【立行挑房】Pakuranga区投资开发潜力几何？

小编从市政网站了解到，在交通潜力方面，未来有两个重点大工程正在建设当中：

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一个是Auckland Manukau Eastern Transport Initiative（简称为Eastern Busway东区公交专用道），他的建成对于连接Pakuranga到Botany和其他周边区域具有更大的辐射力。虽然今年六月被曝出此工程可能会延期两年完工，但小编对此工程仍然给予了厚望，因为他能让南来北往的车流顺利通过Pakuranga这个天然瓶颈，大大的提升整个东南区的通勤率！

 

东区公交专用道示意图

另一个工程是连接Pakuranga Rd和Waipuna Bridge的Reeves Road Flyover（高架立交桥），虽然在中国比较司空见惯，但是在奥克兰市区内建设这种高架立交还真算是比较少见的。立交桥的优点自然不言而喻，它将大大减少Pakuranga Road和Ti Rakau Road与该区域中心地段的交通拥堵问题（早晚高峰平均减少40%的交通量），这对于增强该区域的经济活力起到了非常积极的作用。

 

Reeves Rd高架立交示意图

 

本期立行挑房栏目，小编将大家的目光聚焦到了Pakuranga区，看看资深房产投资人梁立行先生会如何来解读Pakuranga区的潜力和给大家带来怎样的经典案例分析？

 

Q1: 梁先生，您看好Pakuranga区的开发潜力吗？

Pakuranga位于Pakuranga湾和Tamaki河之间的城市生活住宅区。拥有悠久历史的该区域内提供了很完善的生活配套设施：例如购物中心，户外活动空间，运动与娱乐等设施。目前，Pakuranga Plaza正处于新的开发阶段，主要建设的两个交通项目将大大缓解和改善该区域内市民的出行拥堵问题。该区域具有非常大的商业价值与开发潜力。

 

Q2: 在Pakuranga区您最近有没有挑到值得推荐的

楼盘和投资项目呢？

有的，我最近关注到这个位于20 William Roberts Road Pakuranga，建于1959年的3房一卫浴一停车位的上市盘。以下我分别从优缺点两个部分来具体聊聊：

 

优点：在这个转角地块非常稀缺的区能够有这样一块面积1009平方米的优质转角地块实属难得。该区域为混合用途区，建筑高度限制为18m，所有地下设施都完备，所以这是一个非常具有想象空间的好盘！可以做排屋开发，医疗诊所，托儿所，零售/住宅组合等项目的开发。地理位置十分优越，就在Pakuranga Plaza对面，靠近交通要道和学校，旁边就是我们刚介绍的即将开建的高架立交桥项目。我相信，转型后的Pakuranga将会让本地楼盘更加具有商业价值和建造潜力！从此地段前往高速公路入口，公共交通，购物中心，超市和学校都非常之便利。

 

缺点也非常明显：现有的房子含三间卧室和一间卫浴需要全面装修才能获得较低的租金收入，且低租金也会伴随着现金流的高风险问题。William Robert这条街本身就是一条繁忙的主干道，噪音很大，特别在拐角处对于行驶的车辆而言，居住者完全没有隐私可言。同时，离购物中心比较近的民宅存在一定安全隐患。再则，如果想申请商业贷款来做开发也不是一件容易之事！

 

 

Q3: 您对这个待售盘未来的买家有何建议？

该盘正好处在混合住宅区，我的开发建议是楼下零售，办公或医疗的商业建筑，楼上可以是公寓或排屋的商业住宅综合体，在有限的面积上以最大限度的设计出更多的单元房屋数量。

 

Q4: 具体来说，此盘是开发商业项目还是民宅项目

哪个投资回报率更高呢？

商业项目的回报率差异取决于商业租户的商铺室内使用面积和用途。对于民宅项目来说，关键看此地块能够建造出多少套房屋。我建议最好找个专家来做个评估，看看最多能够设计建造出多大的使用面积和套数，如果有必要可以考虑购入相邻的地块一起做共同开发。

 

Q5: 如果是您购入此地块，将做何打算呢？

这是个好问题，单纯来说，1000平大小的地块来做开发还是多少有点捉襟见肘，我想我会根据自己的资金能力考虑继续持有该地块并寻求购买到相邻地块的可能性，这样增加了土地的面积，以期获得更大的回报率。与此同时，可以考虑翻新一下现有物业以获得短期租金收入和长期来规划未来商业民宅两用的混合发展潜力。