现在是投资商业地产的最佳时机吗？资深地产顾问为您做专业解读

最近主流媒体：英文先驱报的一篇关于“你考虑过投资商业地产吗？”的文章受到许多读者的关注。不难理解的是在新西兰房价持续暴涨的今天，购买一套有较高回报率民宅物业的难度似乎越来越大，或许现在，众投资客是时候把目光重新投向商业地产。

文中介绍了投资者有很多方法可以购买到中小型商业地产，这其中包括零售门面，办公楼，工业厂房，酒店/休闲，旅游及开发用地。一些投资者绕过民宅房项目，直接购买到小型商业地产，并获得了抵押贷款。即便在奥克兰市场也不难找到入门级价格为25至40万纽币加消费税（GST）的商业物业，许多项目一经推出就受到市场的极大关注！

{ad}

COVID-19的影响

自去年以来的流动限制给一些商业地产带来了巨大的打击，影响了以前被认为是最安全的资产，如优质地段的办公楼和商业购物中心。逸居在10月4日的文章中曾聊到，疫情之下，优质的商业地产比许多人预想的更有投资潜力。在一些可靠的租户的帮助下，租期比之前疫情最严重时预测的要长。虽然网上购物继续给实体零售商带来打击和疫情的影响，但实体店的作用并没有消亡，而是转向更加注重消费者体验。疫情以来暴露出的供应链问题也催化了两个关键趋势，这两个趋势正在推动对仓库的需求：制造能力的外包；以及从适量库存管理到大量库存管理的转变。一些物业类型，如参与分配在线货物的仓库，已经蓬勃的发展起来了......

逸居注意到对于许多投资者来说，虽然目前商业地产疫情后复苏迹象明显，未来可期，但相比较民宅，商业地产的投资诀窍知之甚少，为此，逸居再次连线了拥有16年商业地产行业经验的资深经纪人梁虹女士给大家做商业地产投资上的深度剖析与解读。

 

梁虹 Millie Liang

Bayleys 联席董事/资深商业地产销售顾问

 

Q1: 感谢您接受逸居的专访，很多投资者认为现在投资民宅项目越来越难了，但确是投资商业地产项目的好时机，您如何解读？

梁虹：的确目前很多我的客户都持这种观点，一方面我的很多持有商业地产的客户认为500万纽币以下的物业目前是很好的出售时机，另一方面，近期越来越多没有购买商业地产经历的人会打电话向我们咨询，他们认为目前投资商业地产比民宅的性价比高很多！即使银行一直在加息，但对于不少商业地产投资者来说并没有增加太大压力，因为资本增长（Capital Gain）的部分还是可以覆盖银行在加息上的损失。

接下来，我们来分析一下相比较民宅，商业物业的投资优势有哪些：

1. 投资回报率高 （租金有迅速增长的潜力）
2. 后期Maintenance费用低 （租客承担地税，中介费，管理费等种种杂费，租金变成了纯利润）
3. 租约稳定 （由于租约与租客的生意是绑定的，一个好的生意租同一个物业做十几二十年都是很正常的事）
4. 目前商业物业对于海外买家没有限制，不需要OIO来审批就可以购买。

综合以上几点，大家就不难理解为何目前商业地产为何受到越来越多投资者的关注了。

 

Q2: 最近25至40万+GST这些入门级的商业unit项目感觉特别火，短期回报率和未来增值空间与传统的高价格商业物业相比有何不同？

梁虹：我也帮开发商卖过这种比较新产业形式的“楼花”商业项目，以往我们说租个仓库，市场上是没有这种十几二十平米的独立物业可以长期出租的。这种物业相当于一个小型的仓库或者Workshop，他的功能取代了家里的车库（Home Workshop），很适合一些类似Handyman工种从业者的商业经营模式，我们来总结一下它的优缺点：

优点：投资费用比民宅低，自用与出租皆可，灵活度高，特别适合新西兰没有太多员工的家庭型小型生意， 把“Home Business”从家庭住址升级到了商业地址。

缺点：往往在一个新开发的商业区域内这样的商业Unit会成堆存在，目前许多项目还都是在“楼花”阶段，租赁市场需求与升值空间还有待观察。由于占地面积过小，未来仓储量和转运货物的进出都成问题，此种商业物业在功能上与传统物业相比有很大局限性。

 

Q3：现在很多租客（商家）经营困难，请您总结一下疫情给商铺租赁市场带来了哪些变化？

梁虹：由于疫情让很多行业的商业活动受到了限制，所以疫情对商业地产市场的影响是首当其冲的。反观民宅地产市场，疫情没有改变人们对住宅的居住限制。疫情给我的最深体会是商业物业在功能上的转型可能会成为未来的主流：

酒店：我们看到许多城市的酒店已经被政府暂时性的改造成了隔离中心，和无家可归者的收容所。

写字楼：奥克兰有很多公司在疫情后，已经搬离了CBD的大型办公楼，大家已经慢慢适应了在家办公，而且即使疫情结束了也不可能很快有租客来整租。那么，许多像这样的写字楼，我们购入后是可以做一定的转型，例如重新装修后变成学生公寓出租，或者变成共享办公室，供一个或多个公司的员工在不同时间段来轮流办公。还有一个现象是，比起长期在家网络办公，可能大家会更需要有个专门来会客和办公功能的地方，那么还可以把商业物业变成商住两用的公寓，这样租客既可以居住也可以办公，省了不少租金。

商铺：我们也可以把商铺的前脸做成Showroom或者办公室，后面做仓储来使用。个人认为后疫情时代，商铺还是有它存在的意义，由于政府的诸多限制，像餐饮等行业不太可能改变其经营模式，还是需要商铺来揽客，制作和售卖食物。

 

Q4：对于打算投资商业地产的朋友有哪些建议？

梁虹：我对新西兰未来的商业地产发展充满了信心，目前全世界所有的国家都在研究如何刺激和恢复经济，新西兰政府也在积极的为企业提供各种必要的救助，那么空置了这么久的商业地产肯定会在疫情后期全面复苏，所以现在有很多投资人会考虑在经济恢复前低价抄底。比方说奥克兰的皇后街目前的价格是极其的低，但是一旦学生和游客回来了，那么CBD就会成为涨得最快的区域。在这样的大背景下，现在大多数投资者考虑的是：什么时候和以什么样的价格入场。如果大家有这方面的问题可以直接跟我沟通，我会根据不同物业的具体情况为大家做专业分析，比方说：如果咨询一个写字楼物业，我们会看它的位置和属于A，B，C哪个级别的。如果咨询一个商铺物业，我们会看它的空置率，和疫情前的价格做对比。

最后，我想强调的是，投资商业地产的朋友们需要对自己的现金流和风险控制有一个比较清晰的认知，虽然我们的目的是挣尽可能高的地产升值回报率，但是相对的风险也会很高，把控好投资风险才能让我们走得更远。

 

梁虹 联系方式

M：+64 21 968 128

D：+64 9 375 8440

E：millie.liang@bayleys.co.nz

如果以上观点不能代表您的真实想法，欢迎在文章底部评论区留言，加入我们的讨论吧！

免责声明：以上观点仅供参考不作为实际案例的指导意见，逸居与采访人不负相关责任。