业主必看！长假做这几件事，房屋安全舒适有保障

红和绿是圣诞节的主打色，12月的新西兰，也进入了“红绿灯”防疫保护系统。这意味着，餐饮、健身房、电影院、室内室外聚会等开放，国内旅行也成为可能。在这个一年最长的假期里，您计划宅在家里享受团聚和喜悦，还是进行一次久违的夏日旅行？

慢着，如果要出门，您的房子安全么？对于安排了离家超过一周甚至更长时间的朋友而言，确保您房屋在旅游期间的安全是切不可忽略的事；即使是热爱宅家的朋友，也可以趁着这个难得的夏日长假，将您的房屋打造得更舒适、更宜居。除了自住，拥有出租房的房东们，更是可以趁这个时间，和租客“联络感情”、对房屋进行检查、维护等。

深知您需求的逸居小编专访了两位来自Barfoot&Thompson资深物业经理，基于他们多年管理近百处房屋的经验，为您送上假日房屋管理小贴士：

Howick分行物业管理总监

Kun Lu

Glenfield分行资深物业经理

Ethan Zhao

 

自住房业主可以做什么？

逸居: 如果选择假期出游、家中无人如何确保安全？

Kun Lu：确认门窗关好、窗帘拉好，这一点看似简单，但是太简单了以致于很多人在出发前忙乱当中忘记关窗锁门。最好列出一个详细的目录，把临行前该做的工作逐条列出，例如设好警报器、煤气关闭、清理好信箱等，逐条对照检查，以防为了赶飞机而忘了重要的事情。

同时，把旅行计划告诉相熟的邻居，让邻居帮忙留意、确保房子的日常规律正常，例如帮您在收垃圾日拉出垃圾筒并于第二天收回，收邮件、报纸广告等。如果你们的关系很好，可以留一把钥匙给邻居，有紧急事件发生时解决起来更为方便。

Ethan Zhao：从保险的角度来说，建议在房屋保险之外，购买个人财产保险，以防意外。

主动措施上，强烈建议安装secuirty alarm，如果发生break in事件时，房子会发出警示声音从而让周围的人关注到；同时，尽可能地让房子呈现fully fence全包围的效果。此外，选择可以通过手机等终端进行监控的视频alarm，在外旅游时仍然可以关注到房屋情况。

逸居: 宅在家里，可以进行什么样的房屋装修改造，以在新的一年住的更舒适、更安全？

Kun Lu：新西兰的圣诞节正值夏季，适合清洗房屋外墙、Deck并刷漆；浴室、窗框刷漆也都适合在夏季进行。

Ethan Zhao：这个因人而异吧，很多屋主辛苦工作一年，可能想利用假期更好的躺平休息。

如果对于房屋改造有兴趣，建议提前2-6个月研究和做功课，制定执行性比较强的的维修改造计划，咨询不同领域的专业人士如建筑师、规划师、室内设计师、花园设计师、具体施工团队等，结合自己的支付能力，做出适合自己的改造。

一般来说，厨房和浴室的改造往往是相对重要的。此外，由于covid影响带来的生活方式的改变，物理空间的扩展性也更具备改善价值，可参考2020年8月开始执行的New Building Consent Exemptions。

 

逸居: 新的一年，也是房屋自查的好时机，应该做哪些房屋自查？

Kun Lu：检查屋顶有无漏水问题、火炉是否需要检查及清扫，房屋内外墙以及围栏是否需要重新上漆。

Ethan Zhao：自查往往不是一个特别建议的方式，包括我自己，尽管作为房产从业者有较为丰富的经验，也不会依赖自己绝对的判断，而是更相信专业人士的有价值的咨询。因为房屋本身是一个有一个复杂性的物理产品，从内部结构等等到外部架构，软装和硬装的安全与美学关系，在一定程度上需要专业领域的知识。

当然，个人有目的性地学习、增加自己的房产知识和认知，经常关注、善待你的自住房，出现问题及时解决，都是有价值有意义的。因为home is where the love is，是心安放的地方。

 

投资房业主应该做什么？

逸居: 年底恰逢夏日，房东应该做哪些房屋检查项目？

Kun Lu：因为奥克兰夏季相对雨水较少，这时是做房屋外墙翻新、阳台刷漆最好的季节，很多房东也选择在这个时候修缮更换屋顶、清洗雨水槽等。

室内的话，因为现在出租房大多都有空调，租客一般都会使用空调制冷功能，所以，清洗过滤网、对空调做个保养也是很好的时机。因为夏季高温，室内天花板或者窗台刷漆也合适，这样漆面干得较快。

Ethan Zhao：传统来说，出租房一般需要基于每3个月的周期进行常规检查（routine inspection）。我们即将迎接的圣诞假期从12月中旬开始到1月底结束，以专业的时间执行来说，检查需要在不影响租客享受出租房的居住体验的前提下，提前通知。

从检查内容来说，外部常规检查包含外墙油漆、deck和路面清洗、花园整修（夏日容易产生虫患）、屋顶的维护等；从内部来说，墙面重新油漆、浴室的整修升级、地毯清洗和杀虫都是性价比很高的改善工作，可以减少房屋居住安全风险、增加居住体验。总的来说，可以更好利用夏日优势进行的工作，都最好在这个假日进行检查和整修。

 

逸居: 如果租客要装饰房屋，什么样的装饰是允许的、什么是会破坏房屋的？

Kun Lu：现在法律改了，给了房客更大的空间来装饰布置房屋，但租客一样需要得到房东许可，才能对房屋进行哪怕是简单的改动，只是说房东不能无条件的拒绝房客合理的要求。房客大多数情况下会提出在墙上挂画或者更换自己的窗帘，只要他们在搬走的时候恢复原样就好。

Ethan Zhao：新西兰最新的租赁法案（Residential Tenancies Amendment Act 2020）已于今年2月11日生效。根据该法案，只要不变更房屋结构，房客可以对自己所租房间进行“轻微（minor）”改动，或安装合理的固定装置。不过，新规要求这些装置不能对房屋构成破坏或导致房屋结构变更，不能对房产安全造成隐患，并且不可与共有产权项目的法人团体（Body Corporate）规则产生冲突。

 

小贴士

哪些改动算“轻微”？

必要的家用设备：如洗衣机，洗碗机

保证儿童安全的装置：如婴儿门，儿童安全锁等

确保残障人士安全的小装置：如火灾的视觉警报，安全警报和门铃

其他小装饰：置物架，窗帘，挂钩等

布置花园

 

改动流程是什么？

在与房东交谈之前，租客应先确定改动细节。然后，租户必须先以书面形式向房东提出要求，房东须在21天内给予答复。对于较小的改动，房东虽不能拒绝，但是可以适当提出合理的条件。

 

租户退租时，改动如何处理？

租期结束后，除非房东允许，否则租客需要将房间变更回原样，拆卸所有已安装的配件和家具。所有的改动费用以及退租时用于恢复和拆卸的费用均由租户承担。

 

逸居: 在一年最大的节庆里，房东应该如何和房客增进感情？

Kun Lu：房东可以考虑给租客买些简单的礼物，比如卡片、糖果就好。

Ethan Zhao：首先我不建议用“感情”这个字来描述和租客的关系，虽然初衷是为了增强和租客的connection从而变得融洽。但是出租房是具备商业属性的特殊金融产品，更是一个用理性引导感性的business, 因此我觉得用“关系”来描述更为合适：双方共同建立一个相互尊重和公平的认知关系，这需要基于法律和专业的背景条件。

因此，我们强烈建议屋主持续增加对房屋本身损耗的关注，一般来说有两个非常好的方式可以尝试：一是增加房屋维护的专业知识，熟知如雨水槽、外墙的清理，屋顶的维护，厨房和浴室水管可能存在的潜在漏水等一些常规周期性的房屋维护知识；二是了解你的出租房所提供的居住品质，是否符合新西兰本地标准和生活习惯，以及租客的真实居住体验。

 

逸居: 如果租客假期要出门，房东要做什么确保自己的资产安全？

Kun Lu：房东需要确认房客会离开多久，因为这涉及到房屋保险的问题。租客需要确保门窗、窗帘关闭，这样不会让外人看到房屋是空置的，这对偏僻的物业尤其重要。某些区域的物业，需要确定租客是否要将水阀关闭。同时，向邻居告知房屋会空置一段时间，请邻居帮忙留意一下。

Ethan Zhao：不管是否有租客，有贷款的房屋是被银行强制购买房屋保险的，这样在一些意外和未知发生的时候， 房屋作为资产的主体可以被保护。而房屋作为出租房这个状态， 叫做landlord insurance的保险产品也可以相应降低出租房的风险。关于保险的具体问题，需要咨询有经验的保险顾问，针对自己的出租房选择适合自己的保险产品。

主动措施的话，出租房和自住房差不多，除了由于涉及隐私，房东不可以安装室内的视频alarm。

 

逸居: 如果物业暂时空置，计划节后出租，应该对房屋做什么改造、提前做什么准备？

Kun Lu：租客看房时，最看重的就是地毯和墙面，所以可以选择在房屋空置的时候更换地毯、重新刷漆。如果有更多预算，也可翻新卫生间和厨房。

Ethan Zhao：需要做的改造取决于具体的案例，但是一般租客关注的最多的是厨房和浴室的用户体验，在本来就有预算要去做改造的基础上，可以先关注这两部分。

当然，需要强调房产是具备一定复杂性的，往往需要综合考虑每个因素，才能推断出哪种解决方案和建议才能更适合您的出租房，以获得相对更高的回报率，实现花小钱办大事的出租回报。

如果有您出租房屋的需要，可以联系Barfoot &Thompson专业的物业经理为您评估、管理。