平均拖37天、额外成本9w+，BC申请的拖延症只有他能治？

Lake Road Lofts，一处位于奥克兰北岸Takapuna地区的8幢混凝土联排开发项目，仅仅用10天时间就获得了建筑许可（Building Consent, BC），在业界引起了轰动。

有多轰动？

连本地资深建筑咨询公司FC International 的Director Engineer都在邮件中感慨：“这是今年以来，我见过最快获批的建筑许可了！”

有多快？

不比不知道，一比吓一跳。Lake Road Lofts用了10天，BC申请处理的官方标准是20天，目前平均批复时间是57天……

官方的拖延症对施工进度造成了极大的阻碍，甚至威胁到了很多公司的经营——因无法按期施工引发的包含建筑材料供应、人力资源及信贷等一系列问题，导致建筑持有成本额外增加了90,000纽币，使得中小型开发商完全无法承受。

有多难以承受？

670名无法承受的建筑商们甚至联名签署了一封信，由新西兰建筑供应商联合合作社(CBS)呈交给建筑、住房和地方政府部长，认为BC申请延时已经影响行业稳定，呼吁政府紧急干预Council处理BC的过程。关于此事的新闻一出，就占据了新西兰各大媒体的商业版头条，可见是影响颇大的顽疾了。

 

 

此刻，小编和读到这里的读者心情一样：Lake Road Lofts它到底开了什么外挂！

毕竟，拿到了建筑许可后，该项目随即以$2,545,000（起）/幢的价格上市预售，搭上了时下火热的房屋交易市场，在很快售出其中一幢后，销售前景可谓一片大好。

到底是什么样的方案能够只经过Council一轮质询，10天就拿下建筑许可？该项目在申请过程中都做了哪些准备？逸居小编采访到了担任项目总监的HCD建筑设计师Paul Huang，将成功经验分享给正在准备申请BC的逸居读者：

Paul Huang

Paul拥有哈尔滨工业大学建筑学学士、奥克兰大学建筑学硕士学位，设计经验近20年；曾参与过500多个不同规模和复杂程度的商业、住宅和公共部门项目，包括豪华住宅、精品酒店、高端公寓、办公室、知名退休村、医疗保健中心等。他的设计通常融合东西方文化、追求创意和气场，是新西兰实力派建筑设计师之一。点击查看Paul Huang专访。

 

逸居：能不能先给读者介绍一下Lake Road Lofts的具体情况？

Paul：Lake Road Lofts由8幢3层预制混凝土板建筑组成。一般而言，这类建筑项目的市场回报非常可观，但是开发难度也相应增加。

例如，由于建筑主体采用了混凝土材质，从申请RC、BC阶段起，就非常具有挑战性：Council的审批流程与严苛程度等同于商业项目，相应的审批标准也要远高于常见的木质结构民宅；审核对建筑材料的各项数据要求非常精确，任何一点细小的偏差都可能影响审批时间、影响后续施工进度，进而对整个项目开发造成影响。

 

逸居：在申请之前，有哪些准备工作比较关键？

Paul：谈到准备工作，有八个字需要记牢：合理规划、细致审核。具体到Lake Road Lofts项目，我们在规划阶段，合理选择了报批方式：采用Produce statement（PS） 1+2的方法，即由结构建筑师设计图纸（PS1），再由PS2另一位行业内的资深工程师Review并出具检查报告（PS2），免去Council工程师的review环节、节省审批步骤。

合理规划还体现在，项目的Supervisor前期要对整个项目进行细分拆解，统筹安排各个部门在报批前的准备工作，特别是建筑、结构、防火、上下水四个主要工种之间，需要交叉审核、比对数据，确保过渡平顺、没有矛盾点。

细致审核，除了刚才提到的交叉审核，还有就是在向Council递交申请材料前，要全面、细致的检查图纸的全部内容，确保各项数据正确。特别是一些关键设计和数据的呈现方面要做到近乎完美，最大限度减少Council提问几率，避免“返工”。

 

逸居：Lake Road Lofts项目申请的过程是怎样的？

Paul：申请BC除了要求专注细致的工作状态，也非常考验专业水平和经验，因为要和市场抢时间，拿到项目图纸以后，我和我的团队就基本维持在一个高强度的工作状态上。在交叉审核的过程中，我们发现了几处比较关键的问题，分别涉及到一处结构数据、一处建筑材料标号与保温系数要求偏差，除此之外，我们还对若干细小的计算误差做出了订正。

整个申请过程还是比较顺利的，我们在9月5日向正式提交BC申请，9月8日收到了Council的邮件询问了两项数据问题，我们在最快的时间内给出了回复；又过了一个周末，9月14日就收到了获批邮件。整个申请过程一共10天，这其中还包括3个非工作日（笑）。

项目相关的各公司负责人听到了这消息，都觉得是一个惊喜。因为大家都很清楚，当前Council面临的审批工作是海量的，如果BC报批过程中出现问题，后续再沟通、修订再审批花费的时间会是不可估量的，第一步没走好就会拖慢整体开发进度，对材料供应、人力成本、上市预售各个环节造成影响。

但是对HCD团队而言，这是意料之中的：因为自2007年创立至今，HCD已经累计完成了500多个设计建设项目，积累了丰富的经验，既能做到合理规划，也能做到细致审核，那么快速获批也是顺理成章的事了。

 

逸居：作为本地有影响力的建筑咨询开发商，FCI邀请HCD负责项目开发的设计工作，是看中了哪些特质呢？

Paul：FCI邀请我来担任项目设计的负责工作，应该是考虑到279Lake Road Lofts的特殊性，即3层预制混凝土板建筑的审批要求与商业项目同级，而HCD过往恰巧在这个领域有一些比较有代表性的作品，一些建筑还成为了所在地区的标志性建筑之一，比如：

Sylvia Park Hospital 社区医院

Leroy Suites Albany  4.5星级酒店

Apollo square apartment 北岸大型公寓项目

48A AMBLER AVE,GLEN EDEN 现代设计风格的别墅

HCD一贯秉持地“强调细节”、“反应迅速”、“追求品质”的信条，使得这些项目在设计、审批和开发流程上都比较顺利，获得了业内的肯定。

 

逸居：近期新闻报道了“百名建筑商联合请求政府修改BC审批流程”的新闻，您的建议是？

Paul：目前开发市场的火热程度有目共睹，市场需求导致的审批工作量短时间内不会减少，审批速度过慢的现状应该还是会存在一段时间。

提交审批前，确保项目设计图纸清晰详尽、数据详实可靠是最好的办法。当然10天获批也需要一定的运气成分的（笑），希望大家的BC申请都能够顺利获批，谢谢。