新税政策再遭炮轰！专家称完全是“漏洞百出”！政策的空子到底钻还是不钻？

竟然有漏洞，那政策的空子钻还是不钻？我们一起来看看目前这些政策中还存在哪些漏洞需要政府补上。 

很多人对这次新的税收政策表示极度困惑，大部分业主表示，在政府宣布的一揽子税收计划中仍缺少很多关键性细节，Diana同样表示，这些不明确的关键性细节包括以下几个方面：

 

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究竟哪部分人需要面对新的“消除利息免抵扣”政策以及如何界定？

 

02

如何来界定投资房和自住房？

 

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如何界定自有家庭住宅和新建住宅？

业界同样表示，以上这些税收政策的颁布存在诸多细节不明之处，政府就这些问题的解决并没有给出明确的时间。

面对各种质疑声，近日政府表态，新的税收规定具体怎么界定和实施，需要协商后进行解决。

Diana说到，“目前尚不清楚政府所谓的协商谁将参加这次磋商，以及需要多长时间，一旦这些政策得到实施，将会对投资者带来巨大影响。”

新税——对投资者的主要变化

 

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二手房的明线测试（对资本收益征税）从五年延长至十年，但对于新建房屋则继续保持五年不变，值得注意的是，来回切换到出租房的自有房屋的收益也可能属于明线测试范围内。

 

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3月27日之后购买的租赁物业的抵押贷款利息将不可免抵税，并将在四年内逐步淘汰现有的利息免抵扣政策，同样值得注意的是，目前尚不清楚新建筑是否将免于此规定，政府在宣布的时候并没有表达明确，这意味着房东仍可扣除抵押贷款利息，但这取决于“新建”的定义。

来自Schnauer＆Co的房地产律师Nick Kearney说，“所有这些不确定的“因素”使我们向客户提供建议时变得困难。”

 

“自住房屋”界定成“漏洞”

商、住混合使用物业该如何权定？

根据新的税收政策，自住者将被排除在明线测试之外，那么如果在3月27日之后购买的自有房屋转为所有者的主要住所，或者一次租赁超过12个月，则所有者将按所获利润的比例（减去标准扣除额）缴纳所得税。

“过去，屋主们只有在他们将房屋租出的时间总计占房屋拥有时间的50％或以上时，才能被明线测试“抓住”。Diana说到。

 

ADLS前CEOJoanna Pidgeon表示，这一新规定的实施将使填写预扣税报表更加复杂，表格很可能需要重新起草。

市面上我们知道很多屋主将自住房作为商、住混合使用物业。比如一些自住房屋主将部分房间出租给房客、寄宿学生或租给短期入住的客人（Airbnb），这部分房产可能既有商业成分，也有住宅成分，如果物业将商业和住宅用途混合使用，则IRD（税务局）会考虑主要用途。

根据来自interest.co.nz的报道，政府仍在决定是否可以对用作工作场所（商业用途）的住宅物业扣除利息。

Diana讲到，替代商、住混合物业的税收方法，可以根据不同物业产生的建筑面积或租金收入分配来计算，或者也可以完全免除掉。 

这里值得注意的是，新的政策规则排除了纯粹的商业类物业。

 

“新建筑”划分界限尚不清晰

行业：政府将可能面临大量文件“冲突”

 

新西兰政府为了鼓励开发，将新建筑免于10年明线测试时间（目前新建筑仍适用5年明线测试）。

Pidgeon讲到，“当新的建筑被投资者拥有时，它可能不受利息扣除规则的约束，但这一点还有待确定。”

Diana表示，“如果”是目前对“新建筑”的实际定义，具体将怎么界定，政府将在未来几个月内与税务（IRD）和房地产社区协商制定。”

但值得关注的是，新规定将如何适用于那些在3月27日政府新政策生效前两周，计划买房并达成协议的投资者呢？

比如，购房者在3月27日之前签订了具有约束力的买卖协议，为了减免利息，这栋待建房屋会被归类为“现有物业”吗？还是将其归类为“新建筑”，并因此接受5年的明线测试而不是10年的新规定？这些问题对我们来说依旧充满了疑惑。

税务顾问Terry Baucher表示，政府在面对咨询或者审理过程中很可能会面临大量文件“冲突”，他预计政府在“新建筑”定义上可能会放宽尺度，因为目前政府正在鼓励新的开发和建设。

 

5年明线测试规定遵守率低于50％

政府可能将很难在明线测试中收取费用

 

Diana讲到，在新的税收规定中，尤其是取消住宅物业的利息扣除，在投资界和专业界引起了轩然大波。

根据之前的规定，住宅投资者可以在计算应纳税所得额时扣除贷款利息，这减少了他们的税单。

然而政府称这是一个漏洞，但投资者表示，这与任何其他可以要求支付成本的企业（商业）没有区别。

Baucher表示，“这是一个非同寻常的现象，因为投资者使用贷款来获得资本收益，但仅对其总收益中的租金收入部分征税。”

来自interest.co.nz的JenéeTibshraeny说到，“无论政府做出什么决定，它都可能难以在明线测试中收取税费，因为在五年明线测试规定中，遵守率低于50％。”

Diana最后表示，2007年《所得税法》中的其他规定可以对出售土地（包括住宅用地）的收益征税，无论何时购买房产，其中包括针对投机者、土地开发商、和交易商等相关人员都应该遵守该规则，这些规定仍然适用于为赚取资本收益而购买的房产，在这种情况下，资本利得在任何阶段都应纳税，只有在其他卖地规则都不适用的情况下，亮线测试才有可能适用。