每次专家喊房市“狼”来了我都不信,这次连央行都在喊会是真的吗？

储备银行行长Adrian Orr在昨天TVNZ的早间节目（Breakfast）中表示，他对该国的经济状况感到鼓舞，还对那些准备在房地产市场进行投资的人给出了一些建议：

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“房价的确是上涨了，那些拥有住房的人也的确感到比以前更富裕了，而那些首次置业者们可以再等等，看看利率会如何变化，”行长说。“如果我不加息，房价就会更贵，如果我做得好，你们（首次置业者们）将来可能就能买得起房。”

当被问及新西兰人是否应该关注OCR的动向时，他的明确答复是“是的！”人们在贷款时应该“始终关注”利息，尤其是在买房的时候。“这将是一个长期的（还款）承诺，当时可能是因为低利率打动了你，但你必须明白，利率会随着时间的推移而上下波动，我们已经倡导了很久，确保银行对他们的客户进行足够的压力测试。”

Orr接着解释道：储备银行希望新西兰的通货膨胀率在5.6%或5.7%左右达到顶峰，他们在围绕全球油价，航运成本上涨等因素下已经看到了所有的物价的上涨压力，“我们紧张的是这些压力将导致更大范围的通货膨胀，而发生这种情况的环境已经具备，这就是为何央行要提前行动（提高OCR）的原因。Orr还预测，房价”将有所缓和”，最大的好消息就是住房供应量正在迅速增加，他给首次置业者的建议是，高杠杆率的贷款将带来未来长期还款压力的挑战，物业的价值也会有涨有跌。

行长的话很明显的意思是：希望市场上的刚需买家——首次置业者再等等，不要盲目入市，光靠炒房者入场，没了接手的下家，这房价还怎么涨？在新西兰储备银行最新的货币政策声明中，他们预测新西兰房价将从2022至2024年出现下跌。根据他们的说法，目前的房价是不可持续的，并同时提供了大量的数据和理由来支持他们的观点。最近，不少金融专家和金融界政要（包括前总理John Key先生）也都持这一论调（虽然之前很多专家的预测经常被打脸）那么这次专家们与央行一致的观点是正确的吗？房价可能在未来几年下跌吗？

 

需求减少

在分析其预测背后的详细数据时，新西兰央行表示，疫情爆发以来，由于人口增长而产生的基本住房需求已大幅下降。虽然在疫情爆发前，从海外回来的新西兰公民大多留了下来，还有不少人在疫情爆发初期就回来了，但这种流入是暂时的。此后，一方面边境限制了海外移民数量，另一方面，少量且稳定数量的居民离开新西兰。这意味着自2020年初以来，新西兰的净入境人口数量呈负增长趋势，人们正在离开新西兰。换句话说，离境的人比入境的人多，这显然会减少对住房的需求。

 

建筑热潮

目前，有大量的住房项目正在建设中，由新西兰央行引用的数据显示，到2022年中期，房屋总数将是自1960年代有数据以来增长速度最快的时期，加上政府的各项对新建和中高密度房屋的政策扶持，这波全民抢地，分割和开发潮还将持续一段时间。届时，新西兰遍地开花的成品房将会大批量上市来接受市场的检验。

 

贷款利率和DTI

最近，我们看到了太多关于利率上升和DTI限制贷款比例的新闻和相关讨论，这已经向市场发出了一个很明确的信号。由于抵押贷款利息是置业投资的主要成本，如果利率过高，杠杠过大，这种成本的剧增就会抑制需求，使贷款人偿还贷款的压力急剧增加。尽管有评论说这将首当其冲的影响房地产投资者，但这也可能对首次购房者造成更严重的伤害，这是因为首次置业者通常相对于他们的收入有更多的债务，而且调整其财务状况以增加还款的能力较弱，从而也就制约了购房的需求。而房产投资者们，拥有更多的收入和资产，在进行高额还款时会有更多的选择。

 

房东成本的增加对房市的影响

随着现有出租物业税收减免政策的取消；政府对于地税，所得税，按揭贷款利息以及新的“健康住宅”立法出台迫使房东为满足新的住宅监管标准对出租房改造成本的增加，这都将可能会导致更多的房产持有者在市场上出售他们的投资物业。

多年来，许多专家对于房价会下跌的预测不绝于耳。可问题是，在新西兰全国大部分地区，房价已经 "不可持续 "地上涨了10年—而且仍在持续上涨之中。那么，新西兰央行说的话就没有错过吗？

 

新西兰央行曾经做个这样的预测：

2020年5月，RBNZ预测，由于Covid-19的大面积爆发，新西兰的房价将下降约10%，现实恰恰相反，房价在过去一年中上涨了约30%。换句话说，他们预测的误差高达40%。我们并不是说他们这次的预测会再错40%，只是表明，当任何个人或组织预测未来时，特别是在疫情之下的特殊时期，可能会出错。

我们认为，分析房价是否会下跌这个“千古奇案”我们需要看清事件的本质。

 

建设成本问题

建造新房的成本仍然很高，而且还会继续上升，这给房价下跌的幅度设定了一个“底线”。另外，我们不可忽视的是建筑材料的短缺，建筑工人和建筑相关的专业从业者劳动力的短缺。

 

利率不会上升那么多

在现在的疫情和世界经济环境之下，尽管所有关于利率持续上升的新闻层出不穷，但是没有人会预测利率将回到历史的平均水平，这意味着抵押贷款利息还将继续保持相对的“低”。此外，假如新西兰疫情在未来没有出现好转，或者经济形势持续恶化之下，都将会使利率“打回原形”或者导致利率进一步下降的可能。

 

海外移民将恢复

近日，新西兰政府官方公布了边境开放的时间表，新西兰有望吸引更多海外移民，假如能回到疫情前水平，这将再次给本地住房供给和房价带来双重压力。

 

新西兰央行的话就靠谱吗？

从理论上说，新西兰央行应该是独立于政府的机构。然而，有几件事不得不对这种独立性提出了质疑。政府多次要求央行在做决定时考虑对住房可负担性的影响。在过去的一年多时间里，新西兰央行的行动越来越政治化，他们也因此招致了各方的猛烈批评，这主要包括央行的长期低利率行为刺激了房地产市场的畸形高速发展。当住房可负担问题正在成为一个社会问题和政治议题上的烫手山芋时，我们就不难理解央行要通过预测未来房价的下跌使自己摆脱对住房可负担性不足的指责。简而言之，新西兰央行对于住房可负担性方面面临的压力或多或少会影响他们对于未来房价做出准确的预测。

 

对未来房价的保守预测

综合以上我们分析的结果，目前的住房供应过剩问题是暂时的，那么房价下跌也是暂时的，这可能是一个短暂的周期性调整过程，并意味着房价将在很大程度上保持稳定的上升趋势。逸居建议，在任何境遇下的投资都需要根据投资者的切身情况，以及未来的计划，目标，风险承受能力和时间框架内做出的最理性的决策。

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