一线观察： “老破旧”如何重焕青春、价值翻番？

据REINZ最新数据显示，新西兰2月住宅市场可谓量价齐升，一方面房价再度迎来历史新高，另一方面交易量创近14年最高水平。随着房产市场的不断升温，一些原来无人问津的“老破旧”因其地理位置或土地面积优越，也遭到了大量买家疯抢。

如何将“老破旧”卖出一个好价格？如果您也思考过这个问题，相信您一定听说了“kerb appeal”或者“street appeal”。这个词源于没有互联网的年代，一些潜在买家会驾车到相中的房子附近“假装路过”，从外观判断房子的状况。如今，这个词依然适用，即便是在互联网上，外表看上去“颜值更高”的房屋会获得更多的页面流量，吸引到更多买家出价。一些专家认为“kerb appeal”至少可以为房屋增值25%。 

而如果您是看中了“老破旧”的位置或面积，想要买来自住，要怎样做才能让最大化改善居住环境，同时提升房屋价值呢？——门面是中国人都非常重视的东西，内外墙的翻新和粉刷，能够给老房的“门面”带来“翻天覆地”的提升，可能是让老房“旧貌换新颜”的最有效方式，自然也能帮房子增值不少。 

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案例一：北岸Pinehill别墅增值55万 

位于奥克兰北岸Pinehill的这栋双层别墅占地面积330平方米，共五个卧室，近海而立，听上去有点“凡尔赛”。但是由于建于2000年初，看上去则略显陈旧，要想恢复光鲜，必须“改头换面”。

房主Jenny Lim本身就是建商出身，在材料选择方面自然颇有经验，从房子的地理位置以及长期维护等多方面考量，她最终选择了James Hardie纤维水泥板。

“选择墙板产品不光要看样子，还得实用才行。”Jenny指出，“我和我老公经营的Namu建筑公司常会在项目中用到James Hardie的产品，我们非常了解纤维水泥板产品的优势，比如耐火；只要正确安装，还会耐潮湿、耐腐蚀、耐变形等等，因此，James Hardie成了我们在装修自己房子时的不二之选。”

在外墙翻新上，她运用淡青色的Linea™护墙板作为主材料，乳白色的Stria™ Cladding作为饰板，再搭配上莫兰迪棕色的Axon™ Panel，这组合真是一个大写的“妙”；在内墙翻新中，她巧妙融入HardieGroove™拱腹内衬板，并在橱柜上采用同样纹理材料，配合蓝色墙面，相得益彰，高级感十足。 

谈到内外墙翻新花费的时间和资金，Jenny回忆到：那是2016年，翻修外墙用了两个月左右，投入是20万纽币上下；之后房屋立马就增值了55万纽币。而且在翻修之后，房子可以租个更好的价钱，整体来看，投资回报率很高。

 案例二：Nelson市区80年代“简易”连体房变“高大上”现代新居

下面这个案例的主角是一栋80年代老式双层连体房，这个家庭的女主人Ana是一位经验丰富的室内设计师，经营着一家名为Open Home Ready的公司，算是家装设计改造方面的专家。

几年前，她和老公买下了这栋离孩子学校很近的老房，希望通过翻修让这栋颜值欠佳的老房子实现惊艳蜕变。品味出众的Ana对现代工业风格情有独钟，为了实现这样的设计，她选择的就是能够更好的展现设计语言的深色外墙。不过，众所周知，新西兰夏天日照猛烈，如果选材不当，更易吸热的深色外墙久而久之，容易出现开裂变形，维护成本较高，但是Ana并没有放弃这个“心头好”。

在外墙的选材方面，考虑到设计需求和预算，这家人最终选择的是James Hardie™的ExoTec™ Façade Panel，因为它能与屋顶的山墙端完美融合，这样就无需改变整个房屋的结构，能省下一大笔费用。而且这一选择也能与顶层的James Hardie™护墙板协调呼应。还有一点很重要，James Hardie™的纤维水泥外墙产品能够被喷涂成任何一种颜色，给设计师带来无限的想象空间和设计可能，同时保持耐久坚固。正因如此，Ana可以如愿选择灵感源自Marlborough sounds景色的“深邃而略显神秘”的灰色。

提到James Hardie™的外墙产品 ，Ana这样说：“James Hardie的外墙材料完美契合我们的改造需求，美观又好打理。很幸运地是，这栋老房子的顶层原本就装了James Hardie的护墙板，我和设计师讨论过，对我们而言，完美没有必要去更换这些墙板，即使它们已经有30年的历史，却依然十分坚固，只需要稍稍补个漆。”

“我们在底楼加入ExoTec Façade Panel，为整体设计增添了许多清晰有力的线条，它的空腔系统防风雨效果出众，令我们感到非常安心。James Hardie让我们能够负担得起深色外墙，换作是其他材料，墙板都会变形弯曲，而James Hardie的产品只需要简单安装，不用为日后维护发愁。” 

专业建议：选对建材事半功倍

尽管通过内外墙翻新帮助房屋“改头换面”、大大提升其价值的案例数不胜数，但仍有很多房主担心内外墙翻新工程较大，时间长、成本高，不敢轻易企及。的确，内外墙翻新可不是一个小工程，要考虑的方面有很多，因此，我们也采访了James Hardie新西兰商务拓展总经理张孟龙先生，听听他的专业意见。

翻新外墙，有哪些好处？

翻新外墙可以让您的房子看上去焕然一新，而且您能在过程中发现问题，并进行响应整改，全面提升房产价值。其将为您提供很多机会，比如：

• 发现和修复房屋框架、地板、垫层、栏杆或防水甲板；
• 升级至符合当前建筑规范对于“外部水”的要求；
• 升级墙板材料，用护墙板代替整片式墙板；
• 升级未经处理的木框架；
• 检查和替换满足当前E2/AS1要求的防水层；
• 调整房屋内部结构等。 

翻新外墙，需要走哪些审批手续？

翻新外墙需要申请建筑许可，即便是翻新用的材料和之前的材料一样也需要申请，审核大概需要3-4周的时间。 

翻新之后，如果您的房子符合要求，市政会向您颁发新的建筑合格证，就是我们常说的3C证书，这会对您未来转卖房屋很有帮助。

翻新外墙，花费大概是多少？

由于每栋房子的寸、损耗程度及范围不同，承包商一般很难给出“一口价”。报价还会和拆除现有墙板后修补所需的工作量和房屋框架的完好程度有关。

值得注意的是，外墙的设计和翻修都需要持证建筑从业者进行，您可能还会需要项目管理经理。房主应该提前考虑规划，不能一心只想着省钱，因为如果过程中出现偏差，还会导致费用增加，最好还是及早让专业人士参与进来，帮助项目顺利推进，少走弯路。 

既然费用不小，很多房主免不了要考虑投入产出比的问题，尤其是投资物业。虽然很多人都倾向于选择性价比高的解决方案，但是这个开销还是要和您整个房子的建造成本，以及周边区域房子的品质成正相关。

翻新外墙，大概要多久时间？

独栋房屋平均要花12周左右，如果你的房子比较大，设计比较复杂，那可能需要16周。

选择翻新用的外墙材料时，要注意哪些因素？

选择墙板材料，不光要看外观设计需求，还要考虑实用，尤其是像在新西兰这种四面环海，日照强烈，常年潮湿多雨的国家，要在材料选择上格外用心。

好的建材可以事半功倍，助您一臂之力。外墙材料的选择有很多，比如木板、石膏板、石头、砖头，当然还有针对新西兰本地气候设计的纤维水泥板产品：它耐久、耐潮、耐腐蚀，有效节省维护成本。同时，纤维水泥板属于不可燃材料，耐火性能出众，让房主们又多了一份安心。更值得一提的是，一些投资房翻修就是为了卖个好价钱，而除了以上优势之外，纤维水泥板隔音、更纤薄，在改善居住环境的同时，最大化房屋建筑面积。