公寓分歧多，遇见“不靠谱”的物业中介，应如何捍卫您的住房权利？

近年来，随着土地资源紧缺和政府大力推行中高密度住宅开发，购买Unit Title类型房产的业主大量增多。这些Unit物业单位组成了一个Body Corporate(简称body corp)物业，很多华人业主购买属于Body Corp的房产后，时常发生物业纠纷不知道怎样维权，如果再遇上一家非常不靠谱的物业公司，更加精力憔悴，耗时又耗力。

分契式公寓在受到市场追捧的同时，业主们也通常会面临很多物业管理上的分歧，这也是当前社会需要不断推进The Unit Titles Act法案改革的重要原因。

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遇见“不靠谱”的物业中介，业主合法权益谁来保障？

目前，新西兰大多数body corp的公寓都是聘请市场上专业的物业公司来代为管理，而物业公司的好坏在物业中起到了非常重要的作用。无论是投资还是自住，一个好的物业公司可以做到让您省心的同时，还能让该物业在未来的时间里实现不断增值，而遇见一个不靠谱甚至不作为的物业公司，几乎是每个body corp产权形式最为头疼的问题。

业主李先生和王太太对他们分契式公寓的物业管理公司不太满意，业主反馈的问题中介需要常常需要好几个星期才会得到回复，有时故意拖延甚至采取忽视的态度，而中介公司对该大楼的保险报价也十分高昂。李先生和王太太因为英语能力有限，和物业公司沟通也很不顺畅，时常担心物业公司的不作为影响整栋大楼的市场售价，也让自己居住的十分不愉快。

李先生和王太太在维权无从下手之下，通过身边的朋友介绍，联系上了在新西兰知名地产公司工作的华人中介，并告诉他们：

如果业主对物业公司的管理不满意，可以检查在《分契式公寓管理中介协议》中一致同意的职责，这个协议是业主法人团队和分契式公寓管理中介之间的合同，存在法律约束能力。法律还要求物业公司在对分契式公寓保险进行报价时，至少需要提供三份保险报价，通过了解后，李先生和王太太将这些获得的信息在朋友的帮助下通过英文翻译，邮件转给了业主法人团体的秘书，秘书以书面形式通知该物业管理中介，并告知他们他们没有履行其法定义务，没有履行合同中所列的职责。然而，分契式公寓管理中介的行为仍然没有改进。

无奈之下，业主法人团体向仲裁庭提出申请，要求撤销该分契式公寓管理中介的命令，法庭在审查了证据后，最终命令终止分契式公寓管理中介的合同。

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论业主了解The Unit Titles Act法案的重要性

上面这个案例告诉我们，当华人朋友在遇见公寓分歧或面对物业不公平对待时，一定要通过法律手段来维护自身的权益。新西兰是一个法制国家，任何行为都应该在法律范围内受到制约。

今天，我们邀请到了来自新西兰本土最大的房产经纪公司——Barfoot &Thompson的部门主管Adriana Radich女士，为我们讲解The Unit Titles Act法案对body corp分契式公寓的重要性，以及目前该法案存在哪些法律漏洞，Adriana Radich作为部门主管，也是负责当前Body Corporate所有相关事宜的经理，对这一块有着非常专业而独到的见解。

Adriana Radich

简单地说，你能解释一下The Unit Titles Act在Body Corporate的含义吗？

The Unit Titles Act是管理所有unit title的一项立法。它最初是在1972年提出的，后来在2010年进行了修改。政府现在正在考虑进一步的修改，来解决许多令人困惑的问题，以及一些目前没有包括在内的问题。现在关于Body Corporate的法案有很多事情是不受监管的，但作为一家公司（Barfoot &Thompson），我们完全支持修订该法案（The Unit Titles Act）来制定一些更全面的行业标准来保护业主利益。

你能举一个例子说明现行该法案（The Unit Titles Act）现在存在的问题吗？

目前，我们整个行业对信息公开（披露）这块存在担忧。根据2010年的The Unit Titles Act法案，业主必须公开他们所了解的任何问题，但在有关于body corporate的购房合约中，有许多内容未被公开，甚至有所隐瞒。例如，委员会的会议记录常常不会主动向买家公开，购买期间楼宇存在的某些问题正在调查当中，通常也不会披露（除非调查已经得出结论）。导致一些没有居住在该房屋的业主，在出售其名下公寓时，由于真的不知道任何问题，从而面临出庭的风险，实际上业主是很无辜的，物业公司没有做到信息公开，隐瞒了真相。

现行法案还有哪些问题？

简而言之，这基本上是一个不受监管的行业，没有专业标准或正式的管理。比如，市面上大多数的物业公司都是将Body Corporate的资金集中到一个账户中，在我们看来这明显是有问题的，因为这可能导致资金被挪用甚至有被盗的风险。此外，法人团体（指Body Corporate）也不会从这笔资金帐户中获取任何利息收入，然而相反的是，这些物业公司却从集合的资金中赚取利息，这让法人团体失去了对利息收入的机会。在我看来，信托账户应该彻底废除，任何类型的复杂账户都应该只设立私人和个人账户。

而我们与其他物业公司之间的区别是，我们将每个客户的资金存入到不同的银行账户中，这样不但能保障资金的安全性，还能做到资金用途的透明性。

该法案的修订条例草案应该如何加强管治？

我们提出了加强立法的建议。我们已经就基金管理、专业资格和不符合行业标准的后果提出了建议。希望很快有一天，法人团体的人必须是持有执照的专业人士，那就太好了。

同样该法案还有许多地方成为了一个“悬空问号”，没有具体的指导，我们主张更新这些存在漏洞的领域。

有哪些例子可以说明缺乏标准会如何影响Body Corporate？

我们最近有一位新客户，想将前任物业公司的法人团队资金转移到我们公司，但这笔转账经历了长达2-3个月的漫长等待期，后来我们了解到，前物业公司将这笔资金与其他法人团体的资金进行合用，这导致了法人团队需要更换物业公司时，要经历漫长的资金转移期。因为从财务角度来看，业主将没有钱支付维修费用或从供应商那里及时获得付款等费用，目前没有法律去禁止这样的行为，这造成了资金严重缺乏透明度。

Barfoot & Thompson 对新提议的修订法案有何看法？

我们公司100%支持围绕该行业制定既定规则，倡导专业标准并为业主提供保护。Barfoot & Thompson也是Body Corporate的业主，根据我们个人的经验，当这些公司持有的大量资金时需要有更好的行业标准来规范。

为什么业主应该关注The Unit Titles Act？

因为有大量资金正处于危险之中。让一家拥有优秀专业团体的公司来管理您的物业将会增加该物业的价值。因为专业的管理团队能为潜在购买者提供保证，对于购买者来说，也不会出现问题！同时良好的审计追踪可以向购买者证明他们的投资将是安全且可靠的，这也是至关重要的地方。

给Body Corporate物业购买者和开发商的建议

寻求专业物业服务公司的好处是什么？

专业的管理服务可以对物业进行积极的维护，及时解决各类问题和争端。同样物业通过专业人员的打理，还可以在市场上保持良好的销售状况，使房屋在市场上更受买家青睐。任何一个Body Corporate的成员都需要对物业管理以及相关法规有一个繁琐的学习和掌握的过程，聘请合适的专业人员有助于缓解这些复杂的过程，并且还能简化流程，既能节约业主们的时间，还能居住的更加安心。

对于物业税费方面Body Corporate需要了解什么？

越豪华的建筑，征收的税费将越高。当您准备购买这样类型的物业时，需要考虑自己的财务开支计划，因为除了日常开销（抵押贷款和正常物业税收）之外，你还需要考虑额外的征税成本。比如，物业需要进行重大维修，或者投票决定进行重大改进时，征税可能将会变得更高，最重要的一点就是，在购买这样的物业时，一定要根据自身的财务状况去设定适合自己的物业类型。

Body Corporate的物业更适合哪种生活方式的人？

随着土地开发的稀缺性，Body Corporate的物业成了独立住宅（House）的替代“方案”。而对于那些不想在花园打理上浪费时间的业主，这是一种可行的生活方式，但同时也需要做出一些让步，例如需要和其他人共享空间，私密性可能会更低一点，但这样的物业给人们带来的生活便利性也更具市场吸引力。

关于这个话题，您对投资、开发商们有什么建议吗？

我看到很多投资者正在考虑在Unitary Plan下做开发项目，很多人看到了这块的好处。但如果他们决定走这条路，那么我建议他们一定要选择合适的专业物业管理团队，这样可以帮助他们减少监管成本的同时，还能达到事半功倍的效果。

目前Barfoot & Thompson有哪些现行服务是针对Body Corporate这方面的？

目前，我们提供日常管理、年度运营、还可以根据您的不同需要提供服务。

日常管理通常包括，安排、维护、管理业主的共同财产等服务；年度运营则主要针对财务账目和预算、协调财务报表审计、估价等，并为出售的物业提供信息公告或制定契约等服务。

我们每周工作 7 天每天 24 小时为您服务，这将使住在Unit物业中的业主处于无忧状态中，您会发现拥有合适的专业团队来管理您的物业，才是整个综合利益体（Body Corporate）最佳的保障。

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