百万联排48小时售空！史上最火的联排贷款答疑一篇搞定！

新西兰全国的Lockdown限制并没有减缓房地产市场的购买需求。而随着房市的走俏，房价的上扬，我们不难发现联排别墅（Terrace House）成了近期的一大热门。

根据8月19日发布的最新Trade Me房价指数，新西兰7月份的房价出现了空前的增长：全国城市地区（urban）房产（公寓、联排、unit平房）要价达到了历史最高水平，为$69.77万。联排的平均要价同比上涨了26%，达到$81.75万的历史高点。

对于大量买不起二手大地House的年轻人来说，联排让他们终于有了购买人生第一套房的机会；许多投资者选择联排，是认为其性价比高、投资回报率高。而有远见的开发商则早就看准了联排的综合优势和市场前景，据数据显示在过去几年里，联排已经占到奥克兰地区发放建筑许可总数的四分之一。

众人拾柴，使得投资兴建联排别墅成了近年来的主导趋势。然而，兴建中密度住宅虽然回报率高、前景上佳，但在建造过程中面临的挑战也更多——资金就是其中最重要的一环，而贷款更是重中之重。

《逸居》小编专访了华融信贷（Plaxo Mortgages）的资深专家York Zhang（张勇），把开发联排的贷款问题条分缕析、解释清楚！

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逸居：银行对于所谓的小、中、大型联排是怎么划分的？

York：这是我在做联排的建筑贷款咨询时经常遇到的问题。一般来说，银行贷款部门对联排开发的规模划分有2个标准——项目的数量或金额。

银行审理贷款申请时，会根据项目的规模分到不同职能的部门进行审批，如residential部、business部、Property finance部等，每个部门的职能和权限有所不同。处理贷款申请的部门级别越高，批贷款的难度就会越大，要的资料就会越专业、越多。

每个银行体系不同，部门的名称也有所不同，但是不同银行的相同级别部门所具有的职能类似。以BNZ为例：

• 盖4套以下的联排就被认为是小型开发，贷款申请由business部门处理；
• 盖4套以上的联排，都要由Property finance部门处理，其中：

1) 盖4个-10个或者一千万以下属于中型开发；

2) 盖10个以上或者一千万以上，抑或是3个block以上属于大型开发。

 

逸居：联排的建筑贷款可以贷的比例是多少？

York：联排的建筑贷款一般有两种计算方式：项目成本LTC（土地价值+建筑总成本）的百分比、项目估价的百分比。

从银行贷款的话，一般可以贷到：项目成本的70% ，或者项目估价的65%（不包括GST）。

而金融公司一般要考察开发项目的位置、相关建筑公司和管理公司是否有经验等指标。如果是被认为是比较好的项目，可以贷到项目成本的75%左右（特别好的项目也有可能更高）；一般项目可以贷到项目成本的65%左右，有些项目也可以贷到项目估价的65%（不包括GST）。

 

逸居：我手里要有多少自有资金就可以开发一个联排项目了？

York：根据第二个问题中我们讲到的联排开发从银行的可贷款比例来计算，自有资金达到项目成本（包括土地的价值贷款）的35%-40%是比较有保证的，因为建筑项目会遇到很多不确定因素，所以资金充分是非常最重要的。较好的项目，有30%的资金也是可以的。

 

逸居：开发联排的土地有贷款和没有贷款，分别有什么影响？

York：所有的建筑贷款在计算项目成本的时候都包括土地的成本，也就是说，如果土地本身没有贷款，就意味着开发商已经投入的自有资金高于有贷款的土地。

例如：土地价值$80万+建筑总成本$180万，项目总成本$260万

如果土地没有贷款，就意味着你已经投入的成本为$80万，即项目30%的成本已经付了。根据第二个问题我们谈到的，从银行贷款一般可以贷到项目成本的 70%，那么相当于可以将建筑总成本$180万都可以通过贷款来解决。此外，因为土地没有贷款，还可以top up 40%的钱出来，可以用于后续的建筑或者材料准备的部分。

如果土地本身也有贷款，那么，可以贷出的额度=项目总成本*70%-土地贷款总额。在这个案例中，假设土地贷款为$30万，那么可以贷出的总额就是$260万*70%-$30万，即$152万。此外，如果土地已增值，还可以利用增值部分做top up贷款，具体的贷款额需要咨询贷款经纪，根据具体情况具体计算。

 

逸居：我手里有资金，我能不能先自己盖一部分，等钱用完以后再来贷款？

York：最好不要这样操作，这样后续无法贷款的风险极大。

一般来说，所有的开发项目必须先申请贷款，再开工。手里的自有资金可以等贷款批下来以后，根据银行的要求再进行合理的安排。

已经开工的项目后续需要钱，银行基本是不批贷款的，这是银行风险把控的一种方式。例如，只盖了三分之一或者一半的项目，贷款的可能性是极低的；如果已经付了大部分款项，只是收尾的时候有所欠缺，那么还有可能可以贷到款。

最好不要这样操作，这样后续无法贷款的风险极大。

一般来说，所有的开发项目必须先申请贷款，再开工。手里的自有资金可以等贷款批下来以后，根据银行的要求再进行合理的安排。

已经开工的项目后续需要钱，银行基本是不批贷款的，这是银行风险把控的一种方式。例如，只盖了三分之一或者一半的项目，贷款的可能性是极低的；如果已经付了大部分款项，只是收尾的时候有所欠缺，那么还有可能可以贷到款。

 

逸居：建联排贷款时，必须满足银行对于该项目预售的要求，这些要求具体是什么？

York：一般有两种情况：需要满足预售金额要求或项目数量要求。

金额要求：银行一般会要求预售金额和贷款数额等同，即：借$1000万要预售$1000万（不包括GST）的项目。根据项目的好坏，评估风险的结果不同，还可能要求预售金额达到贷款额的120%-200%，即借$1000万，可能要预售$1200万-$2000万，银行才会放款。

项目数量要求：要求预售项目数量达总数的50%以上，如盖10个联排，需要预售5个以上，这一要求的目的通常是衡量借款的金额和项目的开发成本的比例。

在银行预售的条款中还需要注意以下几点：

1)关于预售条款，出于对风险的严格把控，银行会对项目的律师有要求。要求开发商一定要用银行qualify lawyer，律师必须要有做过预售条款经验，否则银行会要求客人换律师。

2)关于日落条款sunset day，出于对风险的严格把控，银行也有严格的要求。银行会要求律师在合理范围内把日落条款的时间尽量放长，比如大型联排项目开发商认为我的项目需要一年半肯定就能落定，但是银行根据风险控制和多年的经验把控，认为这样的项目你至少需要2年半的时间，那么开发商就需要将合同中的sunset day延长到2年半，这其中疫情或其他不可抗拒因素的影响也会被要求延期sunset day，这些意外导致的sunset day顺延会包含在合同里。

3)预售（Pre-sale）的数量，银行也会有严格的要求。每个买家只认2个，也就是说如果卖家要盖100套联排，每个卖家最多只计算买2个，买3个也算2个，买5个也算2个，这是银行风控的一种，谨防制造假的预售数量。

 

逸居：如果我不想预售是不是只能去金融公司 ，那么金融公司的放款可以是一次性的吗？

York：是的，银行的联排建筑贷款如果是商业用途需要有预售，如果不想预售可以选择金融公司。所有建筑贷款都是阶段性放款，无论是银行还是金融公司都不会一次性放款。

除非贷款申请者有其他没有贷款的物业如自住房、其他投资房等可以进行联合抵押，才有可能一次性拿到一笔金额较大的款项。

 

逸居：我的项目是多个联排项目一起开发的，比如同时开发3个block，前面是4个联排、后面6个联排，再后面还有8套联排。我是一起盖容易贷款，还是分开来一排一排贷款更容易？

York：首先，我们明确前提：一个项目、一块地上的3个block或多个block。 

能不能分开借钱取决于项目的consent是否是一起的 、最后的title是否是一起拿的。

如果consent是一起的，那么不能分开贷款；如果后面的block不盖完无法拿到前面block的title，那么不能分开贷款。

这个问题非常的复杂，需要找专业的贷款经理一一查看consent、合同及项目规划等资料，不然很有可能后续拿不到title，导致资金断裂。

 

专家介绍

York Zhang 张勇 

华融信贷 (Plaxo Mortgages)董事长

2006年，York Zhang（张勇）创立了华融信贷 (Plaxo Mortgages)，为华人提供房屋、建筑、商业、土地开发和汽车及大型设备等各类别贷款。结合贷款经纪的专业知识和个人在新西兰的生活经验，York Zhang希望借助华融信贷 (Plaxo Mortgages)的平台，向市场推出更多符合华人特点和需求的产品，培养出更多优秀的贷款经纪人，为华人的资产释放出更多再投资的资金。