Peter Thompson: 最好的买房时机是现在。

如今，2021年已经过去了一大半，2021年上半年，奥克兰的房屋市场究竟如何呢？下半年又会是什么样的情况呢？Peter Thompson在2021NZIBES研讨会上为与会听众做了回顾和展望。

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• 上半年回顾：销售活动异常出色，公寓生活成为趋势

2021年上半年的房地产市场，是建立在2020年底良好增长的基础上的。整个上半年，Barfoot & Thompson公司出售了7601套房屋，而2020年同期销售量则为4346套。前六个月，奥克兰房屋的平均售价为110.35万新西兰元，而2020年同期为95.45万新西兰元，涨幅高达15.6%。

这个成绩并不意外。在Barfoot & Thompson公司的月度报告中，Peter的预测都是积极的：

“今年1月是我们17年以来最活跃的1月。”促成高成交量的一个重要因素是，1月新上市的房源数量远超往年同期，达到1378套，是八年来的最高数据。

“2月房屋成交量达到1124套，是17年来的2月最高纪录，就成交量和售价而言，2月的销售活动异常出色。”2月售出的房屋中，有一半以上的价格超过$100万新西兰元，去年售价超$100万新西兰元的房屋平均占当月成交量的40％左右。

“从房屋售价和成交量来看，今年3月份的交易数据是我们公司有史以来的最高纪录。” 3月份非同凡响的成交量源于2138套新房源的上市，这是15年来同比最高数据，比往年同期高出约四分之一。大量的新房源为买家提供了比数月前更多的选择，加速了交易活动。

“4月份的交易数据非常好，价格小幅上涨，成交量强劲，新上市房源数量扎实。”高端房产需求持续旺盛，成交价超过$200万新西兰元的房产共113笔，占总成交量的10.2％。乡村和庄园地产销售额连续第二个月超过$1亿新西兰元。

5月的奥克兰房屋销售数据显示，3月住房新政未对房价或成交量造成任何影响。“5月份的交易数据依旧出色，中位价小幅上涨，房屋均价与4月一致，成交量是过去四年同比最高值。市场已经克服了近期政策变化的影响，继续充满信心地展开交易。” 

“通常6月份的成交量开始小幅走低，但今年我们售出了1243套房屋，比上个月增长了3.8%，房屋平均售价和中位价均高于5月份”，可以说，冬季的到来以及旨在降低购房对投资者吸引力的政府新规并没有抑制房价，也没有抑制6月奥克兰房屋的成交量。

谈到2021年上半年的市场趋势，Peter指出，“2020年中到年底，公寓还不是特别热门的选择。如今，公寓生活被视为首次购房者的另一种选择，中型公寓楼也开始在郊区出现。绿色空间和幸福感正在成为公寓楼设计的重要因素；此外，书房成为较为普遍的要求，尤其是在封城等特殊情况下——有了书房，居住者可以在更加私密的空间工作，而无需挤在公寓的休息室或卧室里。”

与公寓受欢迎同时出现的市场趋势，是购房者对高端住房的需求有增无减，仅今年6月，售价$200万新西兰元以上的房屋达到120套；去年全年，Barfoot & Thompson售价$200万新西兰元以上的房屋月均销量为61套，唯一超过今年6月销量数字的是12月。

乡村和庄园地产市场吸引了买家的强烈兴趣，进一步的销量增长因缺乏新房源而受到阻碍。目前乡村和庄园地产市场的买家多于卖家。

尤其获得买家关注的是划为住宅区或未来有重新分区潜力的裸地。

 

下半年预测：房价将继续增长，入市的最佳时机是“现在”

对于2021年下半年的市场预测，Peter相当乐观：“今年下半年，将继续保持前六个月一样的增长步伐。和去年不同，虚拟在线拍卖观看和竞价方式被推出，即使是新的封锁也不太会影响房屋的销售。销售价格将继续增长，但增长速度与过去几年不同，我预计今年将增长5%-7%。”

随着春天的到来，Peter认为会出现新一波销售浪潮。“在lockdown解封后的前三、四周,看房和交易活动可能会比较频繁，后面会逐步恢复正常。从10月到12月，我们总是看到房屋销量随着天气好转、学年结束等增长，还有很多家庭会为未来一年的职业机会而搬家。”

“很多人问我，什么时候是进入市场的最佳时机？现在——这就是最好的时机。所有的因素都显示了至少未来12-18个月，房价仍然会增长。”Peter指出，他的观点是基于Barfoot & Thompson多年的销售数据的。

回顾Barfoot & Thompson公司1961年至2020年的数据，在这60年间，房价仅下跌了6 次，分别是1963、1971、1991、1992、1999和2009年。房价跌幅最大的是1963年，达到8.5%，房价跌幅最久的是2009年至2011年期间，持续3年之久。 

也就是说，对屋主而言，当你不确定房价是否会在某个特定节点上涨或下跌时，算算你拥有房产的时间，如果达到了REINZ提出的持有房屋平均时间7年，那么你的售价将高于买入价。

还有另外两个因素为房价大幅下跌提供了一道防御墙。

尽管近几年的房屋建设一直处于创纪录的水平，并可能会继续，但数据分析显示，房屋供应需要十年才能赶上需求。

第二，根据各大商业银行提供的5年期利率，他们认定2026年之前抵押贷款利率不会上涨至4.5%。 

买房绝非零风险，也没有规定说因为过去没有发生的事情，将来也不会发生。然而，对于有经济能力以略高于目前利息偿还抵押贷款且有稳定就业的买家，以今日之房价买房并不比上一辈人在过去几十年买房所承担的风险高。