市场直击：一系列新政相继出台，房地产市场反馈究竟如何？

上周五，由新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）发起，备受业内瞩目的“中密度住宅规划政策公开研讨会”如期举行，本次网络研讨会主要针对上周由工党政府与国家党共同提出的房地产建设新法案 -《住房供应法案》（Housing Supply Bill）进行了研究、讨论与解读。

在新西兰国内，日益严峻的新冠疫情导致反复出现的疫情限制措施，也在进一步延长当下不平衡的经济复苏，再加上OCR和房贷利息持续上涨，迫使工党政府先后出台了一系列经济刺激新政，以促进新西兰经济朝着健康方向发展，同时解决被诟病已久的住房短缺问题。

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逸居新西兰帮大家从时间上做一个简单的梳理：

9月底，投资人房东迎来了好消息：虽然新的税收政策规定，房东不再享有在抵押贷款中进行税收抵扣利息的权利，但是2020年3月27日或之后获得CCC证书的“新建”房屋将获得为期20年的政策豁免权；新规则还允许人们买卖“新房”，无论产权最终归谁所有，都将保持20年的豁免资格。换句话说，政府鼓励大众多投资新房的开发和建设，从而进一步推动房地产市场的持续发展。

同样，低收入购房者也有好消息。在不太成功的Kiwi Build项目之后，工党政府于10月中旬推出了First Home Partner股权共享购买计划。这意味着，低收入家庭可以通过政府的首付支持，来拥有自住房。符合条件的购房者只需要支付5%的首付，就可以获得政府最多25%或20万纽币的资助，来共同购买首套房产，政府将在其帮助家庭购买的房屋中，获得相应产权份额。房子购买之后必须自住3年，以后要卖时，需与政府分成收益部分。

还没完。就在一周前，新西兰工党政府与国家党罕见地跨党派合作，联手提议修改《资源管理法（RMA）》，旨在解决目前新西兰日益严重的住房危机问题。这次通过的法案将使第一梯队城市（奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城）的市议会比目前依照《国家城市发展政策声明（NPS-UD）》中所要求的，至少提前一年实施更高密集度住房规划要求。法案中发布的中等密度住宅标准（MDRS)规定，土地所有者能够在大多数地块（最多50%的土地覆盖率）上建造最多三层楼的房屋，而无需资源许可（RC）。实施新规之后，新西兰在未来5至8年内至少能多建造48200套至105500套新住宅。

虽然政府的三大新政有的还没真正开始实施，例如MDRS法案连国会一读都还没通过，但每次政府一有新的政策公布，坊间的讨论就炸开了锅！那么，目前房地产市场对于这三大新政的真实反馈究竟如何？逸居新西兰紧急连线了两位Barfoot & Thompson的资深房产经纪，跟读者聊聊房产市场的最新情况：

Epsom分行房产经纪

Queenie Feng

West Harbour分行房产经纪 

Eddie Zhao

 

Q1: 感谢两位接受逸居的采访，最近政府对于新建房的鼓励政策一波接一波袭来，请问市场的真实反馈如何？

Queenie Feng：作为前线销售人员，我们对新政最大的感受，就是开发商们的热情更加高涨了，而屋主也都愿意放盘了。目前市面大地的清盘率都很高，而且价格也是屡创新高，连600平米的地几乎都是要用抢的了。

Eddie Zhao：在新政的影响下，房地产市场再次蓬勃发展，最近最受欢迎的是具有开发潜力的物业，比宣布“特赦”前的销售价格增长了约15-20％。

 

Q2：您认为未来哪些房子会更紧俏？

Queenie Feng：未来，有实力的买家依然倾向购买占地面积稍微大一点的物业。但是，随着土地的增值，购买大地物业的门槛越来越高，联排别墅也会越来越容易为大众所接受。加上现在很多联排做预售，仅需10%、甚至5%的定金就可以轻松上车，对于有首付但贷款没准备好的买家就特别友好，买家在交割前有充足的时间办理贷款；此外，在房市行情看涨的情况下，这意味着买家用较低的定金锁定未来的增值，就是说捡了个便宜。

Eddie Zhao：在未来的2-3年内，一是新的联排别墅将变得更加流行，这是因为新建房享有更有利的税收政策、更灵活的银行贷款，且一般民众对于中密度生活方式接受度越来越高。二是带有土地和分割潜力的物业，因为具有立即开发的可能性，依然非常受欢迎。

 

Q3：您给予开发商的建议？

Queenie Feng：现在已经进入全民开发的时代，买家会越来越注重开发商的资质；加上接下来的几年会有越来越多的联排和公寓涌现，设计和质量也显得尤为重要；另外，位置依然是买家考虑的重要因素，比如是否有校网、交通是否便利、周边环境如何等。我们现在代理的项目729 Great North Rd，地理位置极佳，走路可到Motat、鸭子湖和动物园；交通十分便利，出门就有公车站；每户都有封闭式阳台（Winter Garden），实用性非常强。想象一下，坐在阳台上沐浴着阳光，看着春意盎然的公园和朋友喝茶聊天，多么惬意！仅需10%定金，即可锁定心仪的户型，预计明年年底完工，无论首次置业或者投资增值都非常合适！

Eddie Zhao：市场上可开发的土地存量不足，建筑超过两层是一种趋势。建筑材料的供应和劳动力的短缺将是一个问题，由于持续的Covid-19疫情影响，市议会许可的审批速度也非常之缓慢。建议开发商提前做好预案，将不利影响降低到最小。

 

Q4：您给予16万具有住房刚需的新移民和首次购房者的建议？

Queenie Feng：首次购房者一般考虑的因素较多，想要好的位置、好的屋况、好的升值潜力，然而挑着挑着就发现越来越买不起了。所以我的建议是，先上车最重要、买到了最重要。很多人想着我可能一辈子就买一套房，所以必须谨慎。然而，在新西兰只要你有了第一套房，房子升值后可以利用溢价部分向银行套用，以后就有机会购买第二套、第三套。所以我建议，在购买第一套房的时候，适当的降低自己的期望值，先拿到了入场券才能离自己的理想更近一步。

Eddie Zhao：对于首次置业者来说，早买比晚买好，如果你有能力购买现有的、已建成的房屋，现在就买；如果能力不足，可以购买期房，但风险在于开发商在完成项目方面的稳定性如何。对首次购房者来说，可负担性和地段也是重要的考量因素。

 

Q5：未来不同户型的房价走势？

Queenie Feng：无论是公寓、联排或独栋大地，未来都是增值的，这点毋庸置疑。个人认为，独栋大地的升值潜力会更高，毕竟土地是不可复制的资源；而公寓和联排则更适合平时不想打理花园、工作繁忙的年轻人或是退休老人。前阵子16万的政府 “PR特赦“，疫情导致的材料紧缺、工人流失都是房屋涨价的因素，因此我对于未来的房产走势还是持比较乐观的态度。

Eddie Zhao：未来几年，联排或带后院的独立屋仍将是最受大众欢迎的户型选择；公寓则在其次，因为公寓建筑成本更昂贵、施工难度更加复杂。随着MDRS法案的实施，相信在普通居民区，三层无电梯公寓将越来越多；在价格昂贵的地区，豪华的高品质公寓也将受到欢迎。总之，由于城市住房密度的增加和房屋价格的普遍上涨，有开发潜力的物业将不断升值。

 

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