NZ首富开启奥南区商业地产开发新篇章,投资者是时候撤离民宅市场了吗？

据悉，提交给奥克兰市政的文件显示，他个人持有的两家Fernbrook公司在今年冬季购买了Wiri和Māngere的工业用地，并计划在这些土地上进行工业化开发以此来快速扩张他的土地价值。他们的计划是：在机场附近的Villa Maria庄园旁边的地方，Fernbrook公司将建造两个巨大的新仓库，以满足物流和仓储部门的需求。这些建筑的总面积为1.3公顷或13，720平方米。

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在之前逸居新西兰的报道中我们叙述了，Hart先生的控股公司如何购买了这五个新的工业地产项目之后利用土地价值的不断升值，使Goodman在其投资组合价值上增加了5亿纽币的价值。他通过第三方表示，来自地产中介和物业纪录的信息显示，他的一系列商业行为将为他公司的工业地产利益提供一个“完整的画面”。

1）位于Manukau/Wiri地区Puhinui Rd附近31 Prices Rd的28公顷土地，价格为9400万纽币。

2）位于Māngere地区90号Pavilion Drive，售价2100万纽币，该地块位于Villa Maria Estate的边缘，本身将成为一个价值5亿纽币的工业办公园区。

3）位于East Tamaki Roscommon Rd附近的9 Jerry Green St里无尾街的一块3.8公顷的未开发土地，据说以3000万纽币成交。

4）68 Cryers Rd, East Tamaki, 此地块位于商业高度活跃区中心的已开发土地，价格约为2600万纽币。

5）位于11 Greenmount Drive, East Tamaki, 以1820万纽币的价格成交。

图片来源：NZ Herald

奥克兰市政的申请档案中显示，这五个地块中两块的开发工作正在积极的进行当中：

 

#1

90 Pavilion Drive将是一个大型新仓库的所在地

在新一轮的审批中，该地块的规划进展最快。Hart先生的Fernbrook WW公司申请在这个地点进行大型新建筑的开发，并获得了批准。现在可以进行土方工程，建造两个新的仓库，包括办公室，装卸通道，停车场等已经开始了土方工程以及安装交通标识等工作。

90 Pavilion Drive是大型新仓库的所在地 

图片来源：NZ Herald

该发展规划是由T Plus建筑师提交的，Maven Associates被列为从事基础设施、土方工程、沉积物控制和保留池的细节工作。该地块位于Villa Maria庄园的边缘，本身即将成为一个价值5亿纽币的工业办公园区。Hart的公司最近为一块2.5公顷的绿地开发用地支付了2100万纽币，这块土地作为Villa Maria庄园的一部分出售。该地块被划为轻工业区，是Airpark两个分区的一部分，使其拥有两条额外的路权。南奥克兰的房产对Hart企业来说并不陌生。Fernbrook公司在那里已经很活跃。例如，Fernbrook Property（第2号）在2016年从与Emerald和Chateau Creme Delight冰淇淋公司有关的利益集团手中买下了East Tamaki的47号Lady Ruby Drive。提交给市议会的规划中显示，这些建筑面向Pavilion Drive，车辆通过一些卷帘门进入。一个仓库面积为5200平方米，另一个仓库面积为8520平方米。办公单元设置在建筑物的边缘，外面有宽阔的车辆通行区域。

 

#2

31 Prices Rd, Wiri, 这块地以前被称为55 Prices Rd

Hart未来计划在这块土地上进行细分的开发。市政府表示，这将确保在奥克兰市内提供工业用地的有效使用。Hart的Fernbrook地产公司申请进行土方工程，涉及剥离64,700平方米的表土和铺设27,610平方米的表土。土方将在27.5公顷的场地上进行切割。这些土方工程是土建工程，将允许随后申请开发该土地，用于需求量大的仓储和物流发展。9月17日，土方工程、河道工程、水的改道和水的排放获得了批准。规划焦点说，该地块位于Puhinui区的轻工业区。它在Prices Rd的正面，现在被用于放牧。周围的土地主要用于耕种和园艺。该区的目的是实现从农村到城市发展的过渡，主要为轻工业和机场相关设施建设。规划焦点说，Wiri到奥克兰国际机场的喷气燃料管道在该地块下方穿过，在任何工程开始之前，必须获得新西兰炼油公司、第一天然气公司和Wiri石油服务公司的同意。

近日，新西兰前总理John Key在新西兰政策智库NZ Initiative的新报告线上发布会上放话：“（民宅）价格的快速上涨是不可持续的，它不能也不会一直持续下去。”同时，也有经济学家表示，“建筑行业一直在蓬勃发展但民宅地产上涨周期似乎已经见顶，民宅市场面临一些重大不利因素，它们包括：抵押贷款利率上升、宏观经济政策收紧、DTI的政策变化、住房不可负担性更加严重以及住房供需之间的差距因建筑业的繁荣而越来越小等。” 逸居新西兰在11月4日的文章中就曾讨论过新西兰民宅供求关系是否过剩的问题（点击阅读）。

 

那么问题来了，就在各位投资客抱怨民宅市场投资成本和风险越来越高时，现在是时候考虑投资商业地产了吗？为此，逸居新西兰再次连线Macrae商业地产的资深Broker Jenny Zhang女士。

Jenny Zhang

Chief Operating Officer of Macrae Property Brokers

 

Q1：请问您作为资深商业broker如何看待南区商业物业发展潜力？

Jenny：市政府规划未来30年的发展重中之重是从Manukau开始一直往南，最终跟哈密尔顿，陶朗加接轨。而以Manukau为中心向四周扩散开来的East Tamaki , Wiri, Mangere 等地区也是像坐了火箭式的发展迅速。由于南区地理位置优越，高速公路四通八达，地势平坦，开发成本较低，所以目前南区的商业物业是发展最快的区域之一，同时也是最受追捧的区域之一，所以我个人非常看好未来南区商业物业的发展潜力。

 

Q2：可以跟大家分享一下我们目前奥克兰的商业地产行情，有什么值得投资者关注的项目并举例说明一下吗？

Jenny：好的，商业物业主要分为两大类：1. 零售店/写字楼。2. 仓储型仓库 。由于疫情，第一类型的商业物业影响最大，空置率极高，价格降幅也最大，虽然投资风险过高，但此时也是抄底买入的好时机。第二类仓储型仓库就是上述新西兰首富Hart先生投资南区的物业类型，不但没有受到疫情的影响，反而在疫情的推动下，涨幅像坐上了过山车似的，投资回报率远远超过普通民宅项目。究其原因，是因为仓储型仓库在使用用途上比较灵活，既可以用来存放货物，还可以用来作为开放式零售店使用。所以被受市场的追捧。特别是疫情以后许多零售业的储货方式从即使库存到大量库存的转变。

在购买商业物业之前，首先要清楚自己购买商业物业的目的何在？是用于自用还是投资，由于目的不同，在挑选上也会不同。例如我们代理的其中一套位于Manukau的仓储型仓库，总占地面积约1500平方米，室内面积约600平方米。

优点：全福地永久产权。仓储，加工或零售均可，更可自用兼出租，使用用途灵活。独立院子，可停放集装箱等。易出租，出售，空置率低，投资回报率高。

缺点：此类物业属于最受追捧的物业，价格比起其他类型的商业物业略高 。

再来聊聊我们另外一套位于Papakura的Unit Title的仓储型仓库。室内面积约400平方米。

优点：半福地永久产权。适合做仓储或加工工厂，自用或投资均可，使用用途灵活。相比有独立院子的仓储型仓库价格便宜。易出租，出售，投资回报率高。

缺点：共用车道，停车位不多，不可以停放集装箱。

最后，我再分享一下时下最受小型投资者追捧的入门级小型商业Unit项目：最早此类型商业Unit项目的兴起是3年前我和一位洋人开发商一起合作完成的位于Hobsonville 的一个项目，这个理念源自于普通住宅的联排演变而成的。

优点：Unit Title永久产权，门槛低，投资低，资金回流快，回报率高，物业适合中小型商家，功能齐全，经营种类广。

缺点：共用车道，停车位少。存储容量小，转运货物等较拥挤。

之前我们在Hobsonville，Mt Wellington，Takanini的此类型商业项目一经推出，销售火爆。目前，我们有位于Pokeno的商业开发建地正在销售，就非常适合此类型的商业Unit项目开发。同时我们还有代理奥克兰中区，西区，北岸的多种商业楼盘的销售，最近咨询量大增。许多有志在商业投资的华人朋友跟我联系后，我会根据他们不同的投资目的和需求，针对不同的商业物业的具体情况为他们做出一个专业合理的投资分析，毕竟这个行业里也是坑深路滑，不是一般住宅那么简单的投资，欢迎有共同需求的逸居读者朋友随时与我联系，共同探讨您的下一个投资项目。