逸居独家: 来自叫停“44 Ventnor Road ”联排项目起诉方律师Richard Brabant的最新回应与解读

特别是两篇分别名为“警惕！因开发商可能会利用落日条款解除合同，购房者买房风险将剧增”（点击阅读）和“您是否支持邻居通过法律手段对获得资源许可的开发项目说不”（点击阅读）的话题文章引发众多网友们热议的同时还参与了观点投票并在留言区各抒己见好不热闹。

文章的关注度在过去一周内继续升温，不少开发商表示，“如果他们也遇到了类似的问题该如何来规避风险呢？”为此，新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）与谢富安伦律师事务所（Shieff Angland Lawyer）协同逸居新西兰一起在11月30日为公众举办了这样一场免费的线上研讨会，众多法律及建筑界权威人士针对以上两个热点话题进行深度的案例剖析，力求为广大读者朋友们寻找到最佳的解决方案。

研讨会特别邀请到了谢富安伦律师事务所合伙人Richard Hatch，资深律师Dasha Kovalenko-Gormack以及Aidan Tattley。其主任律师、前国会法制委员会主席霍建强（Raymond Huo）更是全程进行中文串讲。新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu参与了在线点评与协会秘书长Dylan Huang共同主持了本次研讨会。值得一提的是，本次研讨会更是请到了一位特别来宾 — 44 Ventnor Road Remuera案件的“新闻主角” Richard Brabant先生，他以当事人的角度对于事件本身发表了诸多看法。

Frank Xu：我最近了解到不少开发商与建商之间由于建材涨价和因为建材短缺造成的工期延长产生的矛盾争端，也是最近市场上出现比较多的常见问题，华人建筑业协会在这里呼吁大家，无论你来自哪一方，都应该在律师的协助下签订一份完善的商业协议，并实时监督协议的执行。很多华人朋友认为签了一个Fixed Price Lump Sum协议就万事大吉，其实不然，这个固定价格都是有条件限制的。另外，当合同完成时间需要延长和价格需要更改时，应该有完善的措施来解决争端。那么拥有众多专业人士人力资源的华人建筑业协会正好利用这个机会希望能通过这场研讨会帮助到大家。

Dylan Huang：Auckland Unitary Plan是2016年开始执行的，作为一名设计师，我们在2017年开始根据unitary plan来设计房子，有一些聪明的设计师为了高回报率开始设计高密度住宅，我们的理念也渐渐被市场所改变，今天分析的案例有它发生的必然性，所以我认为大家在未来做开发时，应尽早找到开发与周围环境和生态的平衡点。

本次的“神秘嘉宾”Richard Brabant，作为“资源许可和地方政府法”方面屈指可数的资深律师拒绝了无数媒体的采访邀约，之所以愿意参与本次研讨会，是因为Richard觉得这是一个非常有意义的活动，他可以借此机会从专业层面对案例的背景、过程和相关情况进行完整且真实分析。他也表示自己并非“anti-development”(反发展人士)，本次研讨会Richard为我们详尽的讲述项目背后的原委， 霍建强律师也为我们总结了数个案件的要点，从而给规划师，开发商，建商和建筑业内相关人士们不少的启发。

1. 本次案件的性质是行政审核，是依据1991年的新西兰资源管理法进行的司法审核。
2. Auckland Unitary Plan也在案件中起到了很重要的作用，不同的Zoning给了开发商不同的开发余地，本案处在Mixed Housing Zone，在1684平米的地上盖三套房屋是不需要RC，但是开发商盖了13套联排房，这么高密度的住宅项目显然跟该区的风格明显不符。
3. 本来的地块内有上百年的大树，周围街道没有围墙都是树墙围绕，环境价值和美观感是邻居们考量的重要因素。
4. 工程外包给了来自惠灵顿的一家建筑公司来负责施工。
5. 目前已预售完毕所有楼盘。
6. 污水处理，路面以及雨水排放都存在着潜在问题。
7. 在设计之初Richard就要求市政府通知邻居，这样他们有机会提出自己的意见，跟开发商进行沟通后双方寻找到解决方案，但是事与愿违。
8. 通过司法程序，法庭已经取消了之前市政府颁发的资源许可证书。
9. 做这样一个司法审核的过程费用很高，一般在6-10万纽币。
10. 在前期设计时未考虑到阳光角，boundary，rainwater，stormwater，垃圾处理等问题。
11. 市政府在批复时未考量到所在街区的一致性及美观感。
12. 开发商原本有时间可以等到与邻居就项目方案进行更改达成一致后再开工，但却一意孤行，甚至当案件被诉讼到法庭时仍坚持要求施工。
13. 未来市政府可能会请一个新的规划师把项目再次审核后做再次修改来最终解决争端。
14. 开发商有权利对判决进行上诉但是需要至少6个月时间才会进行听证。

历时两个半小时的线上研讨会，吸引了近300人次在线参与，谢富安伦律师事务所的律师团队也就一些观众关心的热点问题进行了在线解答：

Q：开发商有没有可能去告市政府在审批资源许可时出现的错误才造成了这一系列后果？

A：市政府审批的错其实也就是开发商的错误，如果开发商的规划师，设计师和相关的业内人士如果准备项目方案齐备没有错误的话，市政府就不会在正确的报告之上做出一个错误的决定。

Q：如何能保证新建项目在风格上与所在城区的街道及建筑风格美观感的一致性？（不少老城区有上百年的历史）

A：必须把三个要点考虑在内，它们包括：neighborhood character；residential amenity；features of the strain；政府在鼓励增加该区域新建中高密度住宅的同时，也需要注意到保持街区风格的一致性。

Q：作为买家，如何能避免当落日条款到期之后被开发商（建商）取消掉该购买合同？

A：在起草购买协议的环节需要买家跟律师取得很好的沟通，当对方提出落日条款时，不能随意的接受对自己不利的条款。

Q：对于44 Ventnor Road Remuera案件里已经与开发商签订了购买合同并支付了定金的买家发现项目延期之后可以做那些动作来使自己的损失降到最低？

A：首先需要考量已签订的合约具体条款内容，是否可以顺利退出合同并退还定金及利息。第二，我们可以看看地产经纪当时如何介绍的物业和如何承诺的，地产经纪都有自己的行为规范，再进一步来考量哪些可以做，哪些不能做。

Q：买家在购买过程中发生的任何争端和异议是否可以要求通过法律手段来解决？

A：是的，买家可以向卖家要求，但是这取决于签署的买卖合同条款due diligence上是如何设定的，买家有可能会答应，也可能会选择无视。

霍律师：今天我们讨论的44号案件让不少开发商在今后即便获得政府资源许可的开发项目中仍存有许多忧虑，那么今天研讨会的价值就是引起我们开发商和建商的警醒，在遇到房地产相关的法律问题时，可以翻开看看我们这本《新西兰投资经商法律与税务》（点击阅读）中英文工具书，书的后页有个强大的索引，如果大家需要寻找资源许可（RC）以及各类相关的法律知识，包括我们今天研讨会上涉及到的法律问题都能查到。

无独有偶，就在逸居即将发稿前刚刚获悉，奥克兰市政府就最近高等法院关于此案的司法判决向公众发布的公开信中表示：在未来评估混合住宅区，城市郊区，市区，THAB（排屋及公寓）区的住宅发展方向时，对于所有新提出的环境许可申请，他们将会做进一步的评估和考量。这将包括（但不仅限于）确保有一个对环境的描述，邻居及小区周边的特点和住宅的舒适度。高等法院已经确定了，对“建筑强度”的评估也不仅仅指拟建建筑的物理形式，规模，位置和外观。这意味着，市政府对在MHS（Mixed Housing Suburban）和MHU（Mixed Housing Urban）的地块上建造四个或更多的住宅申请进行评估时将会更加严格。