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盘点2021年

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解决住房危机：新西兰政府发布2021-2024年公共住房计划

1月21日上午，新西兰政府公布了2021-2024年公共住房计划（Public Housing Plan 2021-2024），总理Jacinda Ardern承诺将解决新西兰的住房危机。

 

该计划宣布，将在未来四年中，建造超过13,000套新的公共住房和过渡性住房，其中8,000套住房的建设经费已纳入去年政府的财政预算。这8000套房屋中，有6000套是公屋、2000套是过渡性住房。

 

新公共住房的建造计划仍将主要集中在大城市，奥克兰的数量最多，其次是惠灵顿，再次是坎特伯雷。截至2024年底，奥克兰地区将拥有40,000套公屋和过渡性住房，惠灵顿和坎特伯雷将分别拥有大约10,000套。

 

该项计划还将特别针对旺加努伊、北帕默斯顿、纳皮尔、黑斯廷斯和吉斯伯恩等公共住房严重紧缺的地区中心城市。例如，仅吉斯伯恩地区的房价在过去一年中即上涨了30％，正在不断地超出当地居民所能负担的水平。

但是，即便新增加13,000套待建的住房，仍然不能满足当前公共住房的申请人数。目前公屋等候人数持续上升，已有近22500人在等候名单上。

 

新西兰史上最严租赁法正式生效

 

2月11日，被视为新西兰史上最严租赁法的《住宅租赁法修正案2020》正式生效。这将对房东和租客都产生较大影响，很多房东甚至开始考虑改变投资意向。

 

从2021年2月11日起，房东将不再能够在没有任何理由的情况下通过发出90天的通知来终止开放期租约。只有在满足“特定理由”的前提下，房东才可以解约，且通知期限有所调整。如90天通知期适用于房东要出售该物业，63天通知期适用于房东或其家庭成员要自住等。

 

在租约到期的情况下，除非双方另有协议，或租客提前28天发出解约通知，否则所有固定期限的租约都将在固定期限结束时自动转为开放期租约，且房东必须按照开放期租约相关规定，不得无理由终止租约。所有租约的租客都可以提出转租和分租要求，房东都必须对要求予以考虑，并不得无理由拒绝。

 

房东必须同意租客关于对房屋进行轻微改动的要求，当然房东可以对租客如何改动添加合理的条件；且在租约结束时，租客必须拆除租赁期内的改动工作并对房屋进行复原补救。如果租客提出要求安装光纤宽带，且网络供应商可以免费安装，则房东必须同意安装。

 

房东不得在未列出租金价格的情况下对出租物业进行广告宣传，即所有房产必须标价；并且房东不能邀请或鼓励租户对租金进行竞标。

 

发生租赁纠纷导致租赁仲裁法庭介入后，租客可要求对其进行隐私保护，以避免自己被列入黑名单。

 

房东将被要求保留更详尽的租约文件，而任何不提供书面租约的房东将被视为非法。如果需要，房东还必须准备好所有费用和维修收据的文件，以提交给商业、创新与就业部（MBIE）。

 

重大调整！政府宣布四项房地产调控新政

作为今年楼市调控的重头戏，3月23日上午9点，总理Jacinda Ardern和住房部、财政部、税务部部长在今天召开的新闻发布会上联合宣布了一系列房地产调控新政。总理Ardern讲到，将从增加住房供应，抑制投机者炒房等放面进一步加强楼市调控。

 

从政府发布的调控政策中可以看到，这一次针对房屋市场主要颁布了4大新政，主要包括如下：

 

从3月27日起，明线测试时间从之前的5年延长至10年：也就是说，从3月27日当天或以后购置的房产，将统一按照10年期明线测试时间来执行，即未来10年内出售的收益部分，都将缴纳33%和39%的税。这被很多专家视为资本利得税(capital gain tax)的变相收取方式。值得关注的是，对新建投资性房地产的测试将继续保持在5年，家庭住房和财产继承类的房屋继续免于明线测试。

 

消除利息可扣除漏洞：3月27日之后，购买的投资房产在计算税收时无法将利息支出与租金收入相抵扣。例如，现在的情况是如果投资者每年从一处投资房产中赚取2万纽元的租金，支付了1.2万纽元的房屋贷款利息，那么他们的租金收入中只有8000纽元需要缴税。但是根据今天颁布的新规定，赚取的2万纽元租金需要全部进行缴税。对于3月27日之前购买的房产，这一规则将从10月1日开始，在4年内逐步实施到所有的投资房产，也就是说，可抵扣的金额逐步减少。

 

具体的抵扣规则参见下表格：

 

财务年度	可抵税利息支出的百分比
2020年4月1日至2021年3月31日	100%
2021年4月1日至2022年3月31日 （过渡年）	2021年4月1日至2021年9月30日 – 100% 2021年10月1日至2022年3月31日 – 75%
2022年4月1日至2023年3月31日	75%
2023年4月1日至2024年3月31日	50%
2024年4月1日至2025年3月31日	25%
2025年4月1日之后	0%

放宽首次置业者申请住房补助的收入上限：单个买家获得首次置业补助金和贷款的年收入上限已从8.5万新西兰元上调至9.5万新西兰元，两个或两个以上的买家的年收入上限从13万新西兰元提高到15万新西兰元。值得关注的是，在“首次购房贷款”下，买家只需要支付5％的首付，首次住房贷款由选定的银行，房屋协会和信用合作社发放，并由住房和社区担保。

 

投入38亿新西兰元作为加速房屋供应基金：住房部长Megan Woods表示，政府将拨出38亿新西兰元，用于资助房屋供应建设和基础设施。这38亿资金的投入主要用于解决目前新西兰市场住房供应短缺的问题，用于在面临住房短缺和负担能力较大的地区。此外，政府还公布了将为Kāinga Ora（家庭社区机构）提供20亿借款，以扩大土地购置规模，增加住房供应。

政府帮出首付，首套购房者的福音？

在房价飙升的大背景下，工党政府出台了一系列政策，以提升首次购房者的信心。作为其4亿新西兰元的“渐进式房屋所有权”基金的一部分，由Kāinga Ora运营房屋股权共享购买计划(First Home Partner)。Kāinga Ora汇集了包括Kiwi Build、新西兰住房局及其开发子公司Hobsonville Land Company的人力和其他资源，以使政府规划中的首要目标更快实现。这些目标包括解决住房供求关系问题，并使新西兰人更容易负担得起住房。

 

该计划是首次购房者与Kāinga Ora共同购买第一套住房的计划。无论是新房还是楼花，如果购房者有5% 或更多的首付，Kāinga Ora将给你提供高达购买价格25%或20万新西兰元的资金（看哪个实际金额更低为准），房屋的产权将由购房者和Kāinga Ora机构共同持有。这个计划的核心是购房者将需要在未来数年内逐步回购Kāinga Ora的股份，如果屋主回购房屋股份的时间超过了15年，将会被收取每年2250新西兰元的管理费，管理费也会随着通货膨胀而调整。

 

申请人需要满足特定条件要求准才有资格参加该计划，例如，申请人的家庭税前总收需要低于130,000新西兰元；申请人需要是首次购房者，或目前他们没有房屋、且可变现资产价值不超过他们所购买地区房屋房价上限的20%；申请人需要获得参与这项计划的银行（BNZ和Westpac）的抵押贷款批准等。

 

该计划还有一些特定限制，例如：房主不能出租房子，但可以找室友或寄宿房客；只要Kāinga Ora拥有房屋的一部分股权，房主在出售房屋之前需要获得Kāinga Ora的批准，出售所得将按各方的股份比例分配；房主还需要承诺在房屋里居住至少三年，如果需要提前搬家，就必须和Kāinga Ora申请，Kāinga Ora将在“个案的基础上”评估决定；在对房屋进行装修或做任何建筑工程之前，房主还必须获得Kāinga Ora的批准；房主必须允许Kāinga Ora进入并检查房屋，以便进行任何房产的维护和修理。

 

CCCFA正式生效，贷款难度再增加

12月1日开始，《信贷合同和消费者金融法修正案(CCCFA)》将正式生效。新规适用于所有新增贷款，也适用于现有信贷的增加，比如为房屋翻修提供贷款、或提高信用卡额度等。

 

该修正案增加了银行的责任和义务，要求所有贷款机构在批准贷款前，要花更多时间收集和检查借款人的资料和信息。因此，首次购房者、年龄较大的借款人和企业主的贷款难度将增加。

 

独立经济学家Tony Alexander表示，他对抵押贷款顾问的最新调查显示，93%的人表示更难获得银行贷款了：“这个93%的数字为将房屋贷款事务的当前状况描述为‘信贷紧缩’提供了理由”，他说。

 

新西兰银行家协会首席执行官Roger Beaumont表示，CCCFA的变化意味着任何想要贷款的人都需要向银行提供有关其财务状况的更多信息，而银行需要做更多的工作来检查信息是否正确。“这意味着获得贷款需要更长的时间，更多的申请可能会被拒绝，因为越深入去挖掘你的财务状况可能表明你偿还贷款的能力越低。”

 

《资源管理法》修订案通过国会终读

12月14日，《资源管理法》修订案在国会通过了终读，将使新西兰各大城市建房更加容易。 

 

该立法允许在大多数土地上建造三层楼高的房屋，无需获得资源许可。以前，地区规划通常只允许在住宅土地上建造一栋最多两层的住宅。实际上，这将使之前提出的《国家城市发展政策声明(NPS-UD)》的部分内容提前了至少一年实施。

 

该立法将会使建造新房时的资源许可要求降低，在需要资源许可时使审批流程更简单，同时避免通知公众进行征询的步骤。某些具有遗产或文化意义的地区将获得该变更的豁免，但一些传统的高档社区、名校网区依然会在此次法案变更范围之外。

 

普华永道的模型预测，新法案将促使新西兰在未来五到八年内建造约4.8万至10.5万套新房。

2021：新西兰平均房价首超100万

新西兰房产估价机构CoreLogic的最新房价指数(HPI)显示，2021年是新西兰房地产市场创纪录的一年，全年增长了27.6%，超过了2003年创纪录24.4%的年增幅。新西兰房屋的平均价值首次超过100万新西兰元的大关，现在为1,006,632新西兰元。

CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示：“2021年对于新西兰房地产市场来说确实是非凡的一年，低利率和大多数借款人持续获得融资的能力是住宅房地产需求持续强劲的关键因素。”Goodall表示，尽管月度价值增长持续强劲，但在2021年10月底达到了28.8%的峰值后，年增长率连续第二个月开始下降，这凸显了增长并不是可以永远持续下去的。

 

从新西兰主要城市中心的指数结果来看，2021年最后一个月的势头一直保持，但陶朗加和惠灵顿的年增长率发生了一些戏剧性的变化：陶朗加的年增长率从去年11月底的35.8%放缓至12月底的30.0%，而同期惠灵顿的年增长率从33.5%降至30.6%；与此同时，奥克兰的年增长率也出现了小幅下跌，从去年11月的25.7%下跌至12月的24.9%。

基督城则是一个例外，该市继续经历非常强劲的月度增长，去年12月继续增长3.5%，这使该城市的年增长率达到38.0%，延续了上个月创下的破纪录数字，使其成为新西兰年度涨幅最高的城市。

新西兰央行2021房地产业收官数据出炉

新西兰央行M10统计数据表明，到2021年底，新西兰所有住房的价值可能达到1.675万亿新西兰，是GDP的4.8倍（2020年为4.3倍、2019年为3.7倍）。

 

2021年新西兰全国房价上涨24%，增长势头强劲，2020年上涨19%、2019年上涨12%；房屋销售交易量也正在增加，2021年增长9.4%，2020年增长6.4%、2019年实际上下降了-1%。

 

在过去的一年中，银行放出的抵押贷款超3200亿新西兰元，总量增加了10.7%；2020年，该增长率为8.2%，2019年为6.9%。

新西兰经济围绕单一部门的集中度有所提高。新西兰所有银行放出的住宅抵押贷款总量已经攀升到GDP的93.1%，如果包括非银行贷方的住房债务，则为 94.5%。

 

官方对新冠病毒紧急情况的反应压低了利率。抵押贷款利率从2021年的低点开始下降，并在2021年7月达到有史以来的最低点。但随后，新西兰央行开始发出信号，表示需要开始将此前的紧急货币政策正常化了。10月6日和11月24日的两次OCR上涨，使OCR从0.25%的紧急状态上升至0.75%。2022年和2023年还会有更多的上涨，可能超过1.5%，是否上涨很大程度上取决于劳动力市场的健康状况。

 

 

35年来第二大跌幅，疫情重创新西兰三季度GDP（这篇排在CCCFA之前）

新西兰统计局12月16日发出的数据显示，2021年第三季度的GDP下跌3.7%，这是自1986年开始这项统计以来的第二大降幅。此前，2021年第二季度GPD增长2.4%。

 

这一结果反映出，由于疫情警报级别的限制以及该季度下半阶段的封锁，经济活动普遍下降。

 

统计局表示，在第三季度，某些行业受封锁限制的影响更严重：“活动下降最大的四个行业是零售、住宿和餐饮，制造业，建筑，艺术和娱乐，它们是受封锁措施影响最大的”，相关负责人Ruvani Ratnayake说。

 

2020年第二季度，新西兰GDP下跌10.3%，当时刚刚走出第一次4级封锁。

 

“上季度处于更高警报级别的天数更少，边境限制也已经实施了很久。此外，与第一次封锁相比，一些企业可能已经适应了更高的警报级别，并做出了更好的准备工作。”Ratnayake说。

 

2021：豪宅销售榜公布！前11名奥克兰占8套（这篇排在新西兰央行之前）

12月26日，新西兰2021年售价前11名的住宅和生活方式物业榜单公布。该榜单由房产数据公司CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson制定。

 

前11名中，有8套位于奥克兰，其余的位于皇后镇附近，售价总额超过1.4亿纽币。奥克兰的Herne Bay和Remuera仍然是名副其实的豪宅聚集区，皇后镇附近的一些占地面积较大的物业也榜上有名。

1. 2200万纽币：位于Herne Bay的Argyle St，单户住宅，6月28日售出。该房子的拍卖额创下了今年的最高纪录。
2. 1975万纽币：位于Remuera的Victoria Ave，是一处殖民风格的豪华住宅，于12月初售出。这里曾经是玻利维亚荣誉领事馆的所在地，卖家进行了大规模的翻修。
3. 1820万纽币：位于南岛箭镇外的Mooney Rd，Speargrass Flat，占地9.1公顷的乡村物业，8月21日售出。这里有天然的池塘和网球场，是该地区最理想的乡村物业之一。

 

4. 1610万纽币：位于皇后镇和格林诺奇（Glenorchy）之间的Ben Lomond的Forestline Rise，是一套住宅，于5月25日售出。

 

1. 1560万纽币：位于Remuera的Victoria Ave，单户住宅，于6月10日售出。记录显示，这里的业主Zhuohe Zhou从名字看像是华人，这套房子占地2580平方米，房屋面积663平方米，有5间卧室、5间浴室。

 

1. 1450万纽币：位于皇后镇地区的Lake Hayes，Wilding Rd，是一套占地3.03公顷的乡村物业，于8月12日售出。这是一座建于2005年的大型现代主义住宅，有五间卧室、四间浴室和四个停车位。

 

1. 1320万纽币：位于奥克兰Takapuna的Minnehaha Ave，单户住宅，8月16日售出。这套612平方米的住宅是由建筑师Ron Dijkmans在20多年前设计的，除了五间卧室外，它还有七间浴室、一间图书馆、一个室内游泳池和一间带环绕露台的游戏室，以及一处可停放四辆车的车库。

 

1. 1250万纽币：位于奥克兰Orākei的Karori Cres，单户住宅，4月13日售出。这座大房子可以看到豪拉基湾群岛的壮丽景色。

 

1. 1200万纽币：位于Herne Bay的Hamilton Rd的一套单户住宅，10月5日售出。

 

10. 1102万纽币：位于Remuera的Victoria Ave，单户住宅，5月28日售出。这是一套豪华的现代建筑，就像进入一个宏伟的庄园。占地面积3000平方米，住宅面积超过500平方米，向西北方向，拥有游泳池、广阔的草坪、网球场，以及私人林地。

 

11. 1100万纽币：位于Mission Bay的Godden Cres，单户住宅，4月19日售出。住宅面积超过640平方米，环绕着私人泳池，坐落在2000多平方米的平整草坪和花园中。

疫情冲击新西兰经济，谨慎乐观地展望2022年（排最后一篇）

新西兰财政部表示，受疫情影响，政府财政遭受的打击超出预期，但预计将出现更快、更强劲的反弹，带来财政盈余，和债务减少。

 

《半年度经济和财政最新动态（HYEFU）》显示，由于在给予企业的各项补贴上支持增加，并超过了税收增长，因此，本财政年度的预算赤字预计将增加。

 

关键经济数据（截至2022年6月的一年vs 2021年预算案的预测)

 

GDP：0.8% vs 3.2%

 

通货膨胀：5.1% vs 1.7% 

 

失业率：3.2% vs 4.0% 

 

房价通胀：10.4% vs 0.9%

 

预计通胀将在2022年第一季度达到5.6%的峰值，而此前预测的峰值为4.9%。

 

相比之下，工资增长预计将在2023年第四季度达到4.6%的峰值，然后逐渐降至4.2%。预计到2023年，工资增长为4.5%，超过3.1%的通胀率。

 

关键财政数据（截至2022年6月的一年vs 2021年预算案的预测，单位：纽币)

 

核心税收收入：1026亿vs 932亿

 

核心支出：1280亿vs 1147亿

 

OBEGAL（政府排除损益后经营结余）：-208亿vs -184亿

 

净债务（占GDP的比例）：37.6% vs 43.8% 

 

财政部长Grant Robertson表示，新西兰经济过去一直表现良好，Delta疫情的暴发对此提出了考验：“由于经济和财政前景良好，我们可以谨慎乐观地展望2022年”。但供应链中断、通胀加剧和疫情可能会对预测造成影响。