大讨论:高利率时代还值得锁定3-5年固定房贷利率吗？

"如果有人在去年5月以大约2%的利率固定一年，那么在几个月后，当他们的期限结束时，他们将面临4%至4.5%的高利率。这是一个相当大的改变。"这对住房市场以及更广泛的国民经济来说将是一个逆市反应，因为家庭被迫将他们的支出更多的转移到抵押贷款债务的偿还上。"

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随着我们进入2022年，很明显，各位房主们需要对更高的抵押贷款利率做好准备了！事实上，这些信号已经出现了一段时间，新西兰央行的最新数据（S33）显示，许多借款人已经做出了调整，签订了更长周期的还贷利率合同。不过，他们仍然占少数。

在2022年期间，预计有高达$1510亿纽币的资金将面临利率上升的风险，而这还仅仅是自住房房主。投资者今年还有$602亿纽币的房贷面临利率上升的风险，（此外，还有$39亿纽币的抵押贷款被用于支付商业贷款，面临同样风险）。那么，这意味着2022年总共有$2150亿纽币的贷款将不得不面对急剧上升的高利率时代。

利率每上升25个基点，每年就会增加$5.37亿纽币的利息成本。如果在今年有两次或者三次25个基点的利率上升，这可能会使抵押贷款的借款人面临高达$8亿纽币的额外负担。银行一直都在努力确保他们对客户（尤其是最新的借款人）进行足够的压力测试，以确保所有借款人都能应对超过75个基点的利率上升。但反过来，这$8亿纽币将不会被贷款人的家庭可支配收入中被消费掉。虽然这8亿额外支出对于每年超过$1070亿纽币的零售消费额来说微不足道，但随着家庭可支配收入水平的下降，家庭消费行为的改变将对新西兰的经济产生巨大的影响。

专家预测，今年随着抵押贷款利率的上升趋势，会有越来越多的贷款人锁定更长周期的利率合同。在2021年始，73%的家庭固定抵押贷款选择的一年定期，而2021年末，只有不到60%的贷款人选择了一年定期贷款。这是一个很大的转变，许多人意识到了利率上涨的变化并做出了更长固定期限的决定。有趣的是，投资者也做了同样的转变，但没有像自住房屋主那样积极，保持了更多的短期贷款。

以上数据显示，不少自住房屋主选择3年，一些人选择4年，还有很多人选择了5年固贷利率。这也得到了商业银行的印证，ASB近期表示，他们的客户中选择3-5年固定房贷的借款人有所增加，大约五分之一的客户现在至少有部分抵押贷款采用这种长期利率，是前一年的两倍。该银行房一位女发言人说，在储备银行发出更多提高官方现金利率（OCR）的信号时，客户正在寻求未来利息支付的可确定性，这将对利率产生连锁效应。目前四大银行提供的一年期固定利率大约是3.65%P.A.，三年期为4.69%。这意味着锁定25年的$50万纽币贷款，三年的利率比一年期的选择，每两周要少支付$130纽币的贷款。

新西兰人历来喜欢一年或两年的固定利率，但经济学家Tony Alexander对抵押贷款经纪人进行的月度调查显示，借款人对短期固定利率的兴趣急剧下降。进入2022年，人们发现银行所提供的利率不再是历史最低点，比去年已经上升了2%之多，从历史的角度来看，它们仍然是“低”的，但未来的一两年时间里，如果再来一个2%的增长将使它们重回6%的“正常”区间范围。与其说锁定当前低利率是抓住了一个不寻常的机会，不如说是贷款人基于恐惧，试图避免家庭支出受到更大冲击的结果。

独立经济学家Tony Alexander说：由于每年的通货膨胀率为4.9%，人们知道加息即将到来，所以住房贷款者正试图保护自己。他预测一年期固定抵押贷款利率将在未来一年半内增加1-1.5%。当然，那些利用历史最低2％以上的抵押贷款利率的人中，有许多人只固定了一年的期限。而那些提前选择了两年固定期限的人，在考虑到2022年利率面临上涨时，也将面临每月付款的明显变化。专家建议，如果你的住房情况是稳定的，那么选择3-5年的固定贷款利率将是一个不错的选择。而现在使用浮动利率的借款人比我们历史上任何时候都少。在利率上升的环境中，使用浮动利率的住房贷款可能会被推动得更低。