大讨论:在外界因素刺激下,新西兰房价到底会不会暴跌？！

好嘛！简直是“你方唱罢我登场”，本周三新西兰储备银行终于也“坐不住”了，发布了最新的《金融稳定报告》，报告中表示：尽管疫情带来的前所未有挑战持续的影响着很多的企业，使得未来仍然存在很大的不确定性，并且房价的上涨和气候变化也给金融市场带来更多不稳定的风险。并着重强调了其对“不可持续”房价的担忧。它说，

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（近期）房价进一步的上涨，已超过其可持续的水平，房价下跌的因素越来越多，调整的幅度也可能会很大。近期购房者的借贷相对于他们的收入相比过高，并且很容易受到抵押贷款利率上升或房价下跌的影响。同时，鉴于利率上升的风险和经济前景，央行预计银行将对高债务抵押贷款的审批会更加谨慎。

那么，我们投资人到底该相信谁的话？在弄清这个问题之前，逸居先帮大家分析一下，目前房地产市场的供求关系，来看看新西兰房地产市场到底缺不缺房？

根据interest.co.nz对住房供应和需求关系的最新分析表明，至少在过去三年里，新建住房的审批数量已经超过了人口增长带来的购房需求。它还表明，在一些人口密集地区特别是奥克兰，三年多以前出现的住房短缺问题可能已经成为了历史。

调查方法：

该分析基于新西兰统计局的最新人口普查数据，其中包括所有领地的地方区域人口变化，基于自然增长（出生人数超过死亡人数）、内部移民（从新西兰的一个地区移到另一个地区的人）和外部移民（长期移入或移出本国的人）。然后，根据2018年人口普查的各区家庭占有率水平，计算出需要建造多少新的房屋来安置增加的人口。然后将这些数字与各区域发放的新住宅建筑许可证（Building Consent）的数量来进行比较。

过去三年新西兰范围住房供求关系对比表

数据来源：interest.co.nz网站（下同）

在2021年6月的前12个月里，由于边境关闭，海外移民大幅减少，但新的住宅建筑许可（BC）数量继续保持在创纪录的增长水平，使得新房的供应量大大超过人口驱动的需求。然而，值得注意的是，尽管BC通常是衡量一个建筑活动的重要指标，但并非所有获得许可的项目最终都会被建造，建成时间也会有较大差异。

过去三年新西兰各区域住房供求关系对比表

那么是不是奥克兰一直处在新住房供应不足的情况呢？作为获得新西兰人口红利最多的城市，奥克兰一直以来都是由移民驱动了人口的快速增长，这意味着奥克兰一直饱受着住房供应的压力。然而，在今年6月之前的12个月里，原本合理的供求关系发生了质的变化，由于进入奥克兰的移民急剧减少，该地区的人口自有记录以来首次下降，住房供应超过其需求的数量猛增到近19，500套。

新房市场供大于求的关系可能会缓解住房租赁市场的压力，增加空置率，对租房造成下行压力，如果再加上贷款利率的上升，这势必会给房地产市场价格带来下行的压力。同样问题还出现在了坎特伯雷和奥塔哥地区。

当然，也有一些地区出现了供不应求的情况，最明显的是北岛上部地区如北地，怀卡托，丰盛湾，吉斯伯恩以及霍克湾地区。特别是丰盛湾地区的新房供应已经严重低于该地区人口增长所带来的需求。

下面一个表显示了从2018年到2020年6月的三年中，按新西兰不同区域和奥克兰地方委员会地区划分的新住房年平均需求，并将其与同一时期同一地区每年签发的新建住宅许可（BC）的平均数量进行比较。我们把供不应求的地区用粉红色突出，供过于求的地区用绿色突出。

由数据我们可以看出，一些地区，例如奥克兰，新住宅的供应与人口增长的需求基本平衡，而在其他地区，需要增加新建住宅的供应。这些数据还显示，作为大流行病疫情应对措施的一部分，暂停海外移民给了住房市场一些喘息的空间，使住房需求/供应平衡得到了积极的重新调整。

总结

目前还没有任何迹象表明住房市场正处在一个明显的供过于求的时期，而是在某种比较微妙的平衡阶段，如果移民恢复到疫情前水平，平衡就很容易重新倾斜到短缺的问题，那么展望未来，市场的发展很大程度上取决于政府在未来几年内的移民开放边境的速度和程度。我们再回到文章一开始的问题，“未来房价会不会暴跌？”有涨就有跌，其实这个问题已经不再是会不会跌的问题，而关键点在于购房者是否能扛得住跌的问题。其实，现有自住房买家在几轮房价上涨中已经累计了雄厚的房屋净资产，而投资者也在央行收紧LVR限制之后大幅下降了高风险贷款的申请比例。Sense Partners的经济学家Rosie Collins说：“在去年房价上涨超过30%之后，修正的风险就很高，但我们还相信这些预测吗？如果我们开始自由落体，走向灭亡，新的财政政策就会成为一种经过验证的解毒剂。只要看看工资补贴到目前为止是如何保护企业倒闭和失业的就知道答案了"。