立行挑房：MDRS法案通过3读,这种Bay区的物业将更受市场追捧！

该法案最早由工党和国家党共同提出，之后又得到了绿党和毛利党的支持，经过近2个月来中央政府，多党派跟新西兰各级城市的市议会研究讨论之后，形成了今天的这个最终版本。具体的修订案内容可参考这个链接: https://www.legislation.govt.nz/bill/government/2021/0083/latest/whole.html此法案的通过，预示着土地将被更大程度的开发，在有限的土地上更多的住宅将会被建造出来。那么接下来，什么样的物业更具开发潜力，将更加受到市场的追捧呢？

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从昨日逸居新西兰微信公众号发表的文章中数据显示（12月14日文章点击阅读），在本轮疫情封城的四个多月中，奥克兰市区内房价上涨表现最为强劲的地区是海滨区的物业，其中，Herne Bay价格上涨了近30万纽币，房屋均价升至$4,036,000。而今天我们立行挑房的主角也同样来自Bay区，Mission Bay，数据显示在过去的几个月中，该区的房屋均价涨幅高达$158,000，均价升至$2,510,000。对于广大投资者而言，该区的房产投资回报率将非常可观。

Mission Bay位于奥克兰市中心东部约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无余，为奥克兰最佳住宅区之一。这里有游泳、风帆、独木舟、游艇等水上活动，是当地民众和海外游客假日休闲的重要场所。坐在沙滩上或是公园内绿地毯似的柔软草皮中，便能远眺对面形态呈对称角锥状的Rangitoto Island，这座在650年前最后一次爆发所形成的火山岛，离奥克兰最近。街道两旁林立着无数异国餐厅、酒店。包括地中海餐厅Mecca和Aga Restaurant、欧陆餐厅Capri Cafe & Bar、印度餐厅Jewel Of India、意大利餐厅Mamma Mia Restaurant Pizzeria等等。得天独厚的地理位置，让Mission Bay无论是节假或是工作日都热闹非凡，很多游客会选择住在这里。傍晚以后，你大可坐在餐厅的露天茶座，欣赏如诗似画的夜色，保证令你乐不思蜀......

今天我们聚焦的待售热盘位于242和242B Kepa Road，Mission Bay，与Eastridge购物中心隔街相望，地理位置优越，方便前往奥克兰东部的湾区海滩以及相邻的Orakei，St Heliers，Kohimarama以及Meadowbank各区。这块809平方米的地块是由两个相邻的地块结合而成，被划为Terrace Housing and Apartment Building Zone（THAB），在如此高档的社区中出现也并不多见。

本期文章，我们再次邀请到了奥克兰资深投资人梁立行先生为我们做该待售楼盘的深入点评。

Q：请问梁先生如何评价此待售楼盘的优缺点？

立行：好的！

优点：位置好，离购物中心咫尺之遥，离Mission Bay海滨的附近海滩都很近，从现有建筑的顶层望去，Mission bay的海湾景色一览无余。该物业位于通往CBD的巴士路线的主干道上，周围有完善的基建设施，包括十级校区-Kohi学校，St Thomas和Selwyn学院，这意味着任何在这里建造的开发项目都会吸引到巨大的买家市场，这其中包括首次购房者或投资房的买家。

缺点：该地块不太适合需要大面积开发的项目，例如大型公寓及多套排屋项目。可能需要购买相邻的土地，以便获得更大的开发面积。现有租金收入的回报不足以支付抵押贷款，购买者需要前期支付巨额的首付款。

Q：很多时候，我们认为，高回报的房地产投资只可能发生在价格低洼的区域，高档成熟的社区升值幅度有限，那么昂贵社区的物业项目还值得投资吗？

立行：我们文章一开始不是有介绍，在过去4个月中，涨幅最大的几个区都是奥克兰有名的Bay区，Herne Bay的房屋均价已经超过了400万纽币，但是它在过去几个月中价格还是上涨了近30万纽币！所以，这就很好的验证了其实好区再贵还是有升值潜力，而且会涨的更快。当一家人考虑买房自住，首先要考虑的就是选择一个好的地点，也是我们经常说的Location！Location！Location！地段的好坏直接影响到房子的价值，这个待售楼盘拥有一个优质的地理位置，学区的选择很多，从Mission Bay到CBD交通和购物也很方便，受欢迎的地段往往能够让你在完成开发后获得更好的机会来卖出更高的价格。

Q：如果您成为此房产的未来房主会做哪些投资计划？

立行：我会把它当作土地银行，按兵不动，可以等待邻居出售相邻的物业以此来获得更大的土地空间来开发高密度住宅项目。当然，要获得资源许可和建筑许可需要很长时间的规划，所以我会把现有的两处房产出租，获得一定的回报来支付贷款。也可以等待更好的时机将该房产出手，我相信到时的回报率同样可观。

Q：逸居12月6日独家报道了“44 Ventnor Rd联排项目被邻居通过法律手段叫停”（点击阅读）案件的解读，同样是高档社区的Mission Bay会出现同样的问题吗？

立行：我注意到Mission Bay的大部分住宅都是1960-1969年间建造的，有不少历史性的建筑，而且周围的自然环境和人文景观都非常的优越，也同时是非常著名的旅游胜地。在这种老城区做开发和改造项目，风险肯定不小，但是只要我们遵从市政府的相关设计规则，规划和设计时特别需要注意的是Mission Bay周围的Neighborhood Character，Residential Amenity和Building Intensity，我相信获得周围邻居的同意，市政府的资源和建筑许可乃至项目的最终完工都不是一件“Impossible Mission”。