最会挑房的立行自述：19年实践积累的投资哲学

2002年，20岁的梁立行（Bernard Leung）买下了他在新西兰的第一处房产，自此活跃在房地产市场19年，是业界知名的房地产投资人和资深的住宅/商业物业管理者。

坚持不懈寻求机遇的人，才会获得好运和成功是Bernard的信条。因此，19年来，他坚持每周亲自去考察Open home，看过的房源不计其数；多年实践使他积累了自己的投资哲学，从而优中选优，获得极好的投资收益。因此，他被同行称为“最会挑房的立行”，他的投资理念也被奉为“立行金守则”。

与《逸居新西兰》的记者面对面，是Bernard第一次对公众分享他的投资故事——

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我从20岁就开始投资房地产，如今，我39岁。

20年来，我买了多处房屋，有的仍持有并在出租、有的进行了翻新并高价出售；我做过大地分割，储备了有潜力的土地；当然，我也亏过钱……凡是你能想到的和房产投资有关的名词，我都经历过。在这个过程中，我确实获利丰厚，内心也获得了满足感。

我一直支持自由市场。市场本就会有高峰和低谷，有时也会充满挑战，顺应市场趋势、获得丰厚收益是理所应当的。然而，20年来，我第一次觉得这市场是疯狂的：我也见过其他繁荣和萧条的境况，但似乎没有一个能与我们目前正在经历的繁荣现象相提并论。我的经验告诉我，现在的房地产市场是失控了。所收取的租金、每月的资本收益与正常的房地产热潮并不一致；而就在我觉得已经到达高峰的时候，又一个巨大的增长浪潮来临了。

我收到房地产经纪人的月度电子通讯，上面写着“大新闻！”。我打开邮件，看到一座价值100万新西兰元的bungalow以近乎荒唐的价格出售的“好消息”。我曾经很喜欢收到这类的电子邮件。现在，却让我感到不安。 

我从没想过我会这么说，因为我一直喜欢投资房地产。但是，现在我觉得自己是时候停止对住宅的投资了。但商机处处，我会继续留意任何合理的投资机会，例如商业物业买卖等。

  

入门难但亦有道：机会将适时到来

如今的市场，和我刚刚进入时完全不同：入门级房产的价格很高、许多地方的可负担性都很低，且对贷款的要求和审查都变得更加严格。对于有抱负、刚入行的投资者来说，想攀登房地产投资的阶梯比以往任何时候都更加困难。 

但是，只要为冒险做好准备，总是有机会遇到合适的实际时机，例如史上少见的低利率，包括商业和住宅在内的高回报租赁物业等。

因此，我想将我的“金守则”分享给大家，希望可以帮助到需要买房自住或投资的人们顺利进入这一市场。

总结我过去19年在房地产投资方面取得的经验，关键策略不过十个字就可以概括：“购买并持有”或“购买并转卖”：

“购买并持有”策略一般适用于维护良好的房屋，投资者通过购买、并与长期租户“共同”、长期持有，随着房地产价值的增加而获得收益。

“购买并转卖”策略适用于投资需要进行一些“改造”的房屋，通过对较差的房况进行翻新，然后立即以更好的价格出售该房产。有的情况下，翻新过的房屋也可以长期持有，以获得更好的收益。

 

购买并持有：风险最小、需确保持有的能力

2002年4月，我购买了人生中的第一处物业、位于奥克兰南区的Papatoetoe：我支付了260000新西兰元，购买了这个土地面积735平方米、拥有6个卧室、2个全卫浴及一个单独双车库的独立屋。在过去的19年中，这个物业只更换过三家不同的租客；在目前的租赁市场上，它也仍然是很理想的出租物业：租金从最初的每周460新西兰元涨到现在的每周750新西兰元。我发现，在奥克兰南区，拥有更多卧室的大房子很容易租给一个大家庭，并且租客倾向于长期居住。

对于购买并打算长期持有的物业的选择，我有以下几点经验要和大家分享：

 

购买状况良好的物业：

“购买并持有”的投资一般被认为是风险最小的投资。

当您使用该策略时，通常步骤就是购买投资物业—将其出租—等待该物业的价值随着时间的推移而上涨，并最终根据个人具体情况，选择继续持有或卖出。为了避免对物业做额外的工作、花费不必要的金钱精力，并且将后续的维护工作减至最少，您需要找到状况良好的物业。

 

购买将随着时间推移而增值的物业：

对于“购买并持有”的投资者而言，核心是依靠房地产市场的长期增长趋势实现物业价值的增长。因此要成功进行“购买并持有”的投资，需要确保所选房产的价值可能会随着时间的推移而上涨，这意味着需要投资具有增长潜力房产，物业位置和类型的选择至关重要。

 

确保您可以长期持有该物业：

由于“购买并持有”的投资者依靠房地产市场的长期、稳定增长来实现其投资价值的增加，因此需要确保自己有超过10年的长期持有能力。这是因为，以一般投资者的财务结构来说，您的投资可能会要求您每周向该资产的银行帐户中投入现金。如果您的投资就是这种情况，而您又无力将其保留超过10年，那么您可能会被迫提前出售。提前出售意味着可能会错过您最初计划获得的收益。

 

购买并转卖：产生收益的最快方法 

2015年12月，我以64.5万新西兰元的价格，在位于Freemans Bay的Picton Street上购买了一处三卧两卫浴的联排别墅。当时，该物业已出租了超过13年，根据我的评估，需要部分翻新，对厨房、浴室、地毯、露台地板、照明等进行维护和升级，内外墙面也需要重新油漆。

在对该物业进行翻新时，我就住在那里，并自己完成了很多工程如刷油漆、做后院露台、安装照明设备和打理花园等，以在最大程度上节省开支。最后，我的全部翻新工程花了大约4万新西兰元，并于2017年在Barfoot&Thompson的星期三拍卖室以100万新西兰元的价格出售。

当您采取“购买并转卖”策略进行投资时，一般选择是能够通过翻新和改造工程如房屋外观升级、内部粉刷墙壁或更换地毯等，大幅增加其价值的物业。购买后，投资者可以简单翻新、即刻转售；也可以像“购买并持有”的投资者一样，保留、出租该物业并等待其价值随时间增长。

“购买并转卖”是一种积极的策略，也是最快产生投资收益的方法。但是，大多数投资项目都需要投资者自己进行翻新和改造，这是因为如果假手于人，便需要付出更为昂贵的成本，意味着投资项目很可能无法获利。

也就是说，“购买并转卖”的投资者需要有一定装修技能，并在翻新工作上花费大量时间，才能使投资预期得以实现。这通常会给投资者及其家人带来很大的压力和额外的工作量。

 

成功实施“购买并转卖”房地产投资策略需要具备以下条件：

1.找到可以通过翻新增加价值的属性：“购买并翻转”策略的第一步是找到需要您进行维修的物业；

2.有能力和预算对其进行修复和改造；

3.建成后，物业的价值要大大超过购买和翻新的支出。

 

立行金守则：给房东的六条建议

对于“购买并持有”的投资者而言，将物业出租是投资成功的关键因素；而部分选择“购买并转卖”的投资者，也会在完成翻新工程后选择长期持有并出租。如何做一个“躺赚”的轻松房东？我想给出六条经过实践检验的金守则： 

1.优先考虑租金

拥有投资物业就像拥有企业：您的租金就是您的收入。大多数租客会按时交房租，但是，作为房东，您也要做好租客遇到困难、延迟付款的准备。花时间与租户建立相互尊重的关系，才能确保租金的按时支付。

作为房东，每年小幅度增长租金是正常的行为，强烈建议业主实施这个措施。

2.将所有内容都写下来

确保所有内容都具有双方签字的记录是非常明智的，无论其形式是电子的还是纸质的。为了保护您自己和租客，并确保双方对协议和要求有共识，请一定要签署租约。

3.了解法律

租赁法是有着压倒性的影响力的。请务必熟悉它，以保护您和您的租客。租赁服务网站上有很多有用的信息。 

4.投资物业不是你的家

不要被可能不适合您目标市场的宏伟设计想法或装修所吸引，这只是个出租物业而已。对出租而言，确保您的住所安全可靠、浴室和厨房干净整洁，并且房屋维护良好就足够了。

5.不要忽视维修和保养

对于租客而言，出租物业不是自己的家，很难会像对自己的家一样珍惜和爱护。因此，作为房东，物业设备和设施少出问题、易于维护是很重要的。明智的做法是，在花园中使用优质可靠的设备、低维护成本的植物，并在两个租约之间重刷油漆，以确保您的物业时刻保持良好状态。如果出现问题（并且确实会发生），最好有几个可以快速、负责任地解决问题的专业人士可以选择。

可以说，拥有投资物业并将其出租，无论是在财务上还是个人上，都是非常有益的经历。

6.激励好租户

好房客不是每天都能出现的。因此，当您找到优秀的租客时，您会希望能够留住他们。即使您增加租金，也有办法可以激励租户续租——每年更新时，更换或升级物业中的某种设备或功能。也许您安装了新的风扇或地板、油漆或添加了新的露台。它们不必是昂贵的升级，小小的努力也可能起到大作用。