八月封城房价仍继续走高,下一个最大投资潜力区是它吗?

这表明“本轮的封城对奥克兰8月的房屋销售未造成显著影响，由于奥克兰本次封城会持续到9月，这可能导致上市房源和最终成交量的减少但是奥克兰的房价还会持续上涨而不是下跌“！小编不禁要问，在奥克兰众多区域中，哪个将可能是最有潜力迎来下一轮起飞的黄金投资区呢？

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这次，梁立行先生给出的答案是：New Lynn。对于这个答案小编其实一点也不意外，由新西兰著名地产咨询公司Colliers International（高力国际）针对首次置业者在每年初发布的年度最值得关注的新西兰十大住房市场潜力区域中，New Lynn连续两年脱颖而出。地产专家，高力集团住宅项目主管Pete Evans给出的理由是：西奥克兰的交通枢纽New Lynn已经拥有完整的零售、商业和住宅组合，并且还处于发展之中。市议会预计，到2030年，这里将容纳2万居民，1.4万工作者。Crown Lynn Potteries将新建1800套住宅、一个公园和4万平方米的商业用地。Ray White New Lynn的经理Michael Gee则说，这将使New Lynn成为“西部大都市”。“不久前，人们还不愿意住在New Lynn，但现在的New Lynn非常抢手，甚至比奥克兰西部其他地区要贵一些了。”

其实，小编发现在奥克兰市政的未来十年规划中早就着重强调了New Lynn的改造计划。

那么，New Lynn的十年市政改造规划是什么？ 

将New Lynn改造成一个充满活力，集工作、商务、购物、娱乐和休闲于一体的大都会中心。预计到2030年，我们对 New Lynn 的目标是：成为一个独特的、可持续的奥克兰城区；以世界一流的交通枢纽为中心；能够吸引和维持 20,000 名居民和 14,000 名工人。

 

实现New Lynn区域改造需要完成哪些项目？

将有一系列的项目和举措来改造New Lynn，这其中包括了自2010年9月以来已经交付使用的项目：

• 一公里长铁路走廊的地下沟渠项目
• 交通换乘中心项目
• Clark Road扩建项目
• Totara Avenue共享空间项目
• Todd Triangle和Gardner保护区的重建项目

 

改造New Lynn的主要措施还有哪些？

Merchant Quarter：在 New Lynn 交通换乘中心对面，把Merchant Quarter建成为共享空间：包括公共停车场、医疗中心和升级后的 McCrae Way。

Crown Lynn：Crown Lynn 最初是一个土坑，将被重新开发，包括围绕一个令人期待的新公园建造的主要住宅、混合用途社区。该地区有潜力容纳多达 1800 套新住宅和 40,000 平方米建筑面积的商业中心，提供设施、就业机会和高质量的城市环境。（这个我们会在下面问题1中做详细说明）

 

道路改造项目有哪些？

为了使 New Lynn 更适合步行，我们正在建设：

• Great North Road 和 Delta Triangle 新建更宽的人行道
• 车辆从Great North Road前往 Delta Ave 的城市交通线路
• 雨水花园帮助管理雨水径流
• 加强周边的景观美化，包括新树、低层种植、马路长椅和高效的街道照明
• 步行及婴儿车专用道

Tiverton Road 和 Wolverton Street 也将进行了重大升级。在双向车道增加两条车道，以消除交通瓶颈并加强 New Lynn、Rosebank Road、Lansford Crescent 和 Mt Roskill 的 SH20 延长线之间的交通连接。

更安全的自行车道：New Lynn的Clark Road将拥有新的自行车道安全措施，这在全国尚属首次出现凸起的车道标记和用于标记自行车道边缘的柔性安全护柱。

 

Q1: 梁先生，New Lynn区域潜力巨大，您目前有没有值得推荐的楼盘和投资项目？

是的，New Lynn的位置优势非常明显，是奥克兰西区的门户，紧邻奥克兰市中心还有20号高速公路贯穿其中。据我所知不少大型开发商已经开始行动了，例如市政十年规划中提到的项目：Avanda集团在New Lynn的Crown Lynn Yards，位置绝佳，靠近刚才我们提到的New Lynn交通枢纽站，Lynn Mall，超市，健身房和其他娱乐休闲中心。我十分看好这个项目，相信多个户型的排屋和公寓的选择再加上有竞争力的价格能够让更多的奥克兰人特别是首次置业者早日实现购房梦想。

项目详情可参考官网https://www.crownlynnyards.co.nz/

另外，我想推荐一个最近非常有投资潜力，位于New Lynn 3，5&7 Croydon Road，这是一个由三块地打包在一起的盘，其中包括了由3个独立产权和四个独立住宅，总共2255平方米永久地契的土地。因为此地块划为混合住宅高密度区域，这类房屋无论对于投资买家、还是自住买家来说都是抢手房源，而对于开发商而言，开发空间非常优越，可做排房、公寓类的开发。

Q2: 梁先生，可以跟我们具体聊聊这套房源的优缺点吗？

好的，优点：

• 2255 平方米永久产权的平地且归划为混合住宅这样一个高强度区（是有最大的开发潜力的盘）
• 标地多个雨水和自来水连接管道，便于开发。并且该地区周围目前有很多开发项目这样也能增加未来该区域的物业价值。
• 可获得潜在的高投资回报（需在严格预算下获取高利润）
• New Lynn 的房产几乎是许多大家庭买家的首选。由于日趋严重的交通拥堵问题和公共交通发展的严重滞后，越来越多这样家庭的买家正在寻找靠近城市的地方。
• 位置便利的土地银行无论未来是租赁还是自住都是很好的物业投资选择，因为物业投资的回报来自租金收入和物业本身价值的增加（资本收益）。房地产投资通常被认为风险较低的投资，当银行存款利率接近 1% 时，回报率为 10%。
• 三个状况良好的现有物业已具备收租能力，如果考虑花一些钱来装修则可获得更高的回报。

缺点：

• 房地产开发时间周期长，可能当您建好出售时，市场可能已经下跌。任何投资都存在风险。在不断上涨的房地产市场中，许多开发项目看起来与房屋一样安全。但是当市场下行时，它可能是压死骆驼的最后一根稻草。
• 从开发的角度来看，通常会有意外的开支需要花费更多成本费用。（例如木材价格上涨或 4 级和 3 级限制的紧急封锁，或者出售房产可能需要很长时间，您仍然需要支付银行抵押贷款。此项目，您可能最终会蒙受损失。
• 对于出租物业，不好的租户可能是一场噩梦。如果租户不支付租金，他们不仅会影响您的现金流，而且他们有可能不仅让房东赚不到钱还会使物业贬值。
• 潜在的抵押贷款利率在未来会上升的预期....各种不可控因素导致的保险费用、市政费、抵押贷款还款、维护、装修等这些额外的和持续的性费用的增加可能最终导致整个项目不盈利。当然，如果通过适当的规划和正确的投资，您可以获得的租金收入也可以超过所有这些费用的总和，并且仍然有余钱存入您的口袋。

Q3: 您对未来的买家有什么建议？对于这个位置，更适合建造公寓还是排屋？

对于开发商来说，这是一个很具有诱惑力的盘，绝对具有很高的投资潜力。

 

排屋将是New Lynn地区最适合建造的房屋类型

• 两个共享墙节省空间成本允许在标地上建造更多的排屋
• 最好是两层楼，来降低建筑成本
• 当然也可改建为公寓或独立别墅
• 停车场位于房屋内（整体车库）、庭院（共享通道内）或街道、私人后花园或露台和前门区域

 

* 了解混合住宅区：城市混合住宅区是当前奥克兰大部分地区较为常见的住宅分区，该区域可提供不同类型的住房选择，包括独立别墅、联排、公寓，其中联排和公寓可建造3层。

 

优点：在建筑高度和密度方面更高于郊区混合住宅区

开发潜力：

1. 一般情况下最多可建造2个住宅，如果需要建造3个或更多的住宅，则需要资源许可。
2. 物业高度可达8m （+1）米（1-2层建筑）。

开发要求 ：

1. 最大不透水面积（水泥面积）不得超过场地面积的60%；最大建筑覆盖面积不得超过场地面积的40%； 
2. 最小景观面积至少为净场地面积的40%；
3. 前院面积至少 50%（必须包括景观区）；
4. 场地（建筑物）最小面积为400平方米。

城市混合住宅区的好处？

1. 在获得资源许可情况下，最多可建造2-3套以上住宅 
2. 有较大的潜在开发价值，容易出手给开发商 
3. 增加高强度开发选择，同时又可保留该区域内郊区建筑特征（suburban built character），实现高品质的生活环境。

 

Q4: 我们看到相比较其他区该区并不是一个很好的学区，这对未来的房价有影响吗？

是的，一般来说，更好的学区房往往更受到市场的青睐特别是针对咱们华人买家来说，但是目前房价已经变得如此疯狂，在卖家市场的今天买家在有限的预算内很难满足其所有的条件。再加上现在奥克兰土地资源的紧缺问题将继续加剧，对于很多首次置业的买家来说不是哪个区好不好的问题而是哪个区有没有可售房子的问题。

 

Q5: 如果是您成为这个盘的最终买家您会如何来做投资规划？

在做任何决定之前，我会在银行为自己的财务状况做一个评估，确定有足够的资金用于未来的发展计划。

我认为我很有可能会选择不做任何的改变，暂时作为土地银行获得租金收入，直到确定了开发项目为止。

另一种看待这个问题的方法是，如果你有多余的闲钱（最好用你的钱来赚钱，而不是存在银行里），并且做好将项目开发到下一个阶段的准备。