突发：央行加息+房产税新政出台,是新建开发还是按兵不动?让注册会计师来给您算个明白账!

虽然此次是新西兰央行在最近七年中首次上调OCR，但是受持续的疫情影响，OCR此前已在0.25%的历史最低点徘徊了超过18个月，最近一次官宣OCR维持不变也是因为本轮delta疫情在新西兰的爆发所影响。此次上调符合外界对于OCR上涨到预期，且在年底以及明年初可能会继续维持OCR上涨到步伐......

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这不由让小编联想到逸居新西兰昨日的一则关于“房产税新政对于投资人会有哪些政策红利可薅”的文章，发布后受到了众多读者的关注和热议。央行突然加息，房产税新政出台这套组合拳很可能会给目前火爆的房地产市场来个大降温，同时，每位房东每年的税单也会有数千纽币的额外增加，听到这，很多人顿时就开始不淡定了吧！其实，回顾过去，以往每次税务政策的改变不都是骂出来的吗？投资房不能折旧，大家骂，明线测试两年变五年大家继续骂，Rental Loss Ring-fence出台大家还在骂......

那么，对于本次税收新政的公布小编也同样搜集了一下坊间不同的声音：

“这以后缴纳税金增高，贷款利率也会不断上涨对于我们这种中小投资者来说肯定会出现现金流周转的问题，卖房要交税，不卖房也要交税，看来只能短期炒炒房了，买了Do Up再卖，能赚一点是一点，至少在税收上没有任何损失。”

“估计更多资本会投入到房地产市场开发中来，很多不是开发商的公司也要加入进来了，以前还畏手畏脚，房地产开发是为了长期出租，现在可好，期限都变成十年了，开发的贷款利息还可以抵税，不卖出租也要交税，那还不如直接变成专业开发商好了呀！”

“感觉做民宅的红利到头了，还不如跟着新西兰首富投资商业地产，或者在未来转成民用可分割的商业物业更赚钱！”

那么即将在明年三月实施的房产税新政就真的一无是处了吗？就此问题，我们紧急连线了资深注册会计师Tony Su先生：

Q1：您好，请问您认为政府这次税务改革新政的动机是什么？

工党政府在过去执政的4年中引入不少和房产相关的政策，但是目前来看并没有改善新西兰，尤其是奥克兰可负担性住房的短缺和高房价问题，房价近几年上涨过快，即便是在全球疫情泛滥的今天，奥克兰的房屋均价已高达$141.5万纽币在过去的一年中增长了24%，新西兰房屋均价更是已破百万纽币大关。

为了给首次购房者提供更加公平的购买环境，在抑制房价的同时又可以继续保持市场供应，今年3月23 日政府提出将明线测试（Bright Line Test）由原来的5年延长至10年；同时对于民宅投资房贷款利息可以抵扣房租收入的税务政策进行了修改，当时是以2021年3月27日作为分水岭。

• 在2021年3月27日之前购入的民宅物业，其可以抵扣房租收入的贷款利息将按照下表逐年减少；
• 在2021年3月27日之后购入的“二手“民宅投资物业，自2021年10月1日起，其贷款利息将不能抵扣房租收入。
• 为了和上面的“二手“民宅物业在政策上进行区分，政府同时抛出了一个新的名词“New Build”，并且可以得到豁免--即其贷款利息可以继续和房租收入抵扣。但在当时政府并没有给出具体的细节。

我们来梳理一下这次新政的产生过程：

6月开始的征求意见稿，7月份Q&A，直到9月28日，政府发布了第64号补充提案 （Supplementary Order Paper），将这万众期待的”New Build“定义为”在2020年3月27日当日或之后获得CCC证书的房产（包括可移动和经过搬迁的房产等）。政府并提议在New Build 获得CCC证书后的20年内，其贷款利息可以继续和房租收入抵扣。因此，现在利息是否可以和房租收入抵扣还要考虑房产是在2020年3月27日之前还是之后获得CCC证书这个前提条件，具体来说：

• 2020年3月27日当日或之后获得CCC证书的房产—其贷款利息可以在20年内和房租收入抵扣
• 2021年3月27日之前购买的，在2020年3月27日之前获得CCC证书的房产—其贷款利息可以按照上表逐年递减和房租收入抵扣
• 2021年3月27日之后购买的，在2020年3月27日之前获得CCC证书的房产—其贷款利息自2021年10月1日起不能和房租收入抵扣

这一系列操作，毋庸置疑，对于开发商来讲是绝对的政策利好消息，利用政策红利将投资者引向New Build房产市场，在继续增加出租房产数量的同时，将更多的“二手”房留给首次置业人士。

 

Q2：政府鼓励建新房出租，您觉得新政实施后对房东来说意义大吗？回报率有差吗？

如果您是购买自住房，现金买家或者是开发商，这个新的税务政策从本质上来看没有影响。但是您是一位出租物业的长期投资者，这个新政策在现金流和回报率上将对您产生很大影响。我们假设A，B，C，D四位先生分别在新政策出台的时候选择了对不同的房产进行了投资。

为了方便计算，我们假设房租，费用，利息，税率等参数全部不变。我们很容易可以看到在2021年3月27日后购买二手房（在2020年3月27日之前获得CCC证书的房产）需要投资人每年注入更多的现金流。如果再考虑到通货膨胀，旧房比新房每年在维修维护上所需花费更多的费用和利息上涨等因素，购买New Build 比其他几个选项在现金流和税务上有些优势。

 

Q3：对于投资者选择投资房地产时您有哪些Tips？

首先需要说明的是这还不是最终立法。国会正在考虑这个提案，而且其内容还会更改，这离正式立法，还有一段路要走。关注逸居新西兰公众号与我一起持续关注此政策的后续变化。

纵观全球，税务政策无法操控房价，但可以更改投资取向。对于现金流紧张的普通投资者来讲，New Build 可能会比“二手”房更有具投资吸引力。

由于土地和建筑成本的增加，New Build的税务优势可能会被其上涨的建筑成本所抵消。

更加多样化的房产投资组合（大地“二手”房，New Build, 商业物业，农场等）可能会成为以后的趋势，可以给税务规划提供更多想象的空间。前天的逸居不就讨论了新西兰首富大量囤商业地产的消息嘛。

更多的投资人可能会考虑将投资中心回归到自住房- 通过装修，Do Up，加建等方法来获得无须交税的资本增值过程。

新宣布的移民政策会让大约16万人在未来几年有权买房置业，这让本来就很严峻的房产供求更加雪上加霜。感觉咱们华人开发商和建商们未来几年要更忙了！

逸居小编在这里同时邀请大家参与我们的讨论，请在本文末尾跟我们留言，发表您对OCR上涨与即将出台的税务新政对您未来投资方向的影响？

 

专家介绍

Tony Su

柏诚注册会计事务所成立于2009年，公司创立者Tony Su是新西兰及澳洲注册会计师协会 (CAANZ)，澳洲注册会计师协会 (CPA Australia) 和英国特许注册会计师协会 (ACCA) 的正式执牌会员。Tony在税务，税务审计，商业规划和商业咨询等领域都有着专业的知识和丰富的经验。