是长期的？
  • 您想要高回报（风险更高）还是安全的低回报（风险更低）？还是介于两者之间？