按揭房也能再贷款？资金护航，装修无忧

说到2021年的新西兰房地产业，最热门的两个词非“大地分割”和“旧房改造”莫属。有雄厚资本有经验的开发商对可分割的大地虎视眈眈，有小钱有投资房产的投资者希望通过改造旧房帮助增值再获利。最难的是面对一年又一年居高难下的房价只能被动观望的刚需族，即使是前两年咬牙贷款买了房，也被贷款限制了消费能力，想对房屋进行简单升级、提高生活品质，都只能拖了又拖，“凑活过”。

其实，很多人都不知道，贷款买的房也完全可以通过“增加贷款（Top Up）”的方式，将房屋增值部分进行套现获得资金，再将钱款用于所需之处。常见的Top Up贷款用途为房屋翻新、房屋装修、购置家电，乃至再购房、购车等。 

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Top Up贷款：“贷”上加“贷” 方便快捷

Top Up贷款指的是将未使用或增值的抵押资产的净值（Equity）从现有贷款银行中拿出的方法。Top Up抵押资产的净值=房屋价值（property value）×可以贷款的LVR-已贷款金额。比如，房子购买的时候价格是90万新西兰元，5年后房子增值到125万新西兰元，物业的价值增加了，就有可能通过Top Up贷款从银行贷出来一些现金。

也就是说，如果您现有的自住房在贷款额度以外还有剩余的价值，这部分可以申请Top Up提现；当然，在没有贷款但房子增值的情况下，只要有合理的理由和证据，并且收入和申请材料满足贷款要求，也可以申请Top Up贷款。

和申请新的贷款相比，Top Up贷款优势明显：一方面，申请更加方便、快捷，因为现贷款银行已经有了投资者的详细资料，银行在审批进度上会更快；另一方面，还可以避免罚金——有的贷款合约要求贷款者必须在该银行贷款一定时间，若提前更换银行重新申请贷款，有可能产生违约费用。因此，选择Top Up贷款是一种将物业增值部分套现的好方法。

当然，有优势就有缺点：首先，Top Up贷款需要在已有贷款银行申请，由于每个银行有不同的TopUp额度政策以及申请条件，很有可能客户已有贷款银行不能提供最优的额度和/或最佳的贷款产品（例如大额额度账号）；再者，Top Up一般不会涉及对已有贷款的结构优化：例如增加贷款年限、转换贷款付款方式（本息转只还利息）等；另外，小数额的Top Up贷款（如10万左右）一般没有现金返还。

 

房屋增值是申请Top Up贷款的前提

物业是否增值，也就是通俗的房屋价格是否增长，是能否申请Top Up贷款的大前提。一般来说，银行需要通过EV（Estimated Value）来判定房屋的价格增长情况，而不是大家常说的CV（Capital Value）。因为CV为政府估价，每3年做一次，但是真实的市场其实每天都在变化，因此银行会看这个房子的EV而非3年都不变的CV。

在房屋估价领域，有两家主要的房地产信息服务机构——Core Logic和Valocity。事实上，Core Logic和Valocity所提供的房屋估价产品非常类似，即通过采集最近的房产销售数据，并且结合其他相关的信息，通过一套银行体系内的运算来对房产进行估价，得出最新的EV。新西兰的主流银行通常使用其中一家的房屋估价服务。

因此，客户需要通过咨询贷款经纪或银行经理来了解自己房子目前的EV，如果EV确实有增长，那需要咨询贷款经纪或银行经理看是否需要重新进行房产评估，根据不同的实际情况判断是否需要新的房屋估价。如果最终的房屋估价显示该房屋确实有一定程度的增值，那么您的房子就拥有了Top Up的空间。

相信看到这里，很多读者都会有疑问，所谓Top Up的空间，也就是房屋的增值部分最多能贷出来的金额是如何计算的呢？我们以房屋购买价值100万新西兰元，贷款比例（LVR）80%的新西兰房产为例进行说明：

曾经购买价为100万新西兰元的自住房，现在业主张先生寻找房产评估机构对该房产进行重新估价，经证实该房产现有价值为120万新西兰元后，客户可以对该房产进行二次贷款。因此时房产价值已不是100万，而是120万，能贷到的额度（仍为LVR80%）也变成了96万新西兰元，扣除原贷款80万，张先生最多可以净提现16万新西兰元，用于其他投资。

当然，银行是否放款、放多少款看的并不只是房屋价值，上述案例只是对房屋增值部分可获得贷款额度的计算方式的简单介绍，想最大化净提现值，还需要下述其他条件的支撑才可能实现。

 

财务状况决定申请Top Up贷款的额度

贷款看的不只是房屋价值，还有贷款人的贷款能力。银行对贷款能力的判断靠的是贷款人的“收入“，也就是您的财务状况（Financial position）。房子的价值再高，没有收入也是没有用的，相当于你有一个很高的水杯，但是你没有持续的水源来供水，那再高的杯子也是空的，无法填满。因为“收入“决定了您的贷款能力，申请贷款前，最好找贷款经纪咨询计算自己的收入情况和还款能力是否满足银行的放贷要求。

在上文提到的案例中，张先生100万新西兰元的房子如今增值到120万，仅按照自住房LVR80%计算，100万新西兰元可以贷款80万，120万新西兰元可以贷款96万，那么增值的部分Top Up空间即为96万-80万=16万新西兰元。

但张先生究竟可以贷出多少钱？就需要引入“收入”这个因素进行计算了。

情况1：如果张先生当初贷款80w是其收入能贷出的最大值，俗称“贷满了”，且其收入没有增加、也没有减少，那么张先生的贷款能力没有变化。单纯增加的房屋价值就是上文提到的“空水杯”，没有收入的“蓄水”，尽管房屋增值，张先生也无法多贷出一分钱。

情况2：张先生涨工资了，他的年薪增加到了11.5万新西兰元，那么他的贷款能力就增加了，也就是我们说的有更多的水源来填满空水杯了。增加的收入就是“水源”，即上涨的贷款能力。按照现在张先生的收入11.5万新西兰元/年，他可以贷款大约90万新西兰元，减去之前的80万新西兰元贷款，张先生可以top up出10万来用于房屋装修或改建。

情况3：张先生的收入涨到了20万新西兰元，那么“水源“的”供水能力”甚至溢出了”水杯“的盛水能力，只需看“水杯“的高度即可。也就说张先生的贷款能力是160万新西兰元左右，但是房屋总价120万，按照LVR80%的限制，张先生最多可以使用的能力只有96万新西兰元，那么在原有基础上Top Up贷款，最多贷16万新西兰元出来，更多的贷款能力可以用于购买其他房产时重新贷款使用。

特别提醒：以上案例仅考虑了年薪，没有考虑任何其他支出以及收入情况。真实的情况会更为复杂，具体案例需要具体分析，建议请找专业的贷款经理或者银行经理帮您进行测算，一个合理的贷款规划会帮您在财富积累的路上打下坚实的基础。

 

信用记录直接影响贷款批复

银行是金融机构，有严格的风险把控机制。在审批贷款时，银行会严格查看客人的信用记录（credit scoring），来判断你是否是一个有“良好金融消费习惯“的客人。因此，在正式递交贷款申请之前，务必要确认是否有延期还款、拖欠缴费等不良记录，许久不用的信用卡也建议注销。

如果经常有信用卡延期还款或拖欠的情况，经常有无法解释的大额支出，经常有解释不明的现金存取等不良消费行为，银行有权利认为你是一个有“不良消费习惯“的客人，会直接影响到你的贷款批复，银行有可能会批额度很低的贷款甚至不通过。

 

案例分析：

案例一：

王先生和太太在2016年以96万新西兰元的价格购买了一套拥有860平土地的自住房，张先生首付40万新西兰元，向银行贷款56万新西兰元。2020年房屋估价135万新西兰元。

王先生和太太准备在后院开发一个28平方米的祖母房，原自住房里的2个房间可以用于出租。夫妻两人和设计师进行了沟通，了解到加盖祖母房和购买家具翻新大概需要25万新西兰元左右。但是目前他们手里只有3万现金，想通过贷款的方式来解决剩下的资金问题。

贷款经理经过和夫妻二人沟通，了解到王先生家庭年收入由2016年的9.5万新西兰元增加到13万新西兰元，也从两口之家变成了三口之家。

那么房子的价格有所增长，收入也有所增加，根据贷款经理的计算，王先生夫妻至少还可以从这套自住房上Top Up贷出49万，而他们仅需要20万新西兰元，所以根据实际情况帮他们贷了23万，并建议他们，现有资金能力可以另外购入一套投资房，方便后续的投资。

   

案例二：

李女士原来83万新西兰元的自住房增值到了现在的117万新西兰元。在得知张先生夫妻准备开发后院以后，李女士同样心动了，想通过Top Up贷款开发后院。

在贷款经理与李女士交流过后，发现李女士从事旅游行业，因为疫情影响其2020年3月以后就没有了收入，而其目前从事的兼职工作收入微薄，远低于曾经买房时候的收入水平。因为收入不符合银行贷款需求，李女士无法进行Top Up贷款，也就无法开发自己的后院了。