重要信息！新租赁法修正案或将悄悄生效，业主和租户需要考虑到这些问题！

近日，政府已经宣布了一项拟议的新法律，一旦通过，实质性的变化是在所有租约中插入了到所有律师协会标准租赁合同中的条款27.5. 该条款在去年新西兰第一次封城以后才受到重视，在此之前，不仅很少被大众提及，连大多数律师也从未使用过。

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由于今年有了新的一轮疫情封城措施，工党政府再次宣布了对租赁法案修改的建议。拟议的修正案与去年的建议有很大不同，似乎更接近ADLS合同的第27.5条。拟议的新条款规定，当出现“流行病”，并且承租人“由于与流行病有关的健康或安全原因，无法进入租赁房屋的全部或任何部分，无法从租赁房屋的全部或任何部分全面开展业务”时，将可以考虑支付“合理比例”的租金和支出。

就业主和租户们关心的话题，逸居连线采访了两位资深商业地产经纪和律师。

 

Tommy Zhang

Metro Sales & Leasing Broker

仲量联行新西兰

 

韩本律师

新西兰大鹏律师事务所

 

拟议的新条款是否适用于现有租金减免条款的租约？ 

去年提案的一个令人关注的焦点是，它也将适用于有现有租金减免条款的租约，如第27.5条。新的建议不再是这种情况。相反，拟议的新条款将只适用于现有没有 "在紧急情况下不得进入 "条款的租约。

拟议的新条款是否会使所有租户受益？

去年的拟议条款只适用于 "合格的租户"（即以新西兰为基地，全职雇员少于20人的租户），以及租户的业务因 "为抗击疫情而实施的限制 "而遭受 "重大收入损失 "的情况。相比之下，今年的提案中没有这样的限定。它不限于小型的、以新西兰为基地的租户，也不限于经营某些类型业务的租户。因此，办公室和零售业的租约中都隐含在这一条款中。

拟议的新条款是否适用于业主和租户已经同意减免的情况？

许多业主和租户可能已经同意减免租金和支出，无论他们的租约中是否有 "紧急情况下不得进入 "的条款。  如果已经签订了租金变更协议，而变更的原因至少有一部分是由于流行病而无法进入该处，那么拟议的新条款将不适用。然而，该协议必须在拟议的新法律生效之前签订。

拟议的新条款适用于什么时期？

拟议的新法律没有明确规定可以减免租金的期限。法案草案中的关键日期是2021年9月28日。拟议的新条款将适用于从2021年9月28日开始的 "所有或任何 "的租赁期。在租金按日历月计算的情况下，这表明拟议的新条款将适用于9月的租金和支出，但不适用于8月。然而，这并不完全清楚。新的法律应该不适用于以前在新西兰发生的封锁期。

新条款的触发条件是什么？ 

拟议的新条款将适用于出现 "流行病 "的情况，（目前就是这种情况），并且承租人 "由于与流行病有关的健康或安全原因，无法进入租赁房屋的全部或任何部分，无法从租赁房屋的全部或任何部分全面开展业务"。

 

Tommy Zhang：

作为，一名商业地产经纪，我们时时刻刻要保证房东与租户双方的利益，那么法律也同样如此，新的租赁法修正案应该对房东和租户双方都是公平的。疫情以来，特别是在4级和3级疫情之下，对零售业的影响最大。如果此新法案得到通过，可能会让零售及写字楼租赁市场继续低迷，尤其是地点偏远和老旧的物业。但是，工业地产市场会依旧非常活跃。最近，逸居就曾报道了新西兰首富疯狂囤工业地产的消息。不久前，我的一个业主和租户就遇到了上述问题，我建议租户应该先尝试与业主有效沟通，达成减少租金的协议，不到万不得已，没有必要花费高昂的诉讼费用。

韩本律师：

其实，现有的ADLS租约27.5条已经有类似的条款，该法案修改的对象是针对没有类似条款的租赁合同。而这个法案的修改并不意味着房东将收不到租金，而是要求房东给出合理的折扣。但多少折扣是合理的，法案并没有给出明确定义，在判断什么是合理的折扣时，政府曾给出需要考虑租客的生意，房东的房贷还款压力，双方过去几年的收益以及财政状况等因素。我认为，法案的确给了租客更大的权利，但更其根本目的的是为了让双方协商共同分担责任。仲裁并不如普通法庭诉讼般昂贵。并且，取决于仲裁的原因，例如，如果一方无理取闹而导致仲裁的情况下，仲裁结果可能会返还无辜方大部分甚至全额诉讼费。当然，任何的诉讼和仲裁都是有风险的，并且会耗费相当的时间和财力。因此，我建议房东和租客在双方合理的要求下协商解决。由于该法案将不会对于现有的针对疫情期间减免租约的条款做出更改，因此在法案通过前，房东自主可以跟房客协商，经双方同意加入自己认为可以接受的针对疫情期间减免租约的条款。

 

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