20万=奥克兰三套房！这个等式是不是痴人说梦？

楼市疯狂上涨，年轻的小夫妻大概是最纠结的一个群体：工作不久、工资不高，手里存款有限——买吧还贷款压力很大，也不可能买到心仪的房子；不买吧存钱速度赶不上房子涨价的速度，难道不啃老就没可能拥有一个属于自己的家了么？ 

并不是！

今天《逸居》小编就给您分享一个前前后后花了21万自有现金，利用贷款杠杆，5年在奥克兰买了三套房的真实案例；并且，我们邀请了华融信贷（Plaxo Mortgages）的资深专家York Zhang（张勇）为您详细解读，如何充分利用贷款杠杆实现经济自由？

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专家介绍 

York Zhang 张勇 

华融信贷董事长 (Plaxo Mortgages)

2006年，York Zhang（张勇）创立了华融信贷 (Plaxo Mortgages)，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York Zhang希望借助华融信贷 (Plaxo Mortgages)的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。

 

2016年 | 第一套房 | 自住 | 60万纽币

小王和莉莉都在奥克兰上大学，2013年毕业工作并结婚；省吃俭用三年，两人攒了12万纽币，觉得“拥有自己的家”终于不再只是梦想了。

当时，小王和莉莉的工资分别为4.8万纽币/年+4.3万纽币/年，因为首付能力的限制，贷款经理建议夫妻二人可以先买一套60万左右的自住房。

对比过无数套房子之后，夫妻二人最终以20%的首付（也就是12万纽币），48万纽币的贷款买下了属于二人的第一套房产。这套房子位于北岸Glenfild，3室2卫浴，主人套自住，剩下2间出租作为一份收入，来缓解贷款压力。

 

York Zhang（张勇）解读

小王和莉莉的烦恼是大多数年轻夫妻都有的烦恼，他们在奥克兰工作稳定，收入尚可，但仍然不敢买房，觉得自己承担不起。事实上，从我们的角度看，只要存够了基本的首付款就应该将买房提上日程，通过专业人士进行合理规划，还贷款的压力和租房子的压力其实差不太多。

还有一种心理是，不愿意买“将就”的房子，想要一步到位。然而，过去十年，奥克兰房屋均价翻了一番还多，存钱速度永远赶不上房子涨价的速度；何况租金也在水涨船高，一直租房也很难存下更多的首付。况且，之后如果有了孩子、爸妈来探亲的话总是租房子也不是一个办法，还是先有一个自己的“窝”、之后慢慢置换更加现实—— 

就如小王和莉莉的做法，攒够首付就先买一套普通的自住房，出租房间缓解贷款压力，同时这套房子的价值也随着房市增长不断升高，让后续的投资成为可能。

 

2019年 | 第二套房 | 投资 | 80万纽币

新西兰房产市场在2016-2018年期间一直涨势良好。2019年，小王和莉莉的第一套房的市场估值已经从当时的60万纽币涨到了87万纽币；夫妻二人从2016年到2019年期间一直有存款的好习惯，saving账户里也存了有6万多；3年期间工资也都上涨到6.5万纽币/年和5.8万纽币/年。

如何让手里的存款和房屋的增值部分价值最大化？一直看着奥克兰房市涨涨涨的夫妻俩觉得买房投资最为稳妥。在贷款经理的帮助下，他们从自住房中Top Up出20万，加上6万的存款，最终可拿26万作为首付，并再次通过贷款买第二套房子进行投资。

最终，他们在西区购入一套80万纽币左右的投资房。房子虽然比较旧，但是房间比较多：5室3卫浴，租金收入可达$720/每周；与此同时，由于OCR的降低，新西兰贷款利率从2015年开始就不断下跌，夫妻二人的租金收入完全可以cover这套投资房的贷款的同时还有一点盈余，锦上添花。

 

York Zhang（张勇）解读

小王和莉莉能够买第二套房，主要依靠的就是第一套自住房的增值部分。也就是说，如果没有第一套房这个大前提，后面的故事都没办法续写了。

很多人都知道房屋增值可以贷款，但很少有人知道，贷款买的房也完全可以通过“增加贷款（Top Up）”的方式，将房屋增值部分进行套现获得资金，再将钱款用于所需之处。Top Up抵押资产的净值=房屋价值（property value）×可以贷款的LVR-已贷款金额。 

也就是说，如果您现有的自住房在贷款额度以外还有剩余的价值，这部分可以申请Top Up提现；当然，在没有贷款但房子增值的情况下，只要有合理的理由和证据，并且收入和申请材料满足贷款要求，也可以申请Top Up贷款。 

需要特别指出的是，贷款看的不只是房屋价值，还有贷款人的贷款能力。银行对贷款能力的判断靠的是贷款人的“收入“，也就是您的财务状况（Financial position）。房子的价值再高，没有收入也是没有用的，相当于你有一个很高的水杯，但是你没有持续的水源来供水，那再高的杯子也是空的，无法填满。因为“收入“决定了您的贷款能力，申请贷款前，最好找贷款经纪咨询计算自己的收入情况和还款能力是否满足银行的放贷要求。

 

2021年 | 第三套房 | 自住 | 154万纽币

2020年底到2021年初是新西兰房产爆发的一年，小王和莉莉的第一套自住房的周边成交价已经在120万纽币左右；第二套投资房在unitary plan下，处于mix urban zone, 有分割潜力，周边房价也都大涨，未来升值潜力高于首套。

因为有了自己的宝宝，夫妻二人想为孩子未来上学做打算，计划买一套学区好的房子自住，和贷款经理一讨论，根据现有的经济情况和房产市场的推动，他们决定出手自住房，然后用赚到的钱去买一套学区房。

最终，60万的自住房以121万纽币的好价格出手。夫妻二人用赚到的61万和攒下来的3万存款作为首付，贷款90万纽币，买了一个价值154万的学区自住房，保留第二套房子作为投资房继续收租。

 

York Zhang（张勇）解读 

看到这里，您可能已经开始头大了：第一套房有Top up贷款，到底怎么算赚了多少钱？投资房还有贷款，怎么知道买第三套房贷款能力是多少？这种时候，不要犹豫，抄起电话咨询我们，只要你有稳定的收入，专业的贷款经理就可以帮您做一个贷款买房的方案。有了预算，就能放心大胆的看房了；看到在自己预算内的房子果断拿下，这样您就有了自己的第一套房子，未来的积累、合理的利用贷款，很可能将一套房子变成两套房子甚至更多。

在新西兰，作为一个普通的工薪一族，认真的工作态度、好的存款习惯、结合专业人士的帮助，成家立业绝不是一件难事。

华融“白领贷”会根据你的实际情况和你的需求为你制定最适合你的贷款计划，这个计划不仅仅是你的第一套房产贷款，更多的是一个长期的、未来的成长计划，为您和您的家庭成家立业打下坚实的基础。

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