大讨论:假如房价下跌你还会在2022 年入手投资房吗？

五家主流银行预测明年房价将下跌

据悉，目前新西兰的五家主要银行现在都预计2022年的房价会下降。在新西兰皇家银行首次在其8月份的货币政策声明中预测价格下跌后，五家主流银行的经济学家们一个接一个地逐渐改变了他们的预测，从大部分预期明年的价格持平，到大部分温和的下降。目前为止，BNZ的经济学家们似乎预测了最大的下降幅度，认为到2023年达到6%或7%左右的年下降峰值。最后一块多米诺骨牌倒下的是ANZ银行的经济学家，他们现在已经改变了他们之前的预测，从明年的价格普遍持平到下降4%。

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通胀加剧，租金回报率持续下滑

根据Trade Me最新公布的租金价格指数，奥克兰的每周租金中位数在2021年10月份首次突破600纽币，与去年10月相比增长了5%。其中，北岸市是奥克兰租房最贵的地区，每周租金中位数为650纽币。北部的Rodney紧随其后，为640纽币，Papakura上个月的租金中位数也达到了625纽币。奥克兰市区和西区是奥克兰仅有的两个每周租金中位数低于600纽币的地区，均为595纽币。同时，新西兰全国每周租金中位数也创下历史新高，10月份创下560纽币的新高，同比增长8%。

如果大家看到租金的上涨，就误以为房东的出租房回报率也会随之上涨？那你可能想错了。根据interest.co.nz的最新指示性租金收益率数据，房价继续以高于租金的速度上涨，而这降低了住宅物业的潜在收入回报，并降低了其对投资者的潜在吸引力。此外，数据公布的收益率只是一个粗略的毛收益率，如果扣除各项支出以及未来政府利息不可抵扣的税收支出，某些房价偏高的大城市如奥克兰，其租金收益率将可能下滑至跑不赢一般通胀的程度。

那么问题来了，在外界对明年房价普遍不被看好，租金收益率又跑不赢通胀的情况下，2022年你还会继续投资出租房吗？这又衍生出了另一个问题，如果2022年奥克兰房产价格下跌，你认为投资哪一类房地产物业最“扛跌”？

也许有人会问，同样时高风险的投资，那么明年我们应该投资股票还是房产呢？最近新西兰英文先驱报就刊登了一篇文章来回答投资者的这类相关问题：

问：我们很幸运的还清了所有的抵押贷款，没有了债务，我在想，是否应该借钱买一套投资房拿来做出租，并希望从中赚取资本收益，投资股票只能赚取我们投入的回报，但投资物业可能赚取全额的资本收益。如果租金可以支付大部分的抵押贷款利息，并且我们以现在的速度持续偿还贷款，那么我们可能在15年左右就能付清80万纽币的房子，而那时，房产的价值可能会更高！虽然我们很享受无债一身轻的感觉，但是，为了投资而重新负债是否是一个正确的决定？另一方面，我担心住房市场过度的膨胀，未来可能会面临大的改变......那么到底是投资股票还是房产呢？

答：这完全取决于你对投资的风险的把控和选择。假设你的资金主要投资于股票，那么出租房和股票的回报率在很长一段时间来看是非常相似的。但是，正如你所说，你将借钱来投资，所以投资物业的风险更大，当然假如投资成功，你也将获得更大的利益。如你所说，房价可能会下跌，但股票也是如此，两个市场最近几年的表现都非常好，所以下跌也不足为奇。随着房价的下跌，你可能几年后会发现有一天你变成了负资产-房产价值低于抵押贷款。可是有一点我们需要注意的是，房贷的一般还款期是15年或更长，只要你不会因为几年后在房地产市场暴跌之时贱价卖掉，那么房价会维持15年以上的低价是完全不可能的事。相反，到时候你的收益会很大。

当然，我们还需要考虑最坏的情况出现：

• 房价，保险和房屋维修费用可能比预期要高。例如，可能需要更换一个新屋顶或者其他重大维修项目。
• 租房市场可能发生变化，使其难以找到好的租客，或者在一段时间内空置根本没有租客。
• 租赁市场的供求关系不平衡导致出租物业过多，推低了租金。
• 你的租客可能过度热衷于开派对，破坏了房屋或者迟迟不付租金。

总结：

如果你的投资周期时间跨度很长，那么投资出租物业可能会有更好的结果。但无论如何，需要考虑到你的财务状况和抵押贷款的还款能力，投资应该量力而行。

借款投资

问：我的房产价值150万纽币，我有23万纽币的抵押贷款，同时我也有一个价值25万纽币的股票投资组合。我正在为抵押贷款支付利息，并从股票中赚取股息。我不能用任何利息支出来抵押任何股息收入以减少我的所得税。我是否可以卖掉23万纽币的股票，用这笔钱来偿还贷款，然后向银行申请23万纽币的贷款（用我的房屋资产作为抵押），并再次购买同样价值的股票？现在贷款是为了投资股票，我可以在报税时将利息作为费用申报吗？

答：Alliott NZ的税务专家Greg Millar说：“从理论上讲，出售股票，偿还抵押贷款，然后筹集新的资金来投资相同股票的计划是可行的。” 借款的目的将是为了投资和创造收入。“然而，该计划可能会受到避税的影响。IRD可以问重组的目的是什么？根据概述的计划，除了获得利息成本的税收减免外，似乎没有其他原因"。Miller补充说，这会有金融风险。在你卖出股票和回购的这段时间里，股票市场可能会上涨。然后，你也可能运气好，市场可能下跌。

另一个问题是你是否能够获得抵押贷款来购买股票。LoanMarket的抵押贷款顾问Bruce Patten说：“广义上讲，从贷款的角度来看，这是可行的” 。“有借钱投资股票的目的，这没有问题。” 但是，他补充说，“投资者需要注意的是最近出台的CCCFA（信贷合同和消费金融法）的变化，以及投资者是否仍然符合银行的标准，可以借到这个水平的钱。总而言之，这是一个聪明的想法，可能会成功--但只是 “可能” 。

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