国际调查：新西兰成全球住房负担最重国家！房市火爆引发国际关注！

高房价促使新西兰大量劳动力流向澳洲

经济学家 Chang-Tai Hsieh 和 Enrico Moretti 在 2015 年的一项分析中表示，由于美国主要城市实行限制房屋供应措施，直接给美国经济造成了高成本影响。研究发现纽约（New York）、旧金山（San Francisco）和圣何塞（San Jose）等城市由于缺乏经济适用房，导致大量劳动人口往外迁移，每年给美国经济造成了约 1.6 万亿美元的损失。

经济学家Peter Nunns 早在2019年就研究了新西兰住房供应失衡为整个国家带来的经济影响。发现新西兰主要城市由于实行房屋分区规划限制，造成住房供应严重失衡，并声称政府这一错误性措施在房价上涨中起到了“关键”作用。

由于受到高房价的影响，导致大量劳动力正在不断流失，在新西兰各大城市中尤为严重。其中劳动力流失最为严重的城市包括奥克兰和惠灵顿这两座超级大城市。数据显示，近年来从新西兰流向澳大利亚的净人口数在不断增长，这给新西兰的经济产生了重大影响。

Nunns 估计，新西兰因为减少住房供应限制带来的总经济收益每年高达 210 亿纽币，占 GDP 的 7.7%。

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二战后，房地产成为积累财富的主要工具 

事实上，从 19 世纪到 20 世纪中期，由于全球工业经济体的崛起，拥有一套独立的房屋已经演变为新兴中产阶级的重要标志，也是从那时起人们对房屋的价值产生了“清晰”的认识，二战后在土地价格上涨的推动下，房地产也成为人们财富积累的主要工具。

由于土地价格上涨和政府有意限制土地的使用，以及银行和政府鼓励人们将更多的资金投入到房屋抵押贷款市场，最终导致了房价飞涨和大量民间借贷的发生，这也直接导致了房地产市场的动荡性和金融危机爆发的潜在风险，包括2007 年的全球金融危机都是由房地产泡沫引发的。

 

新西兰人口老龄化，进一步加剧了住房短缺

随着房价持续不断的上涨，而人们的工资增长却十分缓慢。在房价昂贵的大中型城市，有房一族和无房阶层之间的贫富差距越来越大。 

根据国际货币基金组织的一项研究发现，通过房屋市场促进经济增长和就业，短期内家庭债务上升可能是积极的，然而在3到5年内这些影响将被逆转，因为负债累累的家庭将被迫控制支出，从而使其他行业的经济增长放缓，发生金融危机的可能性增强。

数据显示，奥克兰是目前新西兰住房市场最昂贵的城市之一，也是全球住房恶化速度最严重的城市，房价从 1965-1995 年平均每年上涨 1%，然后从 1995-2015 年跃升至每年4%的速度增长。

对于许多人来说，拥有一套自己的住房将变得越来越遥不可及。目前，新西兰人的住房拥有率处于 1950 年代以来的最低水平，而拥有住房人的年纪也在逐渐老化，对于年纪在 25-29 岁的人群自有房屋的比例从 61%（1991 年）下降到 44%（2018 年），同期对于 30 多岁的人，这一比例从 79% 下降到 59%。

 

人口老龄化也减少了新西兰家庭的规模，进一步加剧了住房短缺。 

根据新西兰统计局的数据，1951 年的平均家庭人数为 3.7 人，1981 年为 3.0 人，今天这个数字只有 2.7，虽然2020年新房许可数量增加为46年来最高，但仍低于1973年的人均水平。

新西兰与其他国家一样，由于房地产市场涉及到政治原因，使得各界政客都在间接性支持房价上涨。

CoreLogic 的研究主管 Nick Goodall 表示，当前的执政党——工党，目前几乎没有解决住房问题的政治意愿，因为大多数选民都是房主，对于市场而言这些房主的房屋也是这些选民的“奶酪”。

 

新西兰房市火爆引发国际关注，房价增幅位居世界第二

上周，来自一家国际机构——莱坊全球房价指数显示（The Knight Frank Global House Price Index shows），在过去的一年中全球房价上涨了 7.3%，而新西兰的房价增长速度惊人的达到了 22.1%，增长速度位居世界第二。  

这是自 2006 年以来的最快增长速度，同样也反映出了许多国家房地产市场增长失控。 

根据这份研究显示，土耳其在去年一年中房价实现了32%的涨幅，一举成为全球房价上涨最高的国家，与新西兰相比房屋上涨幅度更加疯狂。 

此外，在前十名中，美国占 13.2%、瑞典占 13%、奥地利占 12.3%、挪威占 10.9%、加拿大排名第 11 位、澳大利亚排名第 18 位、年增长率分别为 10.8% 和 8.3%。 

该报告的研究员Everett-Allen 表示，去年有 13 个国家的房屋价格出现了两位数的增长，其中包括中国、新西兰、爱尔兰和加拿大在内的多个市场今年已经相继采取市场降温措施。

今年 4 月，全球最大的财经资讯公司——彭博（Bloomberg）将新西兰的住房市场列为世界上最负担不起的市场之一，而在2021 年年度 Demographia 国际住房负担能力报告中将奥克兰房屋市场列为世界上第四大最负担不起的城市。

房地产市场有着非常复杂的市场因素和政治因素，对于政府而言，稳定市场和保持房地产市场良性发展才是一切措施的驱动力；而对于市场而言，房价一旦上涨，大跌的可能性已经非常小；对于刚需而言，任何时候上车都不晚。