立行挑房：当前最高回报率的投资方式是民宅还是商业地产投资？

作为奥克兰本地资深的房地产投资人，一直以来，梁立行先生都有涉足本地商业物业的投资与管理，他认为，购买商业地产可以是一项很好的投资方式，或者是一个非常有效的途径来帮投资者所经营的生意寻找到最佳的商业位置。然而，因为商业地产投资与民宅投资相比更为复杂，所牵涉到的因素也更多，这就让很多普通投资者望而却步，不敢轻易进入商业物业的投资市场。本期立行挑房，我们再次连线资深投资人梁立行先生与我们来分析商业投资与民宅投资的不同之处。

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Q：您好，梁先生，您作为在奥克兰市场资深的商业物业投资者和物业管理者，可以给我们读者分析一下在购买商业投资物业时，有哪些投资人必须考量的重要因素呢？

立行：商业物业与民宅投资的方式有很大不同，大家不能抱着购买民宅物业的心态和思路来看待商业物业投资，我们具体可以从以下几个方面来进行诠释：

 

1

商业地产的种类

市场上有广泛的商业地产类型可供选择，这些物业包括：办公空间，从单层到整栋写字楼；轻工业场所，如附带小型仓库的展厅；重工业场所；零售场所；酒店和汽车旅馆以及新的土地开发项目。

 

2

物业所有权的不同

当您投资时，您还必须考虑如何购买和拥有该商业物业的产权问题。投资人可以作为个人，独资企业，或者合资企业，通过一家公司或者通过一个信托基金来进行购买行为。

 

3

投资的预算

前期确定您将购买商业地产的预算非常重要，因为您肯定不希望购买一个超出您价格区间的物业导致后期因为缺乏资金而不得不重新卖掉它。所以，当您规划前期预算时，您需要考虑：伴随购买该商业物业将产生的任何额外费用。例如，您可能需要额外支付的维修，检查和装修费用，来维持您所购买物业能够继续开展商业活动，这些费用将是您的成本应该被计入您的预算之中。当然，除了所标出的售卖价格之外，您还需要考虑支付商品及服务税（GST）的成本，并且还需要未来每年都做财报，定期给租客发账单。另外，您很有必要计算出购买此物业的投资回报率，多久能够收回成本？如果你的公司需要搬入该商业物业，需要多久来结束上一个租客的合同并开始您企业的运营？如果您打算将该物业作为投资物业，那么现有租客是否愿意接受你的租金上涨要求，或者是否需要考虑多久能找到新的租客搬入并开始支付租金？等一系列问题。

 

4

融资贷款的审批问题

最理想的做法是在签订任何协议之前，您可以确定如何来支付这一笔庞大的购买资金。您可能需要考虑从银行获得贷款的帮助，与民宅物业相比，银行通常对客户用于商业投资贷款的审批要求会更严格，所以，银行可能会要求投资人交纳一大笔押金来确保贷款的安全性。

那么，当您认真考虑商业地产投资时，建议先从银行获得贷款的预批，以及将批准贷款作为签订任何购买协议的条件之一。

 

5

相关建筑及LIM报告

一旦您找到感兴趣的商业物业，需要仔细的查看两份关于该物业的重要文件。一是建筑报告，二是土地信息备忘录或称LIM。

建筑报告：最好找一个独立的，有经验的第三方检察机构来彻底检查您正在考虑的房产，并为您提供一份书面建筑报告。这份报告将详细的说明该房产的结构和状况，它还会提醒您注意该物业任何可能会给您带来昂贵维修费用的问题。

土地信息备忘录：土地信息备忘录是一份书面报告，详细说明了当地政府对你向购买的商业物业的所有过往信息。一份LIM报告通常会涉及到任何特殊的土地特征，如潜在的侵蚀，滑坡或者可能的有害物质，这些将可能影响您物业的价值和升值潜力；该商业物业允许的商业用途，某些经营活动可能会被禁止在该物业上进行；雨水和下水道的排水；是否有任何未支付的费用纪录；任何影响房产使用的文件，例如同意书，通知或征用书；与该物业有关的地区规划以及网络公关事业运营商提供的其他信息等。

 

6

保险

当考虑购买一个确定的物业时，是时候寻找到一个有经验的保险经纪人来为您做该商业物业在保险上的评估，哪些地方可以保？哪些险种需要保？

 

7

租客

如果您购买的物业有现有租客，最好的办法是重新审查一遍租赁合同。查看协议中的关键条款非常重要，例如，租约的长度或者续约的权利与条件。确认现有租客与当前业主之间是否有其他协议，如口头协议。以及通过检查租客的信用和从前房东处提供的证明了解到现有租客的可靠性，能否按照合同继续履行其租赁义务。

 

Q：可以给我们几个市场上目前有潜力的盘做案例说明吗？

立行：好的，我最近关注到了两个待售的商业物业上市盘分别是位于140-144 Apirana Ave，Glen Innes和109 Valley Road，Mt Eden。我先介绍一下这两个盘的大致情况：

 

1

140-144 Apirana Ave，Glen Innes

图片来源：Trademe （下同）

 

这是一个占地1012平米，仓库255平米，办公室53平米，展厅231平米，夹层40平米，总可租赁面积为579平米，拥有12个车位的商业物业，目前处于空置状态，被划分为城市的商业中心区域，可建高达32.5米的建筑（取决于市议会的审批），该区域目前正在经历重大的转型，未来发展前景良好。

2

109 Valley Road，Mt Eden

这是一个位于市中心边缘的仓库，拥有698平米永久产权的土地，属于商业-地方中心区，该物业包括总面积为483平米的建筑（仓库，办公，娱乐设施）和停车场/院子。

这两个商业物业都位于市中心的边缘，都在空置出售，但140-144 Apirana Ave的区域可能更好一些，土地面积也更大，超过1000平方米，未来开发潜力可达32.5米高度的建筑。就位置而言，我个人更倾向于109 Valley Road，Mt Eden，它更靠近Kingsland火车站和中央商务区，但Apirana Ave的投资回报率可能会更高，因为570平米的仓库/展示厅/办公室的租金回报率显然高很多。当然，这取决于你的个人投资选择和购买用途，我相信这两个物业都有高投资收益和土地银行的未来发展潜力。

 

总结

大多数的房地产投资者都不愿意轻易考虑商业地产，这是因为对不熟悉商业地产市场的人来说，购买过程过于复杂，价格过于昂贵，风险也相对较高。然而，如果一旦您了解了商业地产市场的运作规则，你会发现远高于民宅物业的租约和租金回报率还是非常诱人的。当然，银行对于商业地产的贷款申请要求也更严格，往往需要大量的存款，所以，我认为任何的商业投资都需要根据自己的财务状况出发，为安全起见，最好在开始搜索之前获得银行的预批，并以贷款被批准作为购买条件。对于140-144 Apirana Ave的物业，在其良好的租赁条件下应该不难寻找到优质的租客以此来获得合理的租金回报，但是109 Valley Road，Mt Eden则需要进行外观上的修整，需要更好的外部条件来吸引到新租客。

 

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